Sąsiedztwo lotnisk: wpływ na nieruchomości

Przepisy są rozproszone w kilku ustawach, a ich przestrzeganie wymaga uwagi zarówno właścicieli, jak i inwestorów nieruchomości.

Prawo ochrony środowiska

Wokół lotnisk ustanawiane są obszary ograniczonego użytkowania, co zazwyczaj prowadzi do spadku wartości rynkowej nieruchomości. Jest to najczęściej występująca forma szkody spowodowanej przez takie ograniczenia. Spadek wartości może przybierać różne formy:

niższa cena rynkowa działek przeznaczonych w przepisach planistycznych pod budownictwo jedno- lub wielorodzinne w stosunku do działek o zbliżonych parametrach, ale położonych poza obszarem ograniczonego użytkowania;
obniżona wartość już istniejących budynków, co dotyczy zarówno domów jednorodzinnych, jak i mieszkań, które mogą tracić na wartości z powodu lokalizacji w takim obszarze;
brak wzrostu lub niewielki przyrost wartości rynkowej nieruchomości nawet przy rozbudowie lokalnej infrastruktury komunalnej, drogowej, handlowo-usługowej, w porównaniu ze wzrostem wartości rynkowej nieruchomości o zbliżonych parametrach i zbliżonej infrastrukturze lokalnej, położonych poza takim obszarem.

Obszar ograniczonego użytkowania jest ustanawiany uchwałą sejmiku województwa i publikowany w dzienniku urzędowym. Podstawą do podejmowania uchwał są strategiczne mapy hałasu, których sporządzanie jest obligatoryjne dla miast o liczbie mieszkańców powyżej 100 tys. i głównych lotnisk.

Nawet w przypadku niewielkiego lotniska zarządzanego przez lokalny aeroklub także konieczne jest sporządzenie strategicznej mapy hałasu, jeśli lotnisko jest położone w granicach lub w pobliżu miasta mającego powyżej 100 tys. mieszkańców. Mapy te są aktualizowane co pięć lat.

Prawa właścicieli

Właściciele nieruchomości znajdujących się na obszarze ograniczonego użytkowania mogą się ubiegać o odszkodowanie za szkody związane z ograniczeniem sposobu użytkowania. Dotyczy to sytuacji w przypadku:

niemożności korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób,
istotnego ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości.

Ponadto właściciel ma prawo domagać się:

wykupienia nieruchomości w całości lub części,
odszkodowania za poniesione szkody,
odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości,
odszkodowania za konieczność spełnienia nowych wymagań technicznych dla istniejącego budynku, na przykład w ramach rewitalizacji akustycznej. Najczęściej może to obejmować zwrot kosztów wymiany okien na nowe, o lepszej izolacji akustycznej.

Spory zarówno dotyczące powyższych kwestii, jak i te związane z wykupem nieruchomości rozstrzygają sądy powszechne. Do wypłaty odszkodowania zobowiązany jest podmiot, którego działalność spowodowała ograniczenia wynikające z ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania. Z roszczeniem o odszkodowanie można wystąpić w ciągu trzech lat od daty wejścia w życie aktu prawnego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

Powyższe nie dotyczy nowych inwestycji. Inwestorzy, świadomi realizowania projektu na obszarze ograniczonego użytkowania, powinni uwzględnić w kosztach inwestycji lepsze materiały, w tym okna o wyższych parametrach izolacji akustycznej. W takim przypadku nie przysługuje prawo do odszkodowania.

Na obszarach ograniczonego użytkowania związanych z ruchem lotniczym mogą obowiązywać następujące ograniczenia lub zakazy dotyczące budownictwa:

w zakresie przeznaczenia określonych gruntów pod zabudowę mieszkaniową jedno- lub wielorodzinną albo związaną z czasowym pobytem dzieci i młodzieży (np. szkoły, przedszkola itp.) lub budynki pełniące funkcję szpitali lub domów opieki,
w zakresie lokalizacji nowych budynków o wyżej wymienionych funkcjach,
w zakresie zmiany funkcji dotychczasowych budynków na te opisane wyżej.

Ograniczenia mogą również dotyczyć maksymalnej wysokości budynków i masztów.

Inne ograniczenia związane z ruchem lotniczym to zakaz sadzenia, uprawy lub dopuszczania do nadmiernego wzrostu drzew lub krzewów stanowiących przeszkodę lotniczą lub zasłaniających systemy świetlne podejścia dla statków powietrznych. Właściciele nieruchomości mają obowiązek regularnego przycinania drzew i krzewów, a nawet ich wycinania, jeśli stanowią przeszkodę lotniczą (to każdy obiekt znajdujący się w pasie drogi startowej, co w praktyce dotyczy upraw na gruntach rolnych i leśnych).

Zakazane jest również hodowanie lub wypuszczanie ptaków w odległości do 3 km od końca drogi startowej oraz w odległości 1,5 km od osi tej drogi po obydwu stronach lotniska, co obejmuje na przykład hodowlę gołębi. Kolejnym ograniczeniem jest zakaz budowy lub rozbudowy obiektów sprzyjających obecności zwierząt, które mogą stanowić zagrożenie dla ruchu lotniczego, w odległości do 4 km od lotniska. To m.in. niezabezpieczone altany śmietnikowe, stawy hodowlane i inne miejsca, gdzie mogą gromadzić się ptaki szukające pożywienia.

Nieprzestrzeganie powyższych zakazów i ograniczeń jest zagrożone karą grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do jednego roku. Oprócz sankcji karnych osoby łamiące te przepisy mogą zostać pociągnięte do odpowiedzialności cywilnej za szkody.

Nieruchomości

Przepisy są rozproszone w kilku ustawach, a ich przestrzeganie wymaga uwagi zarówno właścicieli, jak i inwestorów nieruchomości.

Prawo ochrony środowiska

Pozostało 97% artykułu