Skończyła się epoka standardowych inwestycji. To stwarza szanse

Walter Herz to spółka znana przede wszystkim z szeroko rozumianego doradztwa na rynku nieruchomości. Właśnie uruchomiliście nowy dział – Walter Herz Invest. Skąd pomysł na taki ruch?

11 lat na rynku, przeprowadzenie transakcji obejmujących ponad 1 mln mkw. powierzchni i 1 mld zł wartości – to oznacza, że bardzo dokładnie przyjrzeliśmy się funkcjonowaniu rynku, czynnikom ryzyka, zagrożeniom, ale i szansom. Nie ukrywam, że ostatnie trzy lata to dla całego sektora nieruchomości komercyjnych czas pełen wyzwań, kiedy wszyscy odeszliśmy od czegoś takiego jak „market standard”, standard rynkowy – i to w każdym segmencie: biurowym, magazynowym, handlowym, mieszkaniowym, PRS-owym. Czas braku stabilności rynków, wysokich stóp procentowych, świetnego oprocentowania obligacji nie jest czasem, kiedy widzimy transakcje core’owe, które wiodły prym w poprzednich latach, gdy kapitał był tani (kupowanie najlepszych nieruchomości z nastawieniem na czerpanie przychodów z czynszów – red.). Rolą doradcy jest tworzenie możliwości, rozwiązań i szukanie okazji dla inwestorów. To właśnie nasi klienci zachęcili nas, by nie tylko realizować ich oczekiwania jako doradcy, ale również podążać za tworzeniem nowych okazji – stąd powołanie nowego działu. Przez ostatnie dwa lata mieliśmy okazję uczestniczyć w wielu rozwiązaniach typu joint venture, wspólne inwestowanie, wspólne zakupy. To de facto jest odpowiedź na zmieniające się czasy. Widzimy potencjał, szanse, mamy bogate doświadczenie. Chcemy nie tylko obserwować rynek, ale także budować go, realizując pewne transakcje – i w wielu przypadkach wyznaczać standardy.

Jest kilka sektorów, które was szczególnie interesują. Zacznijmy od magazynów – to rynek bardzo pojemny – od parków logistycznych po tzw. ostatnią milę. Jakie konkretnie obiekty macie na myśli, jak oceniacie perspektywy rynku po tegorocznym spowolnieniu?

Chcemy inwestować w logistykę ostatniej mili, SBU – małe magazyny miejskie. Myślę, że w przyszłym roku pokażemy pierwszy projekt. Okres przedświąteczny wybitnie pokazuje, jak zmieniły się standardy zakupowe Polaków, jak ważnym i rozwojowym sektorem jest e-commerce. Za cel przyjęliśmy pięć największych miast Polski, gdzie jest największe zainteresowanie klientów nabywaniem produktów przez internet. Chcemy, żeby to były projekty dla inwestorów bezpieczne i bardzo stabilne, ale również pozwalające na optymalizacje kosztów. Ponadto chcemy, żeby to były projekty miastotwórcze. Takie inwestycje muszą być bardzo dokładnie przeanalizowane pod względem planistycznym – mówimy o magazynach w obrębie miast, więc muszą to być inwestycje społecznie odpowiedzialne, a nie uciążliwe dla mieszkańców. Być może będzie to bardziej czasochłonne, ale to właśnie taka logistyka w perspektywie lat będzie w stanie funkcjonować i odpowiadać na potrzeby rozwijających się miast.

Kolejny segment to parki handlowe, które dynamicznie się rozwijają, inwestorzy i deweloperzy wchodzą do coraz mniejszych miejscowości. Pytanie, jaka jest chłonność tego rynku, jakie są perspektywy.

W perspektywie 12–24 miesięcy uważamy, że rynek handlowy będzie charakteryzować się silnym wzrostem – ludzie potrzebują miejsc, gdzie mogą zrobić wygodnie zakupy – nie tylko spożywcze, miejsc, do których mogą szybko dotrzeć. Parki handlowe wchodzą do mniejszych miast, bo rośnie siła nabywcza mieszkańców. Z jednej strony słyszymy o kolejnych otwarciach, ale naprawdę jeszcze więcej jest projektów, które nie są realizowane, ponieważ rachunek ekonomiczny na to nie pozwala – nie ma możliwości, by czynsze pozwoliły pokryć koszty budowy, które w ostatnich latach urosły skokowo.

Mamy zatem rosnącą siłę nabywczą konsumentów, a z drugiej optymalizację kosztów budowy i kosztów finansowania: kredytów na budowę czy refinansujących – te czynniki będą mieć bardzo duży wpływ na liczbę powstających parków.

Interesuje was również mieszkaniówka – ale jaka? Czy tworzenie lokali na sprzedaż, czy również PRS?

W tym roku widzieliśmy gigantyczne wzrosty cen działek, przeprowadziliśmy kilka transakcji gdzie miałem wrażenie, że kupujący licytują się już sami ze sobą, podbijając stawki i akceptując takie struktury transakcji, które do tej pory były nieakceptowalne – biorąc na siebie jeszcze większe czynniki ryzyka.

Wspólnie z naszymi koinwestorami przygotowujemy klasyczne projekty mieszkaniowe na 8-proc. VAT w największych miastach Polski, ponieważ tylko takie pewne inwestycje nas interesują. Co nas tutaj wyróżnia? Przygotowujemy transakcje najczęściej w modelu joint venture, gdzie właściciel gruntu, który ma często bardzo duże oczekiwania co do ceny, jest w stanie poczekać na wyższy przychód i wręcz uczestniczyć w marży deweloperskiej. Głęboko wierzymy, że wysokie oczekiwania właścicieli ziemi obecnie mogą być spełniane tylko za sprawą alternatywnych rozwiązań co do wypłaty oczekiwanej kwoty. Mamy bardzo duże doświadczenia z tego roku co do formuł rozliczeniowych, barterów, spółek celowych itd.

Rozwinęliśmy też wewnętrzne kompetencje w zakresie przygotowania inwestycji pod względem m.in. decyzji środowiskowych czy pozwoleń na budowę. To również istotny aspekt budowania wartości nieruchomości. W tej chwili wszyscy deweloperzy szukają działek z pozwoleniem na budowę czy przynajmniej warunkami zabudowy – bo w wielu miastach Polski w ostatnich latach średni czas uzyskiwania tych zgód to dwa–trzy lata. Tu widzimy możliwą do uzyskania premię – oferowanie gruntów gotowych do zabudowy.