Rynek jest trudny, czeka nas „deweloperka dwóch prędkości”

Dane rynkowe cały czas pokazują, że deweloperzy sprzedają więcej, niż wprowadzają do ofert, ta nierównowaga podaży i popytu to jeden z powodów wzrostu cen mieszkań. Rynek zastanawia się, skąd ta ostrożność, niechęć czy też niemożność, jeśli chodzi o zwiększanie inwestycji mieszkaniowych... Jak ta kwestia wygląda z punktu widzenia rynku budowlanego?

Zacznijmy od tego, że budownictwo mieszkaniowe to wąski segment całego rynku budowlanego, mniej więcej 20 proc. W ostatnich latach mniej więcej za 60 proc. budowanych mieszkań odpowiadali deweloperzy, a za pozostałe inwestorzy indywidualni stawiający domy. Zatem segment deweloperski to mniej więcej 10 proc. polskiego rynku budowlanego. W tym segmencie dzieje się bardzo dużo. Od kwietnia, maja widzimy poprawę nastrojów i konsekwentny, choć stopniowy wzrost inwestycji uruchamianych przez deweloperów. Trzeba jednak bardzo wyraźnie podkreślić, że stan jest bardzo daleki od euforii, a firmy uruchamiają inwestycje bardzo ostrożnie.

Popyt na mieszkania pochodzi tradycyjnie z dwóch głównych źródeł. Obserwujemy obecnie ożywienie, jeśli chodzi o kredyty mieszkaniowe, co jest związane z dezinflacją, która oznacza, że nasze wynagrodzenia będą rosły prawdopodobnie w szybszym tempie, z perspektywą obniżek stóp. Mamy też program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który wystartował w lipcu i w sierpniu cztery na dziesięć pożyczek na zakup lokalu pochodziły z tego źródła. Program jest jednak postrzegany na razie jako stymulator krótkoterminowy, bo nie do końca wiemy, jak będzie wyglądać jego realizacja w przyszłym roku i kolejnych latach. Deweloperzy nie mogą więc opracowywać długofalowych strategii na podstawie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.

Drugie źródło popytu to ci, których stać na nowe mieszkania za gotówkę. W 2022 r. wiele osób oczekiwało głębokiego spadku cen lokali, ale kryzys w takiej formie nie przyszedł. Prognozujemy raczej, że ceny mieszkań będą dalej rosły, więc osoby, które dysponują gotówką, też ruszyły na zakupy. Mieszkania cały czas są postrzegane jako atrakcyjne aktywa inwestycyjne, pierwsza obniżka stóp tylko to wzmacnia.

Zatem silny popyt zderza się z obecnie niską podażą, co przekłada się na wzrost cen. Niepokoi to klientów, ale deweloperów bardzo cieszy. Nie widzę żadnych argumentów, które mogłyby sugerować, że tempo wzrostu cen mieszkań nie będzie szybkie także w 2024 r. W mojej ocenie to tempo może sięgnąć 20 proc. w przypadku dobrych lokali.

Dlaczego?

Budowanie mieszkań jest cały czas bardzo drogie. Słyszymy, że ceny materiałów ustabilizowały się – ale jest to stabilizacja na bardzo wysokich poziomach. Mamy rekordowe ceny paliw, wysoką dynamikę wzrostu wynagrodzeń w budownictwie, dalej wysokie koszty obsługi kredytu i leasingu. Z grubsza koszt budowy mkw. mieszkania to 5 tys. zł i nie wydaje się, by miało być taniej w kolejnych miesiącach. Już jest drogo, a pamiętajmy, że na całym rynku budowlanym aktywność inwestycyjna jest niska, tymczasem wydaje się, że w 2025 r. dojdzie do przyspieszenia w inwestycjach infrastrukturalnych, być może ożywienia w segmencie komercyjnym – może więc dojść do kolejnych fal zwyżek cen.

Materiały podrożały skokowo w ostatnich latach z powodu perturbacji w wyniku pandemii i lockdownów, a potem w konsekwencji rosyjskiej agresji na Ukrainę, inflacji. Czy jest szansa, by te koszty w dłuższym terminie spadły?

Wydaje się, że pozostaną na wysokim poziomie. Jak powiedziałem, po skokowych zwyżkach ceny zaczęły się urealniać, ale to wciąż wysokie poziomy. Nie widzę żadnych argumentów, które mogłyby sugerować, że ceny przynajmniej materiałów będą drastycznie spadały. Tak, mamy spowolnienie na rynku nowych inwestycji budowlanych, ale kontrakty rozpoczęte w latach 2019–2022, długoterminowe inwestycje infrastrukturalne, są w toku i generują popyt na materiały. Pamiętajmy, że firmy budowlane, które stawiają dla deweloperów mieszkania, działają na marżach nie tyle niespektakularnych, co po prostu niskich – muszą więc ostrożnie kalkulować i nie mają pola do obniżania cen za swoje usługi.

