Mieszkania: czy muszą być wiecznym problemem?

Materiał powstał we współpracy ze Szkołą Główną Handlową w Warszawie

Czy zaczyna pękać bańka mieszkaniowa?

Tak daleko bym nie szedł, ale na pewno mamy do czynienia z wystudzeniem rynku. Ostatnie kilka lat to była kolejka górska, jeżeli chodzi o sytuację na rynku mieszkaniowym. Najpierw wybuchła pandemia, która w pierwszym etapie trochę ostudziła rynek. Później obniżka stóp procentowych, zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych i popyt wybuchł. Ceny w niekórych miastach rosły w dwucyfrowym. Później z kolei wzrost stóp, wojna w Ukrainie i gwałtowne wystudzenie popytu, które przełożyło się z kolei na stabilizację cen. A później rząd dostarczył program Bezpieczny Kredyt 2 proc. I znowu mieliśmy do czynienia z boomem, który spowodował, że na koniec zeszłego roku tempo wzrostu cen w Polsce było najszybsze w całej Unii Europejskiej.

Jak jest teraz?

Pierwsze miesiące 2024 roku pokazują stabilizację, ceny jeszcze rosną, natomiast tempo tego wzrostu już wyraźnie wygasa. Odbudowuje się podaż, deweloperzy w końcu zaczynają nadganiać rynek z ofertą. Nie ma już takiej presji na wzrost cen.

Co dalej?

To jest kluczowe pytanie. Popyt kredytowy jest dosyć mocny. Nie tak mocny jak w czwartym kwartale 2023 roku, ale zdecydowanie większy niż przewidywały pesymistyczne prognozy. Popyt się utrzymuje, podaż wzrasta i mamy wyrównanie nierównowagi, która panowała na rynku.

Jednak nie mamy też spadków cen. Nie doszło do sytuacji takiej, jak w Niemczech, gdzie ceny spadły nawet o 10 proc. W Polsce mamy stabilizację cen i właśnie tego bym się spodziewał dalej. Dlaczego, że po pierwsze gdzieś na horyzoncie mamy dalsze obniżki stóp procentowych w naszym kraju, a po drugie - mamy bardzo szybki wzrost dochodów, najszybszy w historii. To powoduje, że gospodarstwa domowe mają pieniądze na to, żeby zaciągać więcej kredytów i z optymizmem patrzą w przyszłość. A optymizm często jest najważniejszym czynnikiem determinującym sytuację na rynku mieszkaniowym.

Być może będziemy mieli kolejne instrumenty wsparcia ze strony rządu, jeżeli chodzi o kwestie kredytowe. Jak pan ocenia te pomysły?

Z bardzo dużym sceptycyzmem. Nie powiem od razu, że negatywnie, bo obecnie konstruowany program mają dużo więcej ograniczeń niż te wcześniejsze. Skala wpływu dopłat do kredytów będzie dużo mniejsza niż była w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Mamy limity powiązane z dochodem, z liczbą osób w gospodarstwie domowym, z liczbą dzieci, mamy powierzchnię nieruchomości mieszkaniowej, do której dolicza się dopłatę. To wszystko powoduje, że ten program jest dużo bardziej ograniczony, jeżeli chodzi o możliwość szybkiego przełożenia na wzrost popytu i wzrost cen. Niezależnie od tego, w jakiej formie ten program zostanie przyjęty, jego wpływ na wzrost cen nie będzie taki jak w 2023.

Jak powinien wyglądać skuteczny program pomocy osobom znajdującym się w trudnej sytuacji mieszkaniowej?

Nie ma jednego prostego programu, który rozwiąże wszystkie bolączki. To nie jeden problem mieszkaniowy. To jest problem mieszkaniowy wielu ludzi o bardzo różnej sytuacji mieszkaniowej. Innym problemem jest na przykład niska powierzchnia mieszkania osób, które mają wiele dzieci. Innym problemem jest niedostępność mieszkań własnościowych dla osób młodych. Innym problemem jest jeszcze niedostępność mieszkań na terenach wiejskich. Innym problemem jest niedostępność mieszkań dla osób, które przyjeżdżają na studia czy do pracy do dużego miasta. W zasadzie do każdego z tych problemów, które składają się na ten duży problem mieszkaniowy powinno być dostosowane inne narzędzie. Zresztą te narzędzia istnieją – programy SIM, społeczne agencje najmu czy programy typu Mieszkanie na start. Tylko, że te narzędzia muszą być spójne i warto myśleć nie tylko o stronie popytowej, czyli o samych kupujących, ale także o stronie oferującej.

Co to oznacza?

Na przykład jeżeli rozmawiamy o programie dopłat do kredytów, to musimy najpierw pomyśleć o tym, jak uelastycznić podaż. Jak sprawić, że gdy dostarczamy więcej pieniędzy po stronie popytowej, te pieniądze nie generują tylko wzrostu cen. Lecz generują zwiększenie liczby budowanych nieruchomości mieszkaniowych i dzięki temu ludzie są w stanie znaleźć mieszkanie dla siebie. Tak że te programy muszą być wdrażane w sposób kompleksowy. To nie jest jeden program, to jest szereg programów i z myśleniem zarówno o stronie popytowej, jak i o stronie podażowej.

Materiał powstał we współpracy ze Szkołą Główną Handlową w Warszawie