Usunięta ścianka to samowola

Bardzo złe wieści płyną z sądu dla wszystkich, którzy przy remoncie czy wykańczaniu nowego mieszkania zmienili jego układ bez zgłoszenia. Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) uznał, że na budowę nawet zwykłych ścian działowych, która powoduje zmianę powierzchni pomieszczeń, trzeba mieć pozwolenie.

Zwykłe dwie ściany

Sprawa na pierwszy rzut oka dotyczyła zwykłego remontu mieszkania w bloku. Schody zaczęły się, gdy z urzędu zainteresował się nim nadzór – Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB). Kontrola wykazała, że w mieszkaniu wyburzono ściany działowe i zdjęto wszystkie warstwy posadzkowe. To nie spodobało się PINB, który wstrzymał roboty i zobowiązał inwestorkę do przedłożenia szeregu dokumentów. Kobieta przedłożyła dokumentację, ale nic to nie dało.

PINB i tak wydał decyzję o zaniechaniu robót związanych z przebudową mieszkania. Organ odwoławczy ją uchylił, ale PINB na podstawie art. 50a pkt 2 prawa budowlanego nakazał rozbiórkę tego, co wykonano mimo wstrzymania robót: m.in. wylewki i dwóch ścianek wydzielających łazienkę. Urzędnicy tłumaczyli, że do dnia wydania decyzji inwestorka nie mogła bowiem kontynuować żadnych robót.

Kobieta odwołała się od nakazu, a gdy przyniosło to niewielki skutek, poszła do sądu. W pierwszej instancji w kwestii rozbiórki wylewki oraz dwóch ścianek wygrała.

Krakowski WSA uznał, że roboty budowlane, które zrealizowała, tj. 4-cm wylewka betonowa z okładziną podłogową oraz postawienie dwóch ścianek działowych wydzielających łazienkę, nie stanowiły przebudowy. Jak tłumaczył WSA, doświadczenie życiowe wskazuje, że to rodzaj prac powszechnie stosowany i masowo występujący przy remontach mieszkań. Przyjęcie, że stanowi on formę przebudowy budynku i wymaga pozwolenia na budowę czy choćby zgłoszenia, stanowiłoby nadmierny i nieuzasadniony formalizm.

Ten korzystny dla inwestorki wyrok skutecznie zaskarżyła jednak wspólnota mieszkaniowa. NSA przypomniał, że w przypadku wykonywania robót budowlanych pomimo ich wstrzymania nakazuje się ich rozbiórkę albo doprowadzenie do stanu poprzedniego. Zakaz po wydaniu postanowienia o wstrzymaniu robót nie obejmuje tych niepodlegających reglamentacji, a tymi sporne prace nie były.

NSA nie zgodził się, że prace dotyczące rozkładu czy istnienia ścian działowych w lokalu z zasady nie mieszczą się w legalnej definicji przebudowy. Przy czym przestawianie ścianek działowych, tj. zburzenie dotychczasowych i postawienie w nowym miejscu, stanowi przebudowę, nie tylko gdy dotyczą ścian nośnych.

NSA nie miał wątpliwości, że budowa ścian działowych w mieszkaniu wyodrębnionym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym jest przebudową, jeżeli powoduje zmianę powierzchni pomieszczeń w tym lokalu. Jest to bowiem zmiana parametrów użytkowych z art. 3 pkt 7a prawa budowlanego.

W blokach parametrem użytkowym jest liczba i rodzaj oraz powierzchnia pomieszczeń w mieszkaniu, co nie jest prawnie obojętne. Dlatego NSA stwierdził, że jeżeli budowa ścian działowych, których dotyczy zaskarżona decyzja, była związana ze zmianą powierzchni pomieszczeń w lokalu mieszkalnym, to była to przebudowa, na którą wymagane było uzyskanie pozwolenia na budowę.

Beczka prochu

Zdaniem Szymona Sakowskiego, adwokata w DLA Piper, wyrok NSA może mieć bardzo poważne konsekwencje.

– Zmiany układu ścianek działowych, które nie są nośne, to powszechna praktyka wśród osób, które remontują czy wykańczają mieszkania. Tymczasem w świetle komentowanego wyroku NSA zmiana powierzchni pomieszczeń oznacza zmianę parametrów użytkowych, a to wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Jeśli organy przyjęły argumentację NSA, oznaczałoby to, że każdy właściciel, który planuje wyburzenie ścianek działowych i wzniesienie ich w innej konfiguracji, musiałby wystąpić o pozwolenie budowlane. Dotyczy to także przypadków, gdy chce wyburzyć jedną ze ścian działowych, żeby np. połączyć kuchnię z salonem, co jest bardzo powszechne – zauważa Szymon Sakowski.

Ekspert wyjaśnia, że uznanie budowy ścian działowych, z którą wiąże się ze zmianą powierzchni pomieszczeń w lokalu mieszkalnym, za przebudowę to nowość w stosunku do dotychczasowego podejścia organów architektoniczno-budowlanych oraz sądów administracyjnych.

Jak wskazuje Szymon Sakowski organy otwarcie podchodziły do interpretacji tego, kiedy następuje zmiana parametrów użytkowych lokalu, ale przyjmowało się, że przebudowa ścianek działowych takiej zmiany nie powoduje. To także niepotrzebna, uciążliwa komplikacja.

Oznacza bowiem, że inwestor przed przeprowadzeniem prac musi wystąpić do właściwego organu i uzyskać jego pozwolenie. Żeby dopełnić formalności konieczne będzie zatrudnienie projektanta, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Chodzi też o czas, bo w tym przypadku nie obowiązuje zwykły miesięczny termin na załatwienie sprawy, a dłuższy 65-dniowy.

– W świetle stanowiska NSA zmiana układu zwykłych ścian działowych w mieszkaniu w budynku wielorodzinnym bez uzyskania pozwolenia to samowola budowlana. A każda osoba, która się jej dopuściła, musi – co do zasady – liczyć się z konsekwencjami. Nadzór budowlany może nakazać wstrzymanie prac budowlanych i ich zalegalizowanie. W przeciwnym razie, tak jak w analizowanym wyroku NSA, może dojść do nakazania rozbiórki lub przywrócenia do stanu pierwotnego – podkreśla Szymon Sakowski.

Oczywiście nadzór budowlany nie sprawdza każdego remontu czy wyremontowanego przed laty mieszkania, ale nie zmienia to faktu, że ryzyko interwencji ze strony urzędników istnieje.

– Poważniejszy remont trudno ukryć, a kontrola może być przeprowadzona np. po informacji od sąsiadów. Urzędnicy mają też prawo do skontrolowania stanu mieszkania w każdym czasie. Gdyby okazało się, że stanowisko NSA zostanie utrwalone w orzecznictwie, każdy, kto w przeszłości dokonał zmian w układzie ścian, mierzy się z teoretycznym ryzykiem samowoli budowlanej. Przy czym dotyczy to również osób, które zmieniły układ w mieszkaniu, które zostało kupione w stanie deweloperskim, co zdarza się bardzo często – mówi Szymon Sakowski.