REIT: wszystko co musisz wiedzieć. Czy warto inwestować w REIT-y?

REIT to wehikuł do inwestowania, z którego chętnie korzystają obywatele większości rozwiniętych krajów, w tym kilkunastu krajów UE, lokując swoje oszczędności w nieruchomościach. To dobra alternatywa dla kupowania mieszkań na wynajem i sposób na odkładanie oszczędności na emeryturę. Niestety, na razie nie możemy inwestować w polskie REIT-y ponieważ nie udało się jeszcze wprowadzić u nas przepisów, które na to pozwalają. REIT musi posiadać specjalny status podatkowy który eliminuje podwójne opodatkowanie dochodów z inwestycji w nieruchomości za pośrednictwem spółki kapitałowej. Są to spółki, z reguły notowane na giełdzie, inwestujące kapitał udziałowców w nieruchomości, które przynoszą stały dochód z ich wynajmu. Dochód REIT-u przekazywany jest co roku inwestorom w formie dywidendy. Nazwa REIT pochodzi od Real Estate Investment Trust co po polsku oznacza nieruchomościowy fundusz powierniczy.

REIT: dlaczego warto? Jakie są główne cechy i podstawy funkcjonowania REIT w Polsce?

Popularność REIT-ów wynika z faktu, że inwestor może zainwestować w instrument finansowy który przynosi podobny dochód, jakby inwestor faktycznie był współwłaścicielem nieruchomości na wynajem. Instrument ten został po raz pierwszy wprowadzony w Stanach Zjednoczonych w latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku. Pomysł sprawdził się w praktyce a REIT-y przyciągnęły wielu inwestorów, w tym inwestorów indywidualnych i ożywiły rynek nieruchomości. Od tamtych czasów REITy wprowadzono w kilkudziesięciu krajach, w tym w kilkunastu krajach UE, nie wyłączając krajów Europy środkowo-wschodniej a także w RPA, w Chinach czy w Indiach.

W Polsce inwestuje wiele zagranicznych REITów, pozwalając swoim udziałowcom na lokowanie oszczędności w dochodowe nieruchomości. Niestety, ta forma inwestowania nie jest dostępna dla krajowych inwestorów. Polska jest bowiem jednym z niewielu krajów w UE, w którym brak jest przepisów umożliwiających inwestorom detalicznym inwestowanie w formule REIT-ów.

Czytaj więcej:

Prawo w firmie

Czas na REIT na polskim rynku nieruchomości

Pro

REIT czy fundusz inwestycyjny? Jakie są różnice między REIT-ami a tradycyjnymi funduszami inwestycyjnymi?

Aby możliwe było inwestowanie w formie REITów konieczne jest wprowadzenie odpowiednich przepisów. W różnych krajach przyjęte są różne rozwiązania, ale chodzi przede wszystkim o wprowadzenie preferencyjnego opodatkowania takich podmiotów. Z reguły zamiast standardowego podatku dochodowego stosuje się opodatkowanie zysków wprowadzonej na giełdę spółki REIT według preferencyjnej stawki. Natomiast wypłata dywidendy może być zwolniona z podatku lub podlegać ograniczonemu opodatkowaniu. To wszystko dlatego, aby inwestując w nieruchomości na wynajem za pośrednictwem takiej spółki inwestor nie ponosił znacząco wyższych kosztów podatkowych, niż w przypadku zakupu nieruchomości bezpośrednio.

Oczywiście nie każda spółka będzie podlegać preferencyjnemu traktowaniu podatkowemu. Dla takich spółek wprowadza się szczególne obostrzenia, aby zabezpieczyć interes udziałowców którymi często są inwestorzy detaliczni. Spółka REIT musi więc spełniać określone ustawowo kryteria, i tylko wtedy będzie uprawniona do preferencyjnego opodatkowania. Istotną większość (co najmniej 70%) aktywów spółki REIT powinny stanowić nieruchomości. Dla bezpieczeństwa inwestorów, ustala się maksymalny próg zobowiązań kredytowych spółki. Ponadto, zasadniczym źródłem dochodu spółki, powinien być wynajem lub sprzedaż nieruchomości. Z punktu widzenia udziałowców kluczowym jest wymóg, aby spółka zobowiązana była wypłacać w formie dywidendy prawie cały zysk za dany rok obrotowy. Wyjątkiem od tej zasady może być przeznaczanie części zysku na zakup kolejnych nieruchomości, szczególnie w początkowym okresie funkcjonowania danego REIT-u.

