Dług darczyńcy nie zmniejszy PIT

Dla większości Polaków własny dach nad głową, nawet na kredyt, to rzecz warta każdego zachodu. Niestety, inwestycje w nieruchomości z pomocą banku zawsze są obarczone pewnym ryzykiem. A do tego, gdy coś pójdzie nie tak i nieruchomość z hipoteką będzie trzeba szybko sprzedać, może się to okazać zupełnie nieopłacalne podatkowo. Potwierdza to interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 stycznia 2024 r.

Pandemia i inne katastrofy

Sprawa dotyczyła skutków podatkowych sprzedaży zabytkowej nieruchomości. Z wniosku o interpretację indywidualną wynikało, że wpisany do rejestru zabytek został kupiony w 2015 r. przez syna podatniczki na kredyt i z pomocą pożyczki. Kobieta tłumaczyła, że syn chciał wyremontować zabytkową nieruchomość, żeby stworzyć dom dla swojej rodziny, ale też dla niej i męża, czyli rodziców.

Niestety, formalności związane z remontem zabytku ze względu na jego stan i wymogi konserwatorskie zajęły sporo czasu. A – jak podkreśliła podatniczka – w tym czasie sytuacja finansowa i rodzinna jej syna drastycznie się zmieniła. Nie było go stać ani na spłacanie kredytu, ani na kosztowne remonty. To doprowadziło do tego, że syn trzy lata temu, w 2020 r., przekazał jej dom w darowiźnie. Z wniosku wynikało, że w momencie finalizacji umowy obdarowana prowadziła dochodową firmę i mogła pozwolić sobie na dokończenie inwestycji oraz bieżącą spłatę kredytu.

Życie napisało inny scenariusz. Podatniczka wyjaśniła, że tuż po darowiźnie jej sytuacja życiowa również nagle uległa zmianie, bo zachorował jej mąż. Wymagał kosztownego leczenia, a do tego jej firma wpadła w tarapaty przez pandemię i galopującą inflację. Dlatego jedynym wyjściem, żeby zabezpieczyć zabytek przed dalszą dewastacją, jest sprzedaż.

Kobieta wskazała dalej, że w związku z tym musi spłacić kredyt zaciągnięty przez syna. To, co zostanie ze sprzedaży zabytku po uregulowaniu długu w banku, zainwestuje zaś w nieruchomość mieszkalną.

Podatniczka miała świadomość, że odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia – w tym przypadku drogą darowizny – co do zasady będzie podlegało opodatkowaniu PIT. Chciała jednak potwierdzenia, że jeżeli spłaci z ceny sprzedaży kredyt ciążący na nieruchomości, to będzie on kosztem pomniejszającym dochód do opodatkowania. Powołała się na art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, zgodnie z którym podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów, tzw. czysta wartość, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

To nie przekonało fiskusa. Przede wszystkim zauważył, że w sprawie chodzi o PIT, a nie o podatek spadkowy. A zgodnie z ustawą o PIT – co do zasady – odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Podatniczka nabyła zabytek w darowiźnie i planuje go sprzedać przed upływem pięcioletniego terminu, więc w grę będzie wchodził 19-proc. PIT od dochodu, czyli różnicy pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami.

Fiskus przypomniał dalej, że w przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób to, co jest kosztem, określa art. 22 ust. 6d ustawy o PIT. To m.in. udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn, udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe.

Niemniej, jak podkreślił fiskus, w tej kategorii nie mieści się kredyt. Nie ma więc podstaw prawnych, aby kwotę, którą podatniczka zamierza przeznaczyć na spłatę kredytu zabezpieczonego hipoteką na sprzedawanym zabytku zaciągniętego przez darczyńcę, a spłaconego przez obdarowaną zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Długi obciążające nieruchomość nie stanowią żadnej z kategorii wskazanych w art. 22 ust. 6d ustawy o PIT. Nie mogą więc zdaniem urzędników zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny.

Niewielki katalog kosztów

Fiskus zauważył, że to stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie. Wynika z niego jasno, co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości (udziału) nabytej w drodze darowizny. Są to tylko udokumentowane nakłady oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się zaś wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości poczynione w czasie jej posiadania. Nakładem zwiększającym wartość rzeczy i praw majątkowych nie jest natomiast spłata kredytu pobranego przez darczyńcę po zbyciu udziału w nieruchomości.

Dlatego, jak tłumaczył fiskus, kwota kredytu, który podatniczka planuje spłacić za syna, nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości z art. 22 ust. 6d ustawy o PIT.