Budownictwo i polityka

Budownictwo to koło napędowe gospodarki, stanowi około 17 proc. PKB. Ale co może okazać się wyjątkowo przydatne na obecnym etapie cyklu gospodarczego, ma ono cechy wskaźnika wyprzedzającego koniunktury. Innymi słowy, sytuacja w budownictwie wskazuje, w którą stronę będzie zmierzała w najbliższym czasie gospodarka – w stronę rozwoju czy spowolnienia.

Uparty błąd najniższej ceny

Tak było np. przed ostatnim kryzysem. Szybko rozwijający się sektor budownictwa przez żyłowanie najniższej ceny w kontraktach państwowych po prostu padł. Można śmiało powiedzieć, że polskie państwo za poprzedniego rządu wykończyło szereg polskich firm budowlanych, przyjmując jako jedyne kryterium wygrania kontraktu najniższą cenę.

Najniższa cena oznacza zawsze przerzucanie jej na podwykonawców, presje na niskie płace, używanie gorszych materiałów, a w okresie koniunktury... plajtę przedsiębiorstw. Tak, plajtę. Jeśli bowiem koniunktura jest dobra, nie sposób oczekiwać, że pracownicy zaakceptują niższe pensje, że dostawcy obniżą ceny materiałów, a ceny surowców spadną. Wręcz odwrotnie.

W czasie prosperity wszystkie te ceny idą w górę – płace, ceny surowców i ceny materiałów. A ceny kontraktów rządowych pozostają bez zmian, bo na państwowych posadach każdy urzędnik boi się dokonać indeksacji kontraktu – czyli uwzględniania innych niż cena kryteriów przetargu. Ryzykuje, że zostanie posądzony o korupcję. Szczególnie teraz za rządów partii, która ma mgliste pojęcie o zasadach działania gospodarki rynkowej, natomiast uwielbia ręczne sterowanie CBA.

A teraz parę liczb. Stawka godzinowa pracownika wzrosła od 2017 r. z 13 do 16 zł, czyli o 23 proc. Cena kruszywa rośnie w tym samym czasie o 17 proc. Cena asfaltu drogowego z 850 zł w 2016 r. do 1550 zł obecnie – czyli w ciągu dwóch lat prawie dwukrotnie.

Podobne, a w niektórych obszarach znacznie silniejsze, są zwyżki cen w budownictwie mieszkaniowym. Cena stali zbrojeniowej od 2016 r. rośnie o 60 proc., cena cegieł w tym czasie o ponad 40 proc., a koszt robót wykończeniowych (czyli głównie płace) o 40 proc. Nie ma się więc co dziwić, że koszt metra mieszkania na przestrzeni ostatnich dwóch lat w niektórych miastach skoczył nawet o 50 proc.

Oba obszary trzeba jednak potraktować oddzielnie. Budownictwo mieszkaniowe w znacznej mierze podlega regułom koniunktury gospodarczej. Jeśli nie jest sztucznie nakręcone zachętami rządowymi, to cykl w budownictwie jest połączony z cyklem koniunkturalnym.

Dramat na budowie dróg

Obecna sytuacja w budownictwie mieszkaniowym ewidentnie wskazuje na przegrzanie. W porównaniu z poprzednim kryzysem na rynku mieszkaniowym jest o tyle lepiej, że obecnie – w porównaniu z sytuacją sprzed dekady – dominują znacznie więksi i silniejsi kapitałowo deweloperzy. Niemniej tak szybki wzrost cen po stronie kosztów musi prędzej czy później spotkać się z barierą popytu.

Obserwując i porównując cykle koniunkturalne w budownictwie, można ocenić, że znajdujemy się blisko szczytu w tym segmencie. Przegrzanie rynku spotka się ze znaną już historii spiralą: spadek popytu na mieszkania, spadek cen mieszkań, kłopoty słabszych deweloperów, wzrost marż bankowych zarówno po stronie wykonawcy, jak i konsumenta... co z kolei jeszcze bardziej ograniczy popyt na mieszkania, co z kolei itd...

Znacznie poważniejsza sytuacja jest na rynku generalnych wykonawców dróg. Dane są nieubłagane: ceny surowców wzrosły od 20 proc., a w niektórych przypadkach nawet o 100 proc. przy nieindeksowanych cenach kontraktów budowlanych. Brak indeksacji albo innymi słowy nieuwzględnianie znacznego wzrostu kosztów spowoduje – jak zawsze – upadek wielu firm. Im mniejsza firma, tym większe prawdopodobieństwo jej upadku. Przetrwają wielkie koncerny międzynarodowe i te firmy, które były w stanie zbudować we wcześniejszych latach dużą poduszkę płynnościową.

To tylko ostrzeżenie. Nie sposób przewidzieć momentu, kiedy rynek się załamie. Nie sposób też w pełni zneutralizować wahania koniunktury. Ale można spowodować, aby wahania te były łagodniejsze i mniej bolesne dla gospodarki. Pierwszym rozwiązaniem jest indeksowanie kontraktów budowlanych do cen podstawowych surowców, drugim wprowadzenie znacznych uproszczeń dla prywatnego budownictwa mieszkań na wynajem i wycofanie z tego obszaru ingerencji państwa, choćby poprzez BGK.