Przepisy regulujące REITy wprowadzają także ograniczania korporacyjne. Zwykle jest to spółka akcyjna, która obowiązkowo musi posiadać oznaczony w ustawie, wysoki kapitał akcyjny. Główny przedmiot działalności takiej spółki powinien być ograniczony do wynajmu, nabywania i zbywania nieruchomości oraz zarządzania nieruchomościami. Akcje spółki muszą być dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym, takim jak Giełda Papierów Wartościowych. Zapewnia to płynność akcji a jednocześnie wiąże się z nadzorem nad spółką i obowiązkowym raportowaniem. Spółki REIT podlegają nadzorowi wyspecjalizowanego organu, w Polsce tego typu organem jest Komisja Nadzoru Finansowanego (KNF).

Tradycyjne instrumenty inwestycyjne dostępne na polskim rynku, które mogłyby służyć do inwestowania w nieruchomości, w zasadzie nie korzystają z wyżej opisanych zwolnień podatkowych, ani nie dają inwestorom analogicznych zabezpieczeń. Warto również wskazać, że inwestujące w Polsce zagraniczne fundusze inwestycyjne mogą korzystać z pewnych udogodnień podatkowych na poziomie międzynarodowym, niedostępnych w Polsce dla indywidualnego inwestora, który mógłby być głównym beneficjentem uregulowania REIT-ów w naszym kraju.

REIT i korzyści z inwestowania. Jakie są korzyści z inwestowania w REIT-y?

Jeżeli spółka spełnia ustawowe wymagania, inwestorzy korzystają z uprzywilejowanych form opodatkowania. W porównaniu z inwestowaniem w zwykłą spółkę posiadającą nieruchomości, możemy skorzystać na braku kumulacji opodatkowania inwestycji – standardowego podatku dochodowego na poziomie spółki i dodatkowego podatku na poziomie dywidendy.

Inwestycja w akcje REIT umożliwia inwestorowi osiągnięcie efektu ekonomicznego podobnego do bezpośredniego nabycia udziałów w nieruchomości, np. centrum logistycznym, biurowcu czy centrum handlowym lub w portfelu takich nieruchomości. Przykładowo, gdyby przyjąć opodatkowanie zysku spółki na poziomie 8,5%, to obciążenie podatkowe inwestora byłoby zbliżone do obciążenia podatkowego osoby fizycznej z tytułu wynajmu mieszkania.

Jeżeli legislacja REIT zostanie w Polsce wprowadzona, wówczas możliwości inwestowana indywidualnego inwestora w nieruchomości nie będą ograniczone do zakupu mieszkania na wynajem lub niewielkiego lokalu komercyjnego. Nabywając udziały w REIT, taki inwestor mógłby inwestować w portfel dużych nieruchomości komercyjnych, które dają z reguły wyższe zwroty z inwestycji niż mieszkania i obarczone są mniejszym ryzykiem niż pojedynczy lokal z jednym najemcą. Istotnym elementem jest również dywersyfikacja ryzyka poprzez ulokowanie kapitału jednocześnie w kilku sektorach nieruchomości: centrach handlowych, centrach logistycznych, biurowcach czy przeznaczonych na wynajem budynkach mieszkalnych.

Korzyść polega również na tym, że inwestor nie musi kupować całej nieruchomości, a jedynie, stosownie do swoich możliwości, niewielki udział w spółce REIT. W porównaniu z zakupem nieruchomości bezpośrednio, inwestując w akcje REIT-u możemy też łatwiej wycofać kapitał z inwestycji – zbycie udziału w REIT jest co do zasady dużo szybsze niż sprzedaż nieruchomości.

Ryzyka związane z REIT. Jakie są główne ryzyka związane z inwestowaniem w REIT-y?

Przede wszystkim należy wskazać, że inwestycje w nieruchomości stanowią jedną bardziej konserwatywnych form inwestowania. Polski inwestor detaliczny może za pośrednictwem rynku regulowanego inwestować w znacznie mniej przewidywalne aktywa, jak chociażby startupy. Wprowadzenie na rynek REIT-ów nie wiąże się z wzrostem ryzyka dla inwestorów detalicznych. Wartość nieruchomości, jak również dochód z nieruchomości w ujęciu długoterminowym cechuje się stabilnym wzrostem. Oczywiście wzrost ten podlega pewnym cyklom. Z pewną przeceną mieliśmy do czynienia podczas kryzysu finansowego w latach 2007-2008 jak również podczas obecnego spowolnienie spowodowanego głównie wysokimi stopami procentowymi.

Z tej perspektywy warto wskazać, że wprowadzenie REIT-ów w obecnej fazie cyklu na rynku nieruchomości komercyjnych wydaje się korzystne dla indywidualnych inwestorów, gdyż ceny nieruchomości nie znajdują się obecnie na maksymalnych poziomach. W ujęciu długoterminowym – możemy spodziewać się wzrostów.

Na polskim rynku, pewnym czynnikiem ryzyka jest możliwość wycofania się z Polski kapitału zagranicznego w przypadku globalnego kryzysu na rynku nieruchomości. Można jednak argumentować, że to ryzyko zostało już zaabsorbowane przez rynek w okresie pandemii, wybuchu wojny w Ukrainie i spowolnienia wywołanego wzrostem stóp procentowych, który umożliwił opanowanie inflacji. Co istotne, tego rodzaju ryzyko to zostałoby istotnie ograniczone na przyszłość waśnie dzięki rozwojowi krajowego rynku REIT, który skutkowałby zwiększeniem udziału w rynku nieruchomości krajowego kapitału, w szczególności inwestorów detalicznych.

Oczywiście nie można wykluczyć ryzyka związanego np. ze sposobem zarządzania poszczególnymi REIT-ami. Jednakże, tego rodzaju ryzyko dotyczy w zasadzie każdej innej formy inwestowania. Wydaje się, że rynek nieruchomości w Polsce jest obecnie na tyle dojrzały, że można zapewnić zarządzanie tego rodzaju spółkami na poziomie porównywalnym do innych krajów rozwiniętych.

Jakie są rodzaje REIT-ów i czym się różnią?

Podstawową formułą REIT-ów, której wprowadzenie jest rozważane na polskim rynku, są REIT-y kapitałowe, które posiadają nieruchomości, zarządzają nimi i zarabiają na czynszach pobieranych od najemców oraz na wzroście wartości nieruchomości.

REITY mogą specjalizować się w poszczególnych kategoriach nieruchomości komercyjnych. Z tej perspektywy, istnieją REIT-y inwestujące w centra handlowe, REIT-y inwestujące w nieruchomości biurowe czy REIT-y wyspecjalizowane w inwestowaniu w nieruchomości mieszkaniowe. Wiele REITów inwestuje jednocześnie w różne kategorie nieruchomości komercyjnych.

Na światowych rynkach występując również REIT-y hipoteczne, które udzielają pożyczek pod zastaw nieruchomości lub kupują zabezpieczone hipoteką papiery wartościowe, takie jak obligacje hipoteczne. REIT-y hipoteczne zarabiają głównie na odsetkach od pożyczek i na różnicy między stopą, po jakiej pożyczają pieniądze, a stopą, na jakiej udzielają pożyczek. REIT-y hipoteczne charakteryzuje większa rentowność, jak również większe ryzyko inwestycyjne. Wydaje się że na polskim rynku regulowanym wprowadzenie takich instrumentów finansowych jak REIT-y hipoteczne to bardziej odległa perspektywa.

W który REIT inwestować? Jakie czynniki należy wziąć pod uwagę przy wyborze REIT-u do inwestycji?

Inwestując w REIT w początkowej fazie wprowadzenia tej formy inwestowania, warto ustalić w jakie aktywa dany REIT inwestuje lub zamierza inwestować. Warto zapoznać się z zapowiedziami dotyczącymi planowanej strategii inwestycyjnej, poziomu ryzyka i prognozowanych stóp zwrotu. W każdym przypadku, inwestorzy powinni zapoznać się ze skutkami podatkowymi swoich inwestycji.

Na bardziej dojrzałych rynkach warto przeanalizować jakie zyski dany REIT przynosił w ujęciu historycznym. Gdy pojawią się stosowne dane, inwestorzy powinni śledzić informacje na temat interesujących ich REIT-ów, takie jak ich wyniki finansowe, historia dywidend, perspektywy wzrostu i wycena.

Warto zdywersyfikować swój portfel inwestycyjny, aby posiadać udziały różnych sektorach nieruchomości, takich jak nieruchomości handlowe, biurowe, logistyczne i przemysłowe czy mieszkaniowe, aby zmniejszyć ekspozycję na ryzyka dotyczące poszczególnych segmentów rynku nieruchomości. Przykładowo, okres pandemii mógł mieć negatywny wpływ na dochody z nieruchomości handlowych, podczas gdy nieruchomości logistyczne były bardzo dochodowe m.in. z uwagi na rozwój handlu przez Internet. Posiadając różne kategorie nieruchomości, można było nadal liczyć na stabilny przychód.

REIT-y w Polsce. Jakie wymagania prawne i podatkowe mogą być rozważane w przypadku wprowadzenia REIT-ów w Polsce?

Jak wskazaliśmy wcześniej, w Polsce nie istnieją obecnie uregulowania dotyczące REIT-ów. Można mieć jednak nadzieję, że tego rodzaju uregulowania zostaną w Polsce wprowadzone podobnie jak miało to miejsce w kilkunastu krajach Unii Europejskiej i można przypuszczać, że będą zbliżone do rozwiązań znanych z innych jurysdykcji, o których była wcześniej mowa.

Warto wskazać, że w przeszłości podejmowano próby przygotowania w Polsce stosownych przepisów. W roku 2016 powstał projekt ustawy, która jednak nie została uchwalona. Według tego projektu, nad którym pracowało m.in. kilka międzynarodowych firm doradczych, REIT miał być spółką akcyjną notowaną na giełdzie papierów wartościowych, w której nieruchomości muszą stanowić nie mniej niż 70% aktywów. Spółka miała wypłacać co roku 90% zysku w formie dywidendy a co najmniej 80% przychodów spółki miało pochodzić ze sprzedaży lub wynajmu nieruchomości. REIT miał być zwolniony ze standardowego podatku dochodowego a inwestorzy mieli być zwolnieni z podatku od dywidendy. Opodatkowania miało wynosić 8,5% podatku dochodowego na poziomie spółki. Należy podkreślić, że wskazane wyżej parametry pokazują jedynie możliwe rozwiązania i mogą być ukształtowane inaczej. Warto przypomnieć, że prace legislacyjne doprowadziły do zbyt restrykcyjnego ograniczenia przedmiotu inwestowania REIT-ów co z kolei spotkało się z krytyką branży nieruchomości.

Na szczęście dyskusja nad uregulowaniem REIT została znowu podjęta. Obecnie prace toczą się w Ministerstwie Rozwoju, gdzie w kwietniu omówione zostały wstępne założenia do projektu ustawy. Polskie REIT-y dyskutowane są pod robocza nazwą SINN co oznacza spółki inwestujące w najem nieruchomości. Założenia dotyczące opodatkowania REIT-ów konsultowane są z Ministerstwem Finansów. Rozważane jest m.in. zwolnienie z opodatkowania dywidendy, która musi wynosić co najmniej 90% przychodów. Rozważane jest umożliwienie inwestowania we wszystkie sektory nieruchomości. Oczywiście na tym etapie prac trudno mówić o wymaganiach prawnych i podatkowych REIT-ów w Polsce gdyż nie wiemy jak będą ostatecznie wyglądały stosowne przepisy ani kiedy dojdzie do ich wejścia w życie.

Czytaj więcej:

Prawo w firmie

REIT: inwestorzy czekają na wejście w życie ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości

Pro

Kiedy REIT-y w Polsce? Czy na obecnym etapie Polska jest przygotowana na wprowadzenie REIT-ów?

Polski rynek nieruchomości jest już dojrzałym rynkiem, który niewiele różni się od analogicznych rynków w krajach, gdzie z powodzeniem wprowadzono REIT-y. Istnieje rynek nieruchomości handlowych, biurowych, logistycznych i przemysłowych. Oczywiście każdy rynek ma swoją specyfikę. W przypadku Polski mamy stosunkowo niewielki rynek komercyjnych nieruchomości mieszkaniowych na wynajem. Nie stoi to na przeszkodzie wprowadzeniu REIT-ów w innych sektorach rynku nieruchomości, a w sektorze mieszkań na wynajem - stanowi to wręcz dodatkową szansę dla rozwoju tego sektora.

Na polskim rynku nieruchomości od wielu lat inwestują międzynarodowe fundusze z krajów UE, USA, Azji czy RPA. Co istotne, zagranicznych inwestorów przyciągają na polski rynek wysokie stopy zwrotu. Ceny nieruchomości w Polsce są nie mniej stabilne niż na innych dojrzałych rynkach. Również uregulowania prawne są w Polsce na podobnym poziomie bezpieczeństwa, a pod pewnymi względami zapewniają zabezpieczenia nieodstępne w wielu innych krajach, np. poprzez ochronę nabywcy nieruchomości na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Polski rynek nieruchomości cechuje się natomiast niewielkim udziałem polskiego kapitału. W krajach starej Unii Europejskiej krajowe podmioty posiadają ponad połowę nieruchomości komercyjnych. W Polsce ten udział jest nadal znikomy. Wprowadzenie REIT-ów umożliwiłoby krajowym inwestorom prywatnym inwestowanie w nieruchomości komercyjne podobnie jak czynią to inwestorzy zagraniczni.

Podsumowując, wydaje się, że obecnie mamy dobry moment na wprowadzenie przepisów umożliwiających inwestowanie w formie REIT-ów na wzór większości krajów rozwiniętych. W Polsce istnieje obecnie dojrzały rynek nieruchomości komercyjnych w które REIT-y mogą inwestować, zbliżony do rynków nieruchomości w innych krajach w których ta forma inwestowania okazała się korzystna. Nasz system prawny nie odbiega od poziomu innych krajów UE. Ceny na rynku nieruchomości komercyjnych (może z wyjątkiem mieszkań) znajdują się na zdecydowanie umiarkowanym poziomie. Można spodziewać się, że nieruchomości komercyjne na wynajem będą nadal przynosiły inwestorom stabilny dochód. Trudno zatem wskazać powód, dla którego ta forma inwestowania w nieruchomości nie mogłaby zostać udostępniona w Polsce poprzez wprowadzenie stosownej legislacji.

Autor:

Bartosz Clemenz