Angielski skrót REIT oznacza Real Estate Investment Trust, co można przetłumaczyć jako Fundusz Powierniczy Inwestycji w Nieruchomości. REIT to najczęściej spółki giełdowe, które gromadzą od udziałowców kapitał, by inwestować go w nieruchomości na wynajem. Spółki te zarządzają nieruchomościami, pobierają przychody z ich wynajmu i wypłacają prawie cały roczny zysk udziałowcom w formie dywidendy. REIT korzystają zwykle z preferencyjnego opodatkowania, które najczęściej polega na zwolnieniu z podatku dochodowego na poziomie spółki. Dzięki temu obciążenie podatkowe udziałowców jest nie większe, niż gdyby faktycznie posiadali udziały w nieruchomości i płacili podatek dochodowy od zysku z jej wynajmu. Dodatkową korzyścią jest fakt, że zarządzaniem nieruchomością zajmuje się profesjonalny podmiot.
Pierwsze REIT powstały w USA w latach 60. Szybko okazało się, że pozwalają one nawet drobnym inwestorom indywidualnym lokować kapitał w dużych, generujących zyski nieruchomościach. Nieruchomości te przynoszą zyski (głównie z wynajmu), które są znacznie wyższe niż dochód z odsetek od analogicznych kwot umieszczonych na lokatach bankowych. Sukces REIT najlepiej obrazują liczby. Zgodnie z danymi opublikowanymi przez serwis reit.com kapitalizacja spółek REIT w USA przekroczyła w 2016 r. bilion USD. Wzorem USA REIT wprowadzono w większości krajów rozwiniętych, w tym w większości krajów UE.
W Polsce jeszcze nie ma
Inwestowanie w formie REIT wymaga rzecz jasna wprowadzenia w danym kraju stosownych przepisów. W Polsce z pierwszą taką inicjatywą wystąpiła w 2007 roku Amerykańska Izba Handlowa w Polsce. Niestety, dyskusje na temat nowych uregulowań dla inwestycji nieruchomościowych przerwał wkrótce globalny kryzys na rynkach finansowych – inwestycje w nieruchomości przestały być wówczas popularne. Niespełna osiem lat później z inicjatywą wystąpiła GPW, na której zlecenie powstał pierwszy projekt ustawy, nie rozpoczęto jednak prac legislacyjnych na szczeblu rządowym. Wreszcie w październiku 2016 roku po raz pierwszy pojawił się rządowy projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości – taką nazwę Ministerstwo Finansów zaproponowało dla „polskich REIT". Projekt spotkał się z ogromnym zainteresowaniem branży nieruchomościowej.
W maju tego roku Ministerstwo Finansów opublikowało istotnie zmieniony projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (u.s.r.w.n.). Planowana data wejścia w życie nowych przepisów to według projektu 1 stycznia 2018 r. Regulacja polskich REIT opiera się na kilku prostych zasadach, ujętych w u.s.r.w.n. oraz zmianach do niektórych ustaw, w szczególności ustaw o podatku dochodowym od osób prawnych i podatku dochodowym od osób fizycznych. Spółka rynku wynajmu nieruchomości ma korzystać z preferencji podatkowych niespotykanych na polskim rynku i niedostępnych dotychczas dla inwestorów giełdowych. Zarówno dywidendy, jak i dochody spółek zależnych zwolnione są od podatku dochodowego. Co istotne, nawet wypłata dywidendy akcjonariuszom z „polskiego REIT", czyli spółki rynku wynajmu nieruchomości, ma być zwolniona z podatku dochodowego. Jedyny podatek dochodowy płatny przez strukturę opartą na spółce rynku wynajmu nieruchomości, a więc w efekcie odczuwalny dla inwestorów, to podatek dochodowy płacony od zysków wprowadzonej na giełdę spółki rynku wynajmu nieruchomości, według stawki 8,5 proc.
Aby kwalifikować się do powyższych korzyści podatkowych, spółka musi spełniać określone parametry. Nieruchomości posiadane przez spółkę bezpośrednio lub za pośrednictwem spółek zależnych muszą stanowić co najmniej 70 proc. wartości bilansowej aktywów spółki. Zobowiązania kredytowe spółki nie mogą przekraczać 70 proc. wartości bilansowej jej aktywów. Nie mniej niż 80 proc. przychodów netto spółki musi pochodzić z wynajmu lub odpłatnego zbycia nieruchomości. Wreszcie spółka zobowiązana jest wypłacać dywidendę w wysokości co najmniej 90 proc. zysku za ostatni rok obrotowy. Co istotne, zysk stanowiący podstawę do wypłaty dywidendy może być pomniejszony o zysk, który zostanie przeznaczony na nabycie innych nieruchomości lub udziałów w spółkach nieruchomościowych. Nabycie tych aktywów musi nastąpić nie później niż w terminie dwóch lat.