Agnieszka Grabowska-Toś: Kolejny deficyt na rynku mieszkań?

Nawet jeśli gminie uda się uchwalić plan ogólny do końca 2025 r., to znowelizowane przepisy w kształcie przyjętym przez Sejm będą miały dalszy, poważny wpływ na ograniczenie możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowych, a w konsekwencji na wartość gruntów przeznaczonych pod te inwestycje. Jak wynika z art. 13a ust. 4 pkt 2a i ust. 5 pkt 2 ustawy nowelizującej ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, plan ogólny może przewidywać obszar uzupełnienia zabudowy, a ustalenia w tym zakresie mają być podstawą prawną dla decyzji o warunkach zabudowy. Problem w tym, że zgodnie z ustawą nowelizującą ustalenia dotyczące obszaru uzupełnienia zabudowy nie stanowią obowiązkowego elementu planu ogólnego. W związku z tym to gmina będzie decydowała, czy wyznaczyć taki obszar. Senat przyjął poprawkę przewidującą, że obszar uzupełnienia zabudowy ma być elementem obligatoryjnym planu ogólnego. Jednak i ją odrzucono na posiedzeniu komisji. Po wejściu w życie planów ogólnych, zanim plan miejscowy zostanie uchwalony, zabudowa mieszkaniowa będzie możliwa tylko tam, gdzie zostanie wyznaczony obszar jej uzupełnienia. Gminy zyskały tym samym realne narzędzie do pozbawienia inwestorów możliwości inwestycyjnych nawet na wiele lat, i to bez ryzyka kierowania wobec nich roszczeń odszkodowawczych. Co więcej, wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy ma następować zgodnie z przewidzianym w ustawie nowelizującej algorytmem, co już samo w sobie będzie powodowało konkretne ograniczenia inwestycyjne danego terenu.

Istotny wpływ na możliwość uruchamiania przez inwestorów nowych projektów mieszkaniowych będą też miały określone w planie ogólnym gminne standardy urbanistyczne. Obejmują one katalog stref planistycznych, ale mogą też obejmować standardy dostępności do infrastruktury społecznej, tj. do szkoły podstawowej i obszarów zieleni publicznej. Ustawa dopuszcza też możliwość określenia zasad dostępu do innych obiektów, np. przedszkola, żłobka, przystanku czy publicznego transportu zbiorowego. Jeśli gmina określi standardy dostępności do infrastruktury społecznej, wiele działek straci potencjał inwestycyjny z uwagi na brak spełnienia tych wymogów. Sprawę komplikuje dodatkowo to, że art. 13f ust. 5 ustawy nowelizującej przewiduje, iż w przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku o funkcji mieszkaniowej jest możliwe, gdy każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do tych obiektów infrastruktury i drogi dojścia istniejące w dniu wydania decyzji. Ten restrykcyjny wymóg, by każda działka ewidencyjna wchodząca w skład terenu inwestycji mieszkaniowej spełniała standardy urbanistyczne, może być przysłowiowym gwoździem do trumny. W razie jego niespełnienia inwestor nie uzyska bowiem decyzji o warunkach zabudowy. Teren planowanej inwestycji, choć będzie znajdował się w obszarze uzupełnienia zabudowy, stanie się właściwie bezwartościowy.

Wejście w życie reformy planowania przestrzennego spowoduje istotny spadek zainteresowania inwestorów gruntami, które nie mają uchwalonych planów miejscowych lub co do których procedura planistyczna nie jest zaawansowana. Inwestowanie w takie grunty z zamiarem realizacji inwestycji mieszkaniowych będzie obarczone wysokim ryzykiem. A że zaledwie jedna trzecia terenu Polski jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, rachunek wydaje się prosty. Nie uciekniemy od wzrostu cen mieszkań i ich deficytu na rynku nieruchomości. Dodając do tego przewidzianą w noweli zasadę, że decyzje WZ będą wygasały po upływie pięciu lat od dnia, gdy stały się prawomocne, śmiało można zaryzykować tezę, że zanim rynek mieszkaniowy dźwignie się po kryzysie związanym z wybuchem wojny w Ukrainie oraz szalejącą inflacją i osiągnie stabilny poziom, dopadnie go kolejny, wywołany wprowadzeniem reformy planowania przestrzennego.

Autorka jest partnerem w kancelarii Kania Stachura Toś