Fiskus nie zawsze uzyska podatek od sprzedaży domu. Wystarczy poczekać 5 lat

Na rynku mieszkaniowym ciągle gorąco, ceny idą w górę i jak pisaliśmy w „Rzeczpospolitej” z 30 listopada, po niektóre lokale ustawiają się nawet kolejki. Czasami jednak warto zaczekać ze sprzedażą, nie tylko ze względu na rosnące ceny. Otóż jeśli wstrzymamy wizytę u notariusza i ostateczną umowę podpiszemy nie w grudniu, a w styczniu, możemy uniknąć rozliczenia z fiskusem.

Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą o PIT sprzedawca mieszkania/domu musi wyliczyć dochód z transakcji i zapłacić od niego 19-proc. podatek. Chyba że pozbywa się nieruchomości po pięciu latach. Jak liczyć ten termin? Od końca roku, w którym nabyliśmy nieruchomość (a nie od daty podpisania umowy notarialnej).

Załóżmy, że pan Kowalski kupił mieszkanie w czerwcu 2018 r. Pięcioletni okres liczy się od początku 2019 r. Oznacza to, że jeśli mieszkanie sprzeda w 2023 r., będzie musiał opodatkować dochód.

Co może zrobić pan Kowalski? Wstrzymać się z transakcją i ostateczną umowę podpisać w styczniu, a nie w grudniu. Wtedy nie trzeba będzie rozliczać się z fiskusem.

Zaliczka dozwolona

Oczywiście przeniesienie wizyty u notariusza na przyszły rok nie wyklucza przyjęcia części pieniędzy od kupującego. Jeśli chcemy mieć pewność, że się nie rozmyśli, możemy jeszcze w grudniu podpisać z nim umowę przedwstępną. Taka umowa nie wywołuje skutków podatkowych. Nie dochodzi bowiem jeszcze do przeniesienia własności. Skutków podatkowych nie powoduje też zainkasowanie zaliczki bądź zadatku. Są to tylko wpłaty na poczet ceny nieruchomości.

Czytaj więcej

Podatki

Marek Isański: Dlaczego sprzedaż mieszkania po 5 latach od nabycia nie podlega opodatkowaniu?

Szczególnie w sprawach przepisów podatkowych warto zadawać proste pytania. Każdy przepis, oczywiście jeśli jest zgodny z Konstytucją, powinien realizować jakiś racjonalny cel ustawodawcy. Delikatnie mówiąc, zdumiewający pogląd wyraził sędzia NSA, uzasadniając wyrok w sprawie II FSK 97/21 w dniu 01.08 2023r., stwierdzając, że przepis mówiący, iż sprzedaż mieszkania po okresie 5 lat od daty jego nabycia nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, to wyraz nie tylko woli ustawodawcy, ale wyraz realizowania wytycznych art. 75 ust. 1 Konstytucji.

Potwierdzają to interpretacje fiskusa. Na przykład w sprawie kobiety, która dostała 310 tys. zł zaliczki na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży działki. Skarbówka przyznała, że zawarcie umowy przedwstępnej nie wywołuje konsekwencji w PIT. Nie mamy bowiem do czynienia z przeniesieniem własności nieruchomości lub praw, a jedynie z zobowiązaniem do dokonania takiej czynności w określonym terminie. Nie zmienia tego wcześniejsza zapłata całości czy części ceny. Otrzymanie zaliczki jest neutralne, nie doszło bowiem jeszcze do sprzedaży nieruchomości (interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0114-KDIP3-2.4011.537. 2020.2.JK3).

Odliczamy koszty

Co zrobić, jeśli mieszkanie/dom sprzedaliśmy przed upływem pięciu lat? Trzeba rozliczyć się z fiskusem. Przychód ze sprzedaży nieruchomości wykazujemy w formularzu PIT-39. Możemy go obniżyć o koszty jej zakupu. To przede wszystkim cena nabycia, ale także inne wydatki związane z transakcją, jak wynagrodzenie notariusza czy PCC. Do kosztów zaliczamy też nakłady zwiększające wartość nieruchomości w czasie posiadania. Mogą to być np. wydatki na remont mieszkania.

Podatek liczymy od dochodu (czyli przychodu pomniejszonego o koszty). Oczywiście nie musi go płacić ten, komu wyszła strata.

Czytaj więcej

Podatki

Pierwsze mieszkanie tańsze o 2 proc. Skarbówka nie weźmie PCC

Skarbówka nie weźmie już PCC od inwestujących w dach nad głową. Pod warunkiem, że to ich pierwsze mieszkanie.

Korzystniejsze zasady rozliczenia mają sprzedający mieszkanie/dom otrzymane w spadku. Pięcioletni termin liczy się bowiem od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca.