Kawalerki są już superdrogie

Ofertowe ceny mieszkań w 17 miastach analizują Rentier.io i Expander. Największą różnicę w cenach – aż 46 proc. – małych (do 35 mkw.) i dużych lokali (ponad 60 mkw.) odnotowano w Rzeszowie. Najmniejsze lokale w tym mieście w I kw. br. wyceniano średnio na niemal 12,2 tys. zł/mkw. (27-proc. wzrost, rok do roku), a największe – na ok. 8,3 tys. zł/mkw. (16-proc. wzrost). Przeciętne ceny mieszkań średniej wielkości (35–60 mkw.) w Rzeszowie to 9,4 tys. zł (15-proc.).

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czas sprzedaży mieszkań się wydłuża. To już nawet 128 dni

Większa podaż mieszkań przy malejącym popycie doprowadziła do wydłużenia czasu potrzebnego na transakcję. Ale ceny lokali wcale nie spadają – wynika z raportu Metrohouse i Credipass.

We Wrocławiu różnica w cenach małych i dużych mieszkań wyniosła w I kw. 37 proc. Rentier.io i Expander podają, że średnie ceny mkw. niedużych lokali to niemal 16,1 tys. zł/mkw. (21-proc. wzrost), a dużych – niemal 11,8 tys. zł (19-proc.). Mieszkania średniej wielkości są wyceniane średnio na 13 tys. zł (25-proc.).

Ofertowe ceny mieszkań w zł za mkw. w I kw. 2024 r., zmiany od I kw. 2023 r. w proc.

Foto: Mat.prasowe

Małe mieszkania dla inwestora

Do grona miast, w których różnica w cenie małych i dużych mieszkań przekracza 30 proc., dołączył Sosnowiec (33 proc.). Lokale do 35 mkw. zdrożały w ciągu roku o 23 proc., do ponad 7,8 tys. zł, a te ponad 60-metrowe o 3 proc., do niespełna 5,9 tys.

Astronomicznie drogie są kawalerki w Warszawie. Rentier.io i Expander podają, że w I kw. średnia cena małych lokali w stolicy sięgnęła 19,5 tys. zł/ mkw. – Niewiele brakuje do przekroczenia psychologicznej granicy 20 tys. zł – mówią autorzy raportu. Mieszkania od 35 do 60 mkw. w stolicy są oferowane po średniej cenie ok. 16,5 tys. zł/mkw., a ponad 60-metrowe – po 16,1 tys. zł.

Tomasz Rożek, pośrednik z Akces Polska, przyznaje, że średnia cena mkw. mieszkań do 35 mkw. (na takiej powierzchni mogą być już dwa pokoje) w Warszawie może wynosić 19–19,5 tys. zł. – Ostatnio zgłoszono nam do sprzedaży 34-metrowy lokal w Ursusie, w budownictwie z lat 2000. Cena to 17 tys. zł/mkw. – podaje Tomasz Rożek. – Na lokale takiej wielkości w Warszawie trzeba mieć już nawet ponad 600 tys. zł.

Pośrednik ocenia, że ewentualne pogłębianie się różnic w cenach małych i dużych mieszkań będą zależeć od podaży i popytu. – Wybór małych mieszkań jest mocno ograniczony, stąd ich wysoka cena – wyjaśnia Tomasz Rożek. – Z moich obserwacji wynika, że popyt na drogie kawalerki się zmniejszył. Klienci wolą dopłacić i mieć dodatkowy pokój – zaznacza. Mniejsze nieruchomości, jak dodaje pośrednik z Akcesu, są cały czas na celowniku inwestorów.

Czytaj więcej

Budownictwo

Polacy zaczęli masowo zaklepywać mieszkania. Powodem rządowy program

Kupujący boją się powtórki „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który mocno podbił ceny mieszkań. Lokali szukają i rezerwują je nie tylko chętni na dopłaty z programu „Na start”, ale i gotówkowicze.

Pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), komentuje, że sytuacja na rynku mieszkań „nigdy nie jest jednoznacznie czarno-biała”. – Ceny transakcyjne – a takie powinny być w szczególności brane pod uwagę – nie są już tak „kontrastowe” – mówi, zaznaczając, że rozbieżności w cenach metra małych i dużych mieszkań są zawsze, niezależnie od koniunktury czy programów wsparcia. – Dla przykładu: w Warszawie można znaleźć jedno- i dwupokojowe mieszkania w cenach od 16 do 33 tys. zł/mkw. – wskazuje. – Ceny transakcyjne będą odpowiednio niższe – od 14 do 25 tys. zł. Ceny ofertowe lokali trzypokojowych i większych zawierają się w widełkach 12–26 tys. zł/mkw., a transakcyjne to 11–16 do 24 tys. zł mkw. Oczywiście, są wyjątki – mamy pojedyncze transakcje sporo odbiegające od tych wartości.

W Krakowie lokale do 35 mkw. podrożały w ciągu roku o 26 proc., średnio do ponad 16,9 tys. zł/mkw. Lokale średniej wielkości zdrożały aż o 38 proc., średnio do niemal 15,6 tys. zł, a ponad 60-metrowe mieszkania – o 25 proc., do 13,8 tys. zł/ mkw.

W Gdańsku mieszkania o powierzchni do 35 mkw. w I kw. były wyceniane średnio na 15,9 tys. zł/mkw. To o 21 proc. więcej niż w I kw. 2023 r. Zarówno lokale średniej wielkości, jak i duże są wyceniane przeciętnie na 12,5 tys. zł/mkw. (wzrost o 17 i 15 proc.). W Poznaniu kawalerki są oferowane po średniej cenie ponad 12,6 tys. zł za mkw. (16-proc. wzrost), lokale od 35 do 60 mkw. – na niespełna 11,4 tys. zł (19-proc.), a lokale większe niż 60 mkw. – na 10,3 tys. zł/mkw. (20-proc.).

W Łodzi najmniejsze mieszkania zdrożały o 23 proc. r./r., średnio do niemal 10,2 tys. zł/mkw., lokale 35–60-metrowe są droższe niż przed rokiem o 23 proc., średnia cena to ponad 8,9 tys. zł/mkw., a ponad 60-metrowe – o 14 proc., to ok. 8,5 tys. zł/mkw. W Katowicach małe lokale są wyceniane na 11 tys. zł/mkw. (27-proc. wzrost), średnie: na ponad 9,2 tys. zł (28-proc.), a duże: na ponad 9,1 tys. zł (22-proc.).

Dariusz Skłodowski z katowickiego oddziału Power Invest zwraca uwagę, że ceny kawalerek w aglomeracji śląskiej mogą się diametralnie różnić.

– W Katowicach wahają się od 7,5 do nawet 11,5 tys. zł/mkw. Za mieszkanie w największym mieście aglomeracji trzeba więc zapłacić nawet ponad 400 tys. zł – wskazuje. – W Gliwicach ceny nie są o wiele niższe, za to bardziej stabilne, osiągają maksymalny pułap 10 tys. zł/mkw. Pojawiają się oferty kawalerek za 480 tys. zł, ale można też znaleźć bardzo ładne lokale w cenie 300 tys. zł. Mówię o rynku wtórnym. Mieszkania od dewelopera bardzo często są droższe nawet o 2–3 tys. zł za mkw., a do tego dochodzi koszt wykończenia, nawet 100 tys. zł.

Ruch na rynku mieszkań nie zamarł

Pośrednik Power Invest potwierdza, że klienci zamiast kawalerek często wybierają mieszkanie dwu-, trzypokojowe, płacąc za nie niewiele więcej. – Ale na prestiżowe małe mieszkania zawsze będzie popyt – zastrzega. – Często kupują je inwestorzy chcący ulokować kapitał.

Rząd pracuje nad programem kredytów #NaStart. Uprzywilejowane mają być wielodzietne rodziny. Dla singli warunki kredytowania mają być gorsze. Jak mówi Joanna Lebiedź, po zapowiedzi programu rynek nieruchomości nieco wstrzymał oddech. – Nie można jednak powiedzieć, że ruchu nie ma. Zawsze są gracze, którzy z różnych powodów muszą dokonać transakcji, niezależnie od koniunktury, czasem też ze stratą, byle „na już” – mówi ekspertka. – Oczywiście, mamy sytuację zaburzenia, ingerencji. Rynek nieruchomości czeka na kolejny już program naprawczy (po TBS-ach, „Rodzinie na swoim”, „Mieszkaniu dla młodych”, „Bezpiecznym kredycie 2 proc.”). Nowy program ma wspierać większe rodziny, co będzie mieć wpływ na sprzedaż większych nieruchomości. Poprzedni program („Bezpieczny kredyt 2 proc.”) rozhulał rynek nieruchomości mniejszych i tańszych – przypomina.