Spółdzielnie nie będą brały udziału w rodzinnych konfliktach o nieruchomość

To sedno najnowszej uchwały Sądu Najwyższego.

Kwestia ta wynikła w sporze między siostrą a byłą żoną zmarłego na tle uregulowania, a prawniczo mówiąc, uzgodnienia treści księgi wieczystej, dotyczącej prawa spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego.

Zmarły i pozwana od sierpnia 1981 r. byli w związku małżeńskim. Nie mieli umów korygujących ustawową wspólność majątkową małżeńską, a rozwiedli się w 1997 r. Mężczyzna złożył wówczas oświadczenie, że zrzeka się prawa do lokalu i upoważnia byłą żonę do dysponowania nim.

Kobieta była członkiem spółdzielni jeszcze przed ślubem, w 1975 r. otrzymała przydział mieszkania lokatorskiego, a po zawarciu małżeństwa w 1981 r. mąż został dopisany jako uprawniony do używania lokalu. W grudniu 1989 r. spółdzielnia wyraziła zgodę na przekształcenie prawa lokatorskiego we własnościowe, a kobieta sama uiściła odpowiedni wkład mieszkaniowy.

Po śmierci mężczyzny w 2018 r. była żona uzyskała na podstawie zaświadczenia spółdzielni wpis w księdze wieczystej jako jedyny właściciel mieszkania. O korektę tego wpisu wystąpiła siostra zmarłego jako jedyny jego spadkobierca, domagając się uwzględnienia jej jako właściciela w 1/2.

Sąd rejonowy uznał, że zapis w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, gdyż niezależnie od źródeł pochodzenia wkładu budowlanego czy mieszkaniowego obwiązujące ówcześnie prawo spółdzielcze stanowiło, że prawo do lokalu mogło stać się jedynie przedmiotem wspólności małżonków, weszło więc do majątku wspólnego. Gdyby sąd wieczystoksięgowy otrzymał prawidłowe zaświadczenie spółdzielni, to pozwana nie uzyskałaby wpisu o jej wyłącznym prawie do lokalu.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Stabilniejsza ziemia pod budynkami spółdzielczymi. Jest projekt ustawy

Własność gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym, które spółdzielnie dostały na mocy prawa obowiązującego w PRL, doczeka się jasnej kwalifikacji.

Rozpatrując apelację byłej żony, Sąd Okręgowy w Zielonej Górze w osobie sędzi Doroty Kordiak powziął wątpliwości, które zawarł w pytaniu prawnym do Sądu Najwyższego. Chodziło o ustalenie roli spółdzielni mieszkaniowej w takim postępowaniu. Sąd pytający skłaniał się do koncepcji, iż w takiej sprawie jako pozwane powinny brać udział wszystkie strony podważanego stosunku prawnego, w tym spółdzielnia mieszkaniowa. Chodzi bowiem nie tylko o ochronę ich interesów, ale także publiczną wiarygodność ksiąg wieczystych i dokonywanych w nich wpisów.

Sąd Najwyższy w składzie Dariusz Pawłyszcze, Leszek Bielecki i Romuald Dalewski przesądził, że prawo własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego gruntu obciążone spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu nie uzasadnia legitymacji biernej spółdzielni mieszkaniowej w procesie o uzgodnienie księgi wieczystej tylko w zakresie osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

– Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wyemancypowało. Dawniej było ściśle związane z członkostwem w spółdzielni i wygasało, np. jeżeli w terminie rocznym nie dopełniono formalności spadkowych. Teraz spółdzielnie w zasadzie jedynie zarządzają nieruchomościami; raz ustanowione prawo do lokalu może być w dowolny sposób obciążane czy zbywane w całości lub w ułamkach. Jeżeli założono księgę wieczystą, wszystkie zdarzenia prawne są w niej uwidocznione, spółdzielnia nie ma tu już żadnej roli do spełnienia – komentuje Stefan Jacyno, adwokat w kancelarii Wardyński i Wspólnicy sp.k.

– Nie ma potrzeby komplikowania postępowania poprzez włączanie do niego podmiotu, którego interesu w rezultacie takiego postępowania nie można się dopatrzyć; prawa właściciela nieruchomości pozostają nietknięte. Wykładnia prawa powinna być nakierowana na istotę i cel regulacji i tak się w tym przypadku stało. Oby zawsze! – pointuje ekspert.