Problem deweloperów, czyli projekt ustawy, który nie chce powstać

Fundusze inwestujące w nieruchomości, tzw. REIT, to zdaniem ekspertów świetne rozwiązanie dla osób, które chcą inwestować w nieruchomości, ale np. nie mają funduszy na pojedynczą nieruchomość. Przypominają inwestycję w mieszkania na wynajem. Są też niezłą inwestycją długoterminową. A brak mieszkań na wynajem w Polsce jest coraz bardzie odczuwalny. Tymczasem nie doczekaliśmy się jeszcze ustawy regulującej działalność REIT w Polsce. Czy to się zmieni?

Po co nam REIT

Od kilku lat przygotowywany jest projekt ustawy, który miałby uregulować zasady działania funduszy inwestujących w Polsce w nieruchomości. Ustawa docelowo ma zwiększyć możliwości i atrakcyjność inwestowania i podejmowania działalności w sektorze rynku nieruchomości mieszkalnych na wynajem, a także zwiększyć zaangażowanie kapitału krajowego na tym rynku. 

– Gorąco kibicuję ustawodawcy, aby kompleksowa ustawa oparta na najlepszych, przetestowanych w praktyce wzorcach została uchwalona i weszła w życie jak najszybciej – mówi „Rzeczpospolitej” Łukasz Malinowski, inwestor i entuzjasta GPW, ETF i nowoczesnych rozwiązań inwestycyjnych.

Szanse na szybkie uchwalenie ustawy wydają się jednak niewielkie. Wprawdzie Rada Ministrów powołała specjalny międzyresortowy zespół do opracowania regulacji o REIT, ale impetu wystarczyło tylko na jedno spotkanie. Zespołowi przewodziła była wiceminister rozwoju Anna Kornecka. Od tego roku schedę po niej przejął wiceminister Piotr Patkowski – i ślad po zespole oraz jego pracach zaginął. Tymczasem ceny najmu szybują pod niebo, a mieszkań dostępnych na rynku jest bardzo mało.

Czytaj więcej

Rynek nieruchomości

REIT-y, czyli inwestowanie długoterminowe

Nieruchomości komercyjne służą uzyskiwaniu regularnych dywidend w długim horyzoncie. Polski kapitał instytucjonalny i indywidualny wciąż nie może z tego korzystać – potrzebna jest ustawa o REIT-ach.

Eksperci rynku nieruchomości chcieliby przenieść do Polski skuteczne rozwiązania z innych krajów. Rządowe projekty rozwoju mieszkalnictwa pod wynajem nie powiodły się. A funduszom gotowym do finansowania w ten rynek resort finansów nie chce dać szansy. 

„Dotychczasowe prace zespołu uwidoczniły zgodną opinię Ministerstwa Finansów, Ministerstwa Rozwoju i Technologii, Narodowego Banku Polskiego oraz Banku Gospodarstwa Krajowego, że przedmiot działalności firm inwestujących w najem nieruchomości nie może podnosić ryzyka wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych, dlatego rozwiązania należy wprowadzać z dużą ostrożnością” – odpisało biuro prasowe MF w odpowiedzi na pytania „Rzeczpospolitej”.

Jak zauważają inwestorzy, ich działalność może właśnie rozwiązać problemy rynku najmu, a przede wszystkim problemy wynajmujących.

– Niestety, w porządku prawnym Rzeczypospolitej Polskiej brakuje rozwiązania ustawowego w tym zakresie. Dochodzi więc do dzikiego funkcjonowania funduszy zagranicznych, które wykupują całe osiedla, przeznaczając je na wynajem, np. w Trójmieście – podkreśla Łukasz Malinowski. – Bezpośrednim skutkiem tego rodzaju działań jest zmniejszenie dostępności mieszkań dla nabywców regularnych oraz zwiększenie cen na rynku – tłumaczy nasz rozmówca.

Podmioty prowadzące działalność typu REIT powinny być spółkami akcyjnymi z obowiązkiem notowania na Giełdzie Papierów Wartościowych. Powinny mieć rozproszony akcjonariat, żeby uniknąć ryzyka tworzenia z REIT wehikułów optymalizacji podatkowej. Wreszcie – jak wylicza ją eksperci Business Centre Club – powinny mieć określony kapitał minimalny. Ekspert podkreśla, że dywidenda powinna być wypłacana na poziomie min. 80–90 proc. dochodu za ostatni rok. Przedmiotem inwestowania byłyby wszelkie rodzaje nieruchomości generującej dochody z najmu, w tym nieruchomości handlowe, biurowe, mieszkania, magazyny.

Ustawa powinna zawierać zastrzeżenia o minimalnej liczbie nieruchomości, w tym wymagać posiadania przynajