Ofertowe ceny mieszkań niekiedy mocno odbiegają od cen transakcyjnych. – Czasem to tylko kilka procent, czasem kilkanaście, ale zdarzają się transakcje z cenami niższymi od ofertowych o ponad 20 proc. – wskazuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – To działa demotywująco na cały rynek. Sprzedający bezskutecznie czekają na kontakt od klienta (często nawet nie dochodzi do prezentacji mieszkania), a kupujący dostają niepoprawny obraz rynku, czego rezultatem jest np. obniżanie wymagań dotyczących nabywanej nieruchomości.
Moje najlepsze!
W bazie Metrohouse można znaleźć nieruchomości, które znalazły nabywcę po bardzo długim czasie ekspozycji i po znaczącej obniżce ceny. – Np. w woj. kujawsko-pomorskim półtora roku temu przyjęto do sprzedaży mieszkanie w cenie 200 tys. zł. Oferta wzbudziła zainteresowanie dopiero, gdy sprzedający obniżył cenę do 165 tys. zł – opowiada Marcin Jańczuk. – W czasie negocjacji kupującemu udało się ją obniżyć o dodatkowe kilka tysięcy. Podobnie było na Śląsku. Mieszkanie wystawione za 269 tys. zł nie sprzedawało się ponad rok. Klient znalazł się po obniżce ceny do 230 tys. zł.
Tomasz Lebiedź, doradca rynku, potwierdza, że wielu sprzedających wystawia oferty zbyt drogo. – Po pierwsze dlatego, że nie wiedzą, jakie są prawdziwe ceny transakcyjne, po drugie: kierują się cenami ofertowymi podanymi przez innych sprzedających, a po trzecie: każdy uważa, że jego mieszkanie jest droższe np. o 10 proc. niż podobne sprzedane przez sąsiada, a to tylko dlatego, że jest to „moje mieszkanie, więc lepsze mieszkanie” – wyjaśnia. – Taki lokal udaje się czasem sprzedać powyżej cen konkurencyjnych ofert. Częściej jednak rozpoczęcie sprzedaży ze zbyt wysoką ceną ofertową rodzi stres, zniecierpliwienie. Na końcu jest transakcja poniżej tego, co można by osiągnąć, gdyby pierwotna oferta odpowiadała rynkowi.
Tomasz Lebiedź podaje przykłady. Np. nieruchomość warta 1,6 mln zł była wystawiona za 1,9 mln zł. – Oferty opiewające na 1,5–1,7 mln były z oburzeniem odrzucane. Po kilku latach nieruchomość została sprzedana poniżej 1 mln zł – opowiada. – Powodem tak niekorzystnej transakcji było m.in. to, że sprzedający nie wierzył informacjom od pośredników i rzeczoznawców majątkowych, a jednocześnie nie miał możliwości, a raczej nie chciał, zajrzeć do powszechnie dostępnego rejestru w powiecie. Takim sprzedającym żaden portal z cenami transakcyjnymi nic nie pomoże – uważa.
Tymczasem rząd podtrzymuje plany utworzenia portalu danych o obrocie mieszkaniami (system „Dom”). Informacja znalazła się w projekcie ustawy o tanim kredycie. Baza danych „ma się przyczynić do zwiększenia przejrzystości rynku poprzez udostępnianie (…) statystyk cen transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym”. Jak wyjaśniał Krzysztof Hetman, minister rozwoju, „dostęp do wiarygodnej i aktualnej informacji z rynku ma stanowić jeden z instrumentów ochrony nabywców mieszkań”.