Mimo spadków sprzedaży mieszkań w 2022 r. nie słyszeliśmy o bankructwach deweloperów, za to mamy skokowy wzrost liczby firm budowlanych, które są niewypłacalne. Jak sami komentujecie, to w dużej mierze mniejsze firmy, nastawione na współprace z deweloperami mieszkaniowymi. Jak wygląda ta sytuacja?

Sytuacja jest rzeczywiście bardzo trudna. W I połowie tego roku mieliśmy rekordową liczbę niewypłacalności w budownictwie – mam tutaj na myśli bankructwa i wszczynane postępowania restrukturyzacyjne. Faktycznie, w przeważającej mierze dotyczyło to właśnie budownictwa kubaturowego, w tym mieszkaniowego. Na rynek budowlany oddziałują dwa zjawiska: rekordowe koszty, o których mówiliśmy, i spadek przychodów związanych z niedostatkiem nowych kontraktów z powodu dekoniunktury gospodarczej. W segmencie budownictwa mieszkaniowego ten kryzys jest najbardziej widoczny i najbardziej dotkliwy dla firm.

Widzimy pewne symptomy poprawy tej sytuacji, wraz ze stopniowym uruchamianiem przez deweloperów inwestycji. Prawdopodobnie będziemy mieli do czynienia z „deweloperką dwóch prędkości”. Inwestycje będą rozpoczynane w dużych aglomeracjach, gdzie popyt na mieszkania jest najsilniejszy i gdzie działają największe firmy deweloperskie. Tam najłatwiej jest podwyższać ceny po to, żeby rekompensować koszty budowy i osiągać godne zyski, które w branży deweloperskiej nie należą do takich najgorszych – mówiąc eufemistycznie.

Na pewno marża brutto ze sprzedaży robi wrażenie, przynajmniej tych największych firm notowanych na giełdzie, ale warto zwracać uwagę także na rentowność na czysto – po wszelkich innych kosztach poza wynikającymi stricte z zakupu ziemi i wykonawstwa. W przypadku marży netto to już nie zawsze są „kokosy”. Reasumując, pan by się spodziewał raczej wzrostu cen mieszkań w najbliższym czasie, ale który nie wynika z „zachłanności” deweloperów?

Wzrostu cen w dużych największych aglomeracjach jak najbardziej się spodziewam – i to mnie bardzo niepokoi jako potencjalnego klienta. Nie widzę żadnych argumentów za tym, żeby ceny nie rosły szybko, popyt jest bardzo duży i wydaje się, że będzie się utrzymywał w ślad za, prawdopodobnie, spadającymi stopami procentowymi. Na pewno jesteśmy za szczytem podwyżek stóp.

Podaż będzie rozkręcała się bardzo powoli, bardzo ostrożnie. Deweloperzy nie mają pewności, czy powinni rozkręcać nowe inwestycje bardzo szybko, pamiętajmy, że dalej toczy się wojna w Ukrainie i jest to duży czynnik niepewności. Nie wiemy dokładnie, jak będzie kształtował się poziom inflacji w najbliższych kwartałach, jak będą kształtowały się stopy procentowe. Deweloperzy będą bardzo racjonalnie podchodzić do inwestycji.

Czy w kontekście tego, co dzieje się na rynku wykonawstwa, pomocna może się okazać prefabrykacja? To nie jest metoda budowania tańsza niż ta tradycyjna, ale szybsza – a czas to pieniądz, np. jeśli chodzi o oprocentowany dług. Ta technologia jest stosowana bardzo chętnie choćby w Skandynawii, nasze fabryki są eksporterami prefabrykatów. W Polsce nie ma to jeszcze wzięcia – czy można się spodziewać, że kiedyś się to zmieni?

O zasadności i zaletach prefabrykacji rozmawiamy już od dwóch dekad i co roku zastanawiamy się, czy to już jest właściwy moment na rozwój tych technologii. One wchodzą na polski rynek powoli, ale coraz mocniej. Zaletą faktycznie jest szybki czas budowy, co dla firm budowlanych, dla deweloperów, powinno być bardzo cennym argumentem. Technologia prefabrykacji pozwala też zrealizować projekt z udziałem mniejszej liczby pracowników – to kolejny argument „za”.