Krzysztof Koźmiński: Ustawą w kryzys. Państwo na rynku nieruchomości

Wiara, że państwo za pomocą przepisów prawa stanowionego zapewni obywatelom dobrobyt mieszkaniowy, może nas drogo kosztować. Zwłaszcza jeśli te regulacje ignorują realia społeczno-ekonomiczne, bazując wyłącznie na silnych emocjach, intuicyjnych podziałach na „dobrych” i „złych” uczestników rynku oraz zniekształconych obrazach medialnych. A przy okazji są rozwiązaniami naruszającymi zasady konstytucyjne i gwarancje ustrojowe.

Zbliżające się wybory parlamentarne, trwający okres „kampanii przedwyborczej” i towarzyszące im symptomy kryzysu gospodarczego stanowią potencjalnie niebezpieczną mieszankę wybuchową, skutkującą eksplozją populistycznych pomysłów i nieodpowiedzialnych zapowiedzi polityków. Część z nich znajdzie niestety odzwierciedlenie w projektach legislacyjnych, mając co gorsza szansę na uchwalenie i ogłoszenie.

Czytaj więcej

Podatki

Artur Soboń: Podatek za pustostany i powrót ulgi na wynajem

Chcemy utrzymać wysoki poziom podaży mieszkań, ale też ograniczyć ich wykupywanie przez fundusze inwestycyjne – mówi Artur Soboń, wiceminister finansów.

Lansowane projekty

Szczególnym niepokojem napawają zwłaszcza koncepcje zmian prawnych dedykowane poprawie sytuacji na rynku mieszkaniowym. Tym bardziej że uzasadnione jest wrażenie, że większość jest formułowana spontanicznie i niekonsekwentnie, są niedostatecznie przemyślane, a faktyczną motywacją lansujących je projektodawców pozostaje nie tyle troska o dobrostan obywateli poparty rzetelnym rozeznaniem bieżącej sytuacji społeczno-ekonomicznej, ile dostarczenie prostej odpowiedzi na kreowane przez media wyobrażenia oraz irracjonalne lęki ludzkie. A te w okresie pandemii, inwazji Rosji na Ukrainę oraz wysokiej inflacji są szczególnie silne.

Mówiło się już m.in. o tzw. specjalnym podatku od pustostanów, zmianach ułatwiających wykup mieszkań komunalnych przez lokatorów, państwowych kredytach o preferencyjnym oprocentowaniu, o uszczelnieniu przepisów normujących program „Pierwsze mieszkanie”, a ostatnio też o rozwiązaniu ustawowym polegającym na ograniczaniu nabywania mieszkań przez osoby prawne i dodatkowym opodatkowaniu funduszy inwestycyjnych. Każdy z tych postulatów prezentowany jest jako rzekomo konieczny do zaaplikowania lek, ograniczający postęp schorzeń w postaci nadmiernej akumulacji lokali przez rentierów, wadliwy sposób zagospodarowania nieruchomości przez nieudolne gminy, polityki pazernych banków udzielających kredytów na zasadach komercyjnych, aktywności „cwaniaków i kombinatorów” (słowa ministra tłumaczącego konieczność ograniczenia dostępności rządowego programu), czy działalności spekulantów i flipperów.

Sugeruje się w ten sposób, że za brak mieszkań na rynku odpowiada de facto sam rynek, w tym działający na nim przedsiębiorcy, którzy finansują jego rozwój, napędzają koniunkturę, oddają do użytku nowe nieruchomości, czy nawet lepiej sytuowani kredytobiorcy. Tymczasem rządzący – za pomocą prawnych ograniczeń i restrykcji – działając w interesie zwykłego konsumenta, mieliby podobno skutecznie wpływać na przyspieszenie budów i obniżenie cen, zapobiegać marnotrawieniu niewykorzystywanych lokali oraz ograniczać postępujące nierówności społeczne.

Narracja kontra fakty

W praktyce narracja o winnych niedoboru mieszkań i odpowiedzialnych za wysokie ceny na rynku nieruchomości nie wytrzymuje konfrontacji z rzeczywistością. Doskonale widać to na przykładzie działalności funduszy inwestycyjnych, prawdopodobnie najczęściej posądzanych obecnie o „psucie krajowego rynku nieruchomości”. Zgodnie z chwytliwym przekazem: to właśnie te podmioty, kumulując „zagraniczny kapitał”, nabywają hurtowo mieszkania w pakiecie, by następnie dyktować wyższe ceny najemcom oraz sztucznie windować wartości nieruchomości. Redakcje prześcigają się w doniesieniach o „całych warszawskich osiedlach” kupowanych przez fundusze, alarmują o strukturze rynku nieruchomości w krajach zachodniej Europy (gdzie rzeczywiście fundusze posiadają istotny udział w rynku, co powoduje konieczność interwencji w postaci np. ustalenia maksymalnych cen najmu), czy przypominają doświadczenia Berlina, którego mieszkańcy opowiedzieli się w referendum za ich wywłaszczeniem i radykalną zmianą polityki mieszkaniowej lokalnych władz publicznych.

Te argumenty są o tyle nietrafne, że aktualnie w Polsce problem nadużyć ze strony funduszy inwestycyjnych nie istnieje – co więcej, rola tych przedsiębiorców wydaje się marginalna na tle krajowej struktury własnościowej zasobów mieszkaniowych. W świetle najróżniejszych badań i statystyk dostępnych w domenie publicznej (różniących się tylko w niewielkim stopniu): dysponują one obecnie maksymalnie kilkunastoma tysiącami mieszkań, co stanowi niewielki ułamek ogólnej liczby wszystkich lokali mieszkalnych (szacowanej na ponad 15 mln), a także kropelką w morzu potrzeb (zgodnie z obliczeniami zaspokojenie aktualnych potrzeb wymagałoby oddania do użytku ok. 2,5 mln nowych mieszkań). Jeszcze długo nie zmieni tego stanu fakt dynamicznego rozwoju rynku prywatnego najmu oraz okoliczność, iż fundusze skoncentrowane są zwłaszcza na nabywaniu nieruchomości w dużych miastach. Trudno w tej sytuacji uznać, by zapowiadana interwencja ustawowa była potrzebna i uzasadniona. Tym bardziej mało prawdopodobne, by przeszła przez test uczciwie przeprowadzonej oceny skutków regulacji.

Z drugiej strony, ewentualna nieprzemyślana ingerencja ustawodawcy w sytuację funduszy może spowodować nieodwracalne straty i szkodliwe skutki dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości – od bezpośrednich adresatów zaczynając, poprzez finansowanych przez nich deweloperów i ich biznesowych kontrahentów, a na sytuacji najemców i konsumentów kończąc. Szczególnie obecnie, w dobie postcovidowej bessy, utraty zdolności kredytowej przez potencjalnych nabywców i zadyszki branży deweloperskiej, w tym wielu krajowych lub wręcz lokalnych przedsiębiorców. I na tym wcale nie koniec, bo przecież mowa jest o systemie naczyń połączonych, czyli też o formie branż powiązanych z sektorem nieruchomości, tj. firmach świadczących usługi wykończeniowe, produkujących drzwi, okna, meble, dostarczających stal, cement i inne materiały budowlane.

Zatem, choć ta teza może wydać się niepoprawna, obecnie potrzebna jest wręcz szczególna troska i wsparcie podmiotów finansujących nowe inwestycje. Przemawia za tym kondycja polskiego biznesu oraz sytuacja obywateli i konsumentów, w których interesie jest raczej zasypywanie luki mieszkaniowej, nie zaś paraliż budowlanki.

Nie ignorując doniosłego problemu społecznego, którym z pewnością jest (utrzymujący się w Polsce od wielu lat) stan biedy mieszkaniowej, mało prawdopodobne, by państwo było w stanie zastąpić mechanizm rynkowy alternatywnym efektywnym impulsem prorozwojowym. Trudno się zresztą dziwić, że dotychczasowe starania wszystkich rządów na tym polu dawały rozczarowujące efekty.