Akademiki czekają na boom

Polska może być jednym z głównych beneficjentów ożywienia na rynku nierucho­mości komercyjnych w Europie. Jest na trzecim miejscu – za Wielką Brytanią i Niemcami – w zestawieniu krajów, w których inwestorzy oczekują najwyższego zwrotu – wynika z ankiety CBRE. Aż 49 proc. respondentów wskazało rynek prywatnych akademików (Purpose Built Student Accommodation, PBSA) w Europie jako sektor wart ulokowania pieniędzy. W Polsce to wciąż nisza, ale z potencjałem.

Czytaj więcej

Nieruchomości

PRS i prywatne akademiki z potencjałem wzrostu w Polsce

Mieszkań na wynajem i akademików brakuje. To nisze, które będą się dalej rozwijać. Pytanie, w jakim tempie.

Rynek prywatnych akademików. Silne fundamenty

– Prywatne akademiki, ze względu na swój antycykliczny charakter, zaczęły przyciągać pierwszych inwestorów jeszcze przed pandemią. Było to spowodowane głównie fundamentalnym niedoborem nowoczesnych powierzchni tego typu w Polsce, która jest piątym rynkiem w Europie z 1,22 mln studentów. Co więcej, jest tu osiem ośrodków akademickich z przynajmniej 50 tys. studentów każdy – mówi Jacek Kałużny, dyrektor w Savills Polska. Dodaje, że skokowy wzrost czynszów najmu mieszkań w ostatnich latach ograniczył dostępność tego zasobu dla studentów, co zwiększyło popyt na miejsca w akademikach i pociągnęło wzrost czynszów też tutaj.

– Rynek prywatnych akademików ma przed sobą dobre perspektywy rozwoju. Wprawdzie prognozy demograficzne nie są dla Polski korzystne, ale jeśli chodzi o liczbę osób w wieku studenckim, największe spadki mamy za sobą. Ponadto liczba studentów zagranicznych nieprzerwanie rośnie, czego nie zachwiała nawet pandemia – komentuje Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE. – Obecnie studiuje u nas ponad 100 tys. cudzoziemców, nie licząc osób korzystających z programów typu Erasmus. Zagraniczni studenci chętnie zamieszkują w akademikach, również prywatnych, bo mają możliwość dołączenia do społeczności bez konieczności zrozumienia zawiłości lokalnego rynku najmu. Tymczasem baza domów studenckich jest ograniczona – podkreśla.

Miejsc w akademikach publicznych i prywatnych na największych rynkach starcza w Polsce dla zaledwie 11 proc. studentów, podczas gdy na wybranych rynkach naszego regionu to 15–30 proc. Ponadto niewiele istniejących publicznych akademików to nowoczesne budynki, w pełni dostosowane do stylu życia dzisiejszych studentów.

Krystyna Pietruszyńska, dyrektorka w JLL, szacuje, że w 2023 r. prywatne akademiki oferowały ok. 14 tys. łóżek, a 6,5 tys. jest w przygotowaniu, co jest kroplą w morzu potrzeb. Zaznacza, że popyt na projekty PBSA jest szczególnie widoczny, jeśli zestawi się liczbę zagranicznych żaków z liczbą łóżek w prywatnych akademikach. W Polsce zasób pokrywa 13 proc. studiujących, podczas gdy w W. Brytanii i Hiszpanii to odpowiednio 64 i 55 proc.

– Rosnąca liczba studentów, zwłaszcza zagranicznych, generuje większe zapotrzebowanie na wysokiej jakości miejsca zakwaterowania. Polska ma niespełnione zapotrzebowanie na ok. 400 tys. miejsc w akademikach dla studentów, co stanowi szósty największy deficyt w Europie – ocenia Pietruszyńska.

Karolina Furmańska, ekspertka w Cushman & Wakefield, podkreśla, że fundamenty rynku studenckiego w Polsce są na tyle silne, że widać ogromny wzrost zainteresowania lokowaniem kapitału w tym segmencie rynku, w tym przez nowe fundusze. Z uwagi na wciąż rosnący niewykorzystany potencjał eksperci spodziewają się, że rynek będzie się znacząco powiększał.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Na celowniku inwestorów głównie living i magazyny

Ten rok będzie należał do inwestorów z nastawieniem oportunistycznym, ale to nie znaczy, że na rynku inwestycyjnym będzie się działo niewiele – powiedziała w programie #RZECZoNIERUCHOMOŚCIACH Kinga Barchoń, partnerka w PwC, liderka sektora nieruchomości.

Wśród głównych wyzwań eksperci wymieniają wciąż wysokie koszty finansowania – co trapi wszystkich inwestorów z rynku nieruchomości czekających na spadki stóp.

– W największych miastach generalnie trudno o atrakcyjne tereny inwestycyjne, a szczególnie pod mieszkaniówkę. Z perspektywy inwestora korzystna jest możliwość realizacji akademika na działce przeznaczonej pod funkcje usługowe. Można również rozważyć przekształcenie w akademik źle starzejącego się biurowca. Dodatkowo w akademiku akceptowalne są nieco mniejsze jednostki mieszkalne niż przy tradycyjnym wynajmie, co może pozwolić na bardziej efektywne wykorzystanie powierzchni. Ryzykiem dla inwestorów zagranicznych pozostaje kurs walut – polscy studenci płacą czynsze w złotych, podczas gdy większość inwestycji finansowana jest w obcej walucie – wskazuje Mikulska.

– Większa liczba studentów zagranicznych daje inwestorom większe możliwości pobierania czynszów w euro lub powiązania wysokości czynszu ze zmianami kursu, co ułatwia pozyskanie tańszego finansowania w euro – wskazuje Jacek Kałużny.

Karolina Furmańska zaznacza, że PBSA bardziej niż inne sektory jest wrażliwy na błędy zagrażające rentowności. Przede wszystkim chodzi o odpowiednią lokalizację, zapewniającą dobry dojazd do uczelni, ale i bliskość rozrywkowego życia miasta – to m.in. decydowało o wysokim obłożeniu atrakcyjnych nieruchomości nawet w trakcie pandemii. – Wyzwaniem dla inwestorów jest najczęściej okres letni, tu znów najistotniejsza jest lokalizacja projektu i kreatywność właściciela czy zarządcy – mówi Furmańska. – Projektując akademik, trzeba wziąć również pod uwagę, że taki dom nigdy nie śpi, potrzebuje atrakcyjnych przestrzeni wspólnych, cichych pokoi do pracy, funkcjonalnych i komfortowych części prywatnych, aby mieszkańcy nie przeszkadzali sobie – dodaje.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Miliony na akademiki. Rząd chce wspierać budowę domów studenckich

Nowoczesne akademiki mają uwolnić tysiące mieszkań na wynajem, które dziś zajmują studenci. Bo nie mają wyboru.

Domy studenckie. Sieci i przyczółki

Największy zasób prywatnych akademików w Polsce zbudowała założona w 2015 r. platforma Student Depot należąca obecnie do Kajimy. Obecnie to prawie 4,2 tys. łóżek w dziewięciu obiektach w siedmiu największych ośrodkach akademickich. Trwa rozbudowa akademika w Poznaniu, który od jesieni przyszłego roku będzie gościł dodatkowych ponad 400 studentów, a po wakacjach rusza budowa drugiego akademika w Gdańsku dla 530 osób.

– Od kilku lat mamy praktycznie pełne obłożenie w naszych akademikach. Dzięki temu, że byliśmy pierwszą siecią w Polsce, udało nam się wyrobić markę i jesteśmy pierwszym wyborem dla studentów krajowych i zagranicznych – mówi Michał Obara, dyrektor zarządzający Student Depot. W skali całej sieci Polaków i cudzoziemców jest pół na pół, regionalnie jest to zróżnicowane – w Lublinie największą grupą mieszkańców są Ukraińcy, a w Gdańsku głównie Polacy.

– Wszystkie prognozy długoterminowe mówią o tym, że liczba studentów w Polsce będzie rosła. Nasz kraj, ze względu na ciągle dość niskie koszty oraz wysoki poziom edukacji, jest także bardzo atrakcyjnym miejscem do studiowania dla obcokrajowców nie tylko z Europy, ale także Azji czy Afryki. Z drugiej strony, mimo licznych zapowiedzi i obietnic rządu związanych z unowocześnieniem i rozbudową bazy państwowych domów studenckich, nic się konkretnego w tym temacie nie dzieje i raczej nie zadzieje, bo operacje związane z prowadzeniem studenckiej bazy noclegowej są bardzo kosztowne i niełatwe. Na polskim rynku jest więc miejsce dla doświadczonych operatorów PBSA – mówi Obara. – Przed PBSA stoją też liczne wyzwania, jak chociażby ograniczona możliwość pozyskiwania działek w atrakcyjnych pod kątem studentów lokalizacjach oraz ceny tych działek. W przeciwieństwie do państwowych akademików musimy sfinansować sami pozyskanie gruntu, budowę obiektu oraz operacje związane z jego wynajmowaniem. To powoduje wyższe niż w uczelnianych, dotowanych akademikach, koszty najmu. Niestety, przez to prywatne akademiki nie są dostępne dla wszystkich studiujących – dodaje.