– Temat kapitału prywatnego jest w ogóle bardzo ciekawy, ponieważ od wybuchu pandemii jego udział przewyższa udział jakiegokolwiek pojedynczego inwestora. Co więcej, udział tych prywatnych inwestorów jest zaniżony, ponieważ wiele mniejszych transakcji pozostaje nieujawnionych i nie są uwzględniane w statystykach. Przykłady takich transakcji to często zakup budynku z dyskontem spożywczym jako najemcą, lokali komercyjnych w parterach budynków mieszkalnych czy wreszcie większej liczby mieszkań w celach inwestycyjnych. Nie można więc powiedzieć, że polski inwestor nie jest zainteresowany inwestowaniem w nieruchomości, jednak rynek pokazuje, że preferuje on samodzielne inwestycje o mniejszej skali niż zakup większych nieruchomości w ramach zorganizowanego funduszu – mówi Sulewski.
Jaki jest zakres wartościowy transakcji? – Średnia wartość jest ściśle zależna od prowadzonej działalności danego inwestora i nie różni się od analogicznych graczy z innych państw. Natomiast brak bardzo dużego inwestora instytucjonalnego z wyłącznie polskim kapitałem sprawia, że nie widzimy transakcji dotyczących największych galerii handlowych czy wież biurowych w Warszawie – mówi Sulewski. – W ujęciu kwotowym, większość transakcji z polskim kapitałem nie przekracza 10 mln euro, jednak zwłaszcza ostatnio widzimy też transakcje większych parków handlowych lub portfeli kilku obiektów handlowych, których całkowita wartość mieści się w przedziale 10–30 mln euro. Z kolei największe polskie inwestycje w ostatnich latach dotyczyły nowoczesnych biurowców, magazynów i hoteli, a ich wartość sięgała nawet kwot z zakresu 30–50 mln euro – szacuje ekspert.
Marcin Mędrzecki, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Colliers przypomina, że w Polsce mamy historię aktywności inwestorów instytucjonalnych jak PZU, PHN czy inne spółki z warszawskiej giełdy, jednak w porównaniu z aktywnością inwestorów zagranicznych jej skala była mała. Obecnie najbardziej aktywnymi graczami są fundusze private equity, firmy rodzinne, inwestorzy indywidualni.
– Nowa fala inwestorów szuka projektów dających wysokie stopy zwrotu. Często mają doświadczenie w obszarze deweloperskim. Kluczowym kryterium inwestycyjnych jest szansa na uzyskanie wysokich stóp zwrotu w przypadku sukcesu. Pomimo bardzo dużych przecen w sektorze „core”, a zwłaszcza „core plus” najwyższe zwroty uzyskuje się przy inwestycjach w aktywa typu „add value” lub przy inwestycjach oportunistycznych, tzw. okazjach na rynku. Polski inwestor nie jest pod presją i uruchamia środki dopiero w sytuacji, gdy inwestycja spełniać będzie jego oczekiwania odnośnie do spodziewanego zwrotu. Obecnie, z uwagi na zmniejszenie aktywności kapitału zagranicznego oraz presji na sprzedaż aktywów przez niektórych inwestorów zagranicznych, takich okazji jest więcej niż kiedyś. Polscy inwestorzy najchętniej kupują nieruchomości o relatywnie niskiej wartości od kilku do 20–30 mln euro, sporadycznie większe – mówi Mędrzecki.
Krzysztof Misiak, szef Cushman & Wakefield w Polsce, zwraca uwagę na zmianę podejścia. Rodzimi inwestorzy to często przedsiębiorcy działający w innych branżach, którzy szukają sposobu ulokowania nadwyżek. – Dotąd aktywni byli oni raczej na rynkach deweloperskich – mieszkaniowych, parków handlowych czy małych biur, czyli w sektorze zapewniającym wyższe zwroty przy wyższym ryzyku, do którego są jako przedsiębiorcy przyzwyczajeni. Widzimy jednak, że tacy ludzie zaczęli się interesować gotowymi produktami inwestycyjnymi, kupowaniem budynków po dość okazyjnych cenach, np. na potrzeby funduszy dywidendowych – mówi Misiak. – Teraz mamy bardzo ciekawą sytuację, bo z jednej strony mamy mocną walutę, a stopy procentowe w euro spadły, co dla polskiego inwestora, który ma przychody w złotych i chce się zabezpieczyć na produkcie w euro, stwarza dobrą okazję. Prowadzimy bardzo dużo rozmów, z których widać dalsze zainteresowanie polskiego kapitału nieruchomościami. Czy jednak na koniec 2024 r. utrzyma się 10-proc. udział rodzimego kapitału w wartości transakcji, czyli według naszych szacunków około 400 mln euro? Zobaczymy. Jest popyt na produkty dywidendowe, część inwestorów czeka na ustawę o REIT–ach, by założyć sensowną podatkowo platformę. Niektórzy zakładają takie platformy w innych jurysdykcjach – w Holandii, Wielkiej Brytanii. Liczymy na rządzących, bo REIT-y mogłyby przynieść skokowy wzrost udziału rodzimego kapitału w transakcjach – dodaje.
Potrzebne instrumenty
Czy REIT-y to główny sposób na aktywizację rodzimego kapitału?
