Ochojski: Najpierw wyburzenie domu, dopiero potem wycena nieruchomości

Opinię publiczną poruszyła ostatnio historia rodziny z Miszewa na Pomorzu, wywłaszczonej pod drogę publiczną. Inwestor żądał wydania nieruchomości w terminie 30 dni od daty wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (tzw. decyzji ZRID), a dopiero później powstał operat szacunkowy, który miał być podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania. Dom był już wyburzony w trakcie dokonywania oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Historia faktycznie mrozi krew w żyłach, ale jest tylko przykładem legalnego działania organów i inwestora. Taki jest standard polskich norm prawnych dotyczących wywłaszczeń zawartych w specustawach. W okresie transformacji gospodarczej ustawodawca założył, że trzeba stosować nadzwyczajne środki, aby szybko rozwinąć gospodarkę kraju. Nadzwyczajne środki stały się standardem obowiązującym do dziś. Obecnie prawie wszystkie duże inwestycje publiczne są klasyfikowane jako strategiczne, pilne i wymagające używania takich środków prawnych, jak rygor natychmiastowej wykonalności.

Z rygorem natychmiastowej wykonalności

Na gruncie specustawy drogowej cele realizuje się po wydaniu przez właściwy organ decyzji ZRID. Wywiera ona cały szereg skutków prawnych po stwierdzeniu jej ostateczności: dokonuje podziału i scalenia gruntów zgodnie z potrzebami inwestora, zmienia przeznaczenie nieruchomości, przenosi własność nieruchomości na Skarb Państwa lub właściwą jednostkę samorządu terytorialnego, wygasza inne prawa do nieruchomości itd. Termin obowiązku wydania nieruchomości określa się w decyzji ZRID na datę następującą po ostateczności decyzji. Właściciele nieruchomości zamieszkałych mają przynajmniej 120 dni od daty ostateczności na opuszczenie swoich domów.

Od wyżej opisanych zasad jest jeden wyjątek: w uzasadnionych wypadkach, na wniosek inwestora, decyzji ZRID nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności. I ten wyjątek, który w praktyce jest zasadą, wywraca stolik do góry nogami. Inwestor ma prawo przejąć nieruchomości zaraz po wydaniu decyzji, bez względu na to, czy ta stała się ostateczna, czy wpłynęły od niej odwołania. Bez znaczenia pozostaje również fakt, czy nieruchomości są zamieszkałe. Budowa najczęściej rusza następnego dnia po złożeniu podpisu przez starostę lub wojewodę.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Wywłaszczenie pod drogę: czyny społeczne okazały się wiecznie żywe i szkodliwe - wyrok WSA

Idea kwitnąca w PRL pozostawiła po sobie przepisy, na podstawie których można było wywłaszczyć nieruchomość bez odszkodowania.

Ustalenie i wypłata odszkodowania

W ślad za decyzją ZRID z rygorem natychmiastowej wykonalności, która pozwoliła inwestorowi na przejęcie objętych nią nieruchomości, wszczynane są postępowania indywidualne o ustalenie wysokości odszkodowania. Termin ustawowy 60 dni nie brzmi dramatycznie. Praktyka jest jednak ważniejsza niż zapis ustawowy. A w praktyce chyba nie są znane przypadki, gdy organ tego terminu dochował. Zwykle wojewodę zaskakuje wydana przez niego samego decyzja ZRID, więc dopiero w ślad za nią zaczyna inwentaryzować nieruchomości nią objęte, wybierać rzeczoznawców majątkowych, a czasem poszukiwać środków pozwalających na realizację ustawowego obowiązku. Postępowania trwają od kilku do kilkudziesięciu miesięcy. Co więcej, wypłata środków nastąpi dopiero po stwierdzeniu ostateczności ZRID, czyli po kilkunastu miesiącach od jej wydania – bo tutaj rygor natychmiastowej wykonalności nie ma zastosowania.

Po przekroczeniu terminów zniecierpliwiony były właściciel nieruchomości uprawniony jest do złożenia ponaglenia do organu wyższej instancji. Jak na nie reagują organy: wojewodowie lub minister rozwoju i technologii?

„Terminy określone w art. 12 ust. 4b i 4g specustawy drogowej mają charakter norm prawa procesowego, a nie materialnego, i są terminami instrukcyjnymi”. „Należy mieć również na uwadze, że od kilku już lat liczba spraw, z jaką muszą mierzyć się organy wojewódzkie, jest bardzo duża i znacznie przewyższa możliwości kadrowe tych urzędów”. Ujmując to prościej, minister w uzasadnieniach postanowień o stwierdzeniu, że wojewoda nie dopuścił się przewlekłości osiem czy dziesięć miesięcy po ustawowym terminie załatwienia sprawy, wyjaśnia, że państwo jest niewydolne i nie można organów obwiniać za to, że osoby wywłaszczone długo pozostają bez odszkodowania za utracone nieruchomości.

Czytaj więcej

Samorząd

Jak ustalić odszkodowanie za wywłaszczony grunt pod drogę

Gdy nieruchomość została wywłaszczona pod drogę publiczną, jej wartość rynkową należy określić w wycenie – w pierwszej kolejności – przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych z rynku lokalnego.

Standardy do góry nogami

Dla osób dotkniętych wywłaszczeniem zestawienie dwóch opisanych wyżej faktów wydaje się kompletnie nieintuicyjne. Jak to możliwe, że zabierana jest nieruchomość bez ustalenia i wypłaty należnych środków? Niestety, orzecznictwo sankcjonuje taki stan rzeczy, jako realizujący konstytucyjną zasadę słusznego odszkodowania.

A polski ustawodawca ma skąd czerpać dobre wzorce. Bank Światowy, który współfinansuje inwestycje przeciwpowodziowe, jest autorem Normy OP 4.12 ustanawiającej minimalne standardy przymusowych przesiedleń. Jedną z naczelnych zasad jest zakaz żądania opuszczenia nieruchomości przed wypłatą należnego odszkodowania.