Jak zbywać i nabywać nieruchomości rolne - wytyczne Agencji Nieruchomości Rolnych

Od 30 kwietnia 2016 r. obowiązują nowe przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: ustawa), wprowadzone ustawą z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Nabywcą nieruchomości rolnej co do zasady może być tylko rolnik indywidualny. Nabycie przez inne podmioty może nastąpić wyłącznie za zgodą prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, wyrażoną w formie decyzji administracyjnej. Od wymogu uzyskania zgody na zbycie nieruchomości rolnej ustawa przewiduje pewne wyjątki, np. gdy nabywcą jest osoba bliska zbywcy, Skarb Państwa, kościół, związek wyznaniowy lub gdy nabycie następuje w wyniku dziedziczenia.

Przepisy są nieostre, a to oznacza problemy praktyczne

Wydaje się, że przesłanki uzyskania zgody ANR zostały określone w ustawie zbyt ogólnie i nieostro, nie pozwalają więc jednoznacznie stwierdzić, jakie warunki trzeba w tym celu spełnić. Nie jest jasne chociażby to, w jaki sposób należy wykazać, że „nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej", lub też że „nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej" przez rolnika indywidualnego, osobę bliską zbywcy, kościół lub związek wyznaniowy, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub ANR.

Mniej więcej trzy tygodnie po wejściu w życie nowych przepisów ANR zdecydowała się opublikować na swojej stronie internetowej wzory wniosków o zgodę na nabycie nieruchomości rolnej oraz informacje dotyczące składania tych wniosków. To bardzo istotne uzupełnienie i doprecyzowanie niepełnej i niezupełnie jasnej regulacji procedury uzyskiwania zgody na nabycie nieruchomości rolnej.

Po pierwsze, wyraźnie zostało określone, że wnioski należy składać do oddziału terenowego ANR właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

Po drugie, sprecyzowano, jakie informacje powinny zostać zawarte we wniosku, to jest: dane zbywcy, dane nabywcy oraz szczegółowe oznaczenie zbywanej nieruchomości rolnej.

Po trzecie, ustalona została lista dokumentów, jakie powinny być załączone do wniosku, w tym dokumentów stanowiących dowody na spełnienie ustawowych przesłanek uzyskania zgody ANR.

Potrzebne załączniki trudno nawet wyliczyć

Zgodnie z wytycznymi ANR do wniosku o zgodę na nabycie należy dołączyć liczne dokumenty, poczynając od wypisu z rejestru gruntów zawierającego dane z ewidencji gruntów i budynków, dotyczące oznaczenia zbywanej nieruchomości wraz z jej numerem księgi wieczystej. Oprócz tego aktualne zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy, jeżeli takie akty zostały wydane i obejmują zbywaną nieruchomość. Konieczne jest także podanie informacji o obciążeniach nieruchomości hipoteką, tytułem egzekucyjnym, ograniczonymi prawami rzeczowymi i zobowiązaniowymi, w tym prawem najmu, dzierżawy, dożywocia itp. Należy przestawić również oświadczenie nabywcy o powierzchni posiadanych użytków rolnych. Zbywca nieruchomości rolnej będzie zobowiązany załączyć także dokumenty potwierdzające, że nie było możliwości nabycia nieruchomości przez rolnika indywidualnego, osobę bliską zbywcy, kościół lub związek wyznaniowy, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub ANR. Jednym z takich dokumentów będzie oświadczenie zbywcy. Oprócz niego ma załączyć także inne dokumenty, na przykład potwierdzenie wywieszenia ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości w izbie rolniczej, w ośrodku doradztwa rolniczego, w gminie, w prasie, a także w internecie.

Kto może dać rękojmię nabywcy

Składając wniosek o wydanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej, zbywca musi wykazać, że nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. Według informacji zamieszczonych na stronie internetowej ANR, dokumentami wykazującymi spełnienie tej przesłanki mogą być na przykład opis założeń do prowadzenia działalności rolniczej wraz z opinią ośrodka doradztwa rolniczego. Potwierdzeniem, że nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, może być również informacja o odpowiednich kwalifikacjach albo o przystąpieniu do ich uzupełnienia lub też informacja o posiadanym doświadczeniu w prowadzeniu działalności rolniczej. Istotna może się także okazać opinia organizacji społeczno-zawodowej rolników, w tym izby rolniczej.

Gdy nabywcą nieruchomości rolnej ma zostać osoba prawna, o rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej decyduje rodzaj wykonywanej przez nią działalności oraz kwalifikacje osób zatrudnionych przez tę osobę prawną.

Jeżeli z zamiarem nabycia nieruchomości rolnej nosi się osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, z wnioskiem o wyrażenie zgody występuje właśnie ona. Wówczas do wniosku musi ona dodatkowo załączyć oświadczenie, że zobowiązuje się do zamieszkiwania w ciągu pięciu lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Wyjaśni dopiero praktyka

Wzory wniosków oraz informacje opublikowane przez ANR stanowić będą istotną pomoc dla podmiotów mających zamiar nabyć lub zbyć nieruchomość rolną. Tego typu publikacje i komunikaty zamieszczane przez ANR na stronie internetowej nie są wprawdzie formalnie wiążące, ale bardzo ułatwią obrót nieruchomościami rolnymi. Można bowiem domniemywać, że skoro ANR z góry określa dokumenty wymagane do wydania zgody na nabycie nieruchomości rolnej, to w toku postępowania administracyjnego nie będzie wymagać żadnych innych , a to z kolei może przyczynić się do skrócenia postępowań o wydanie przez ANR decyzji o wyrażeniu zgody na nabycie nieruchomości rolnej. Niestety, wydaje się jednak, że nawet powyższe publikacje nie wyjaśniają wszystkich wątpliwości związanych z interpretacją i stosowaniem nowych przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które zapewne zostaną wyjaśnione dopiero przez praktykę obrotu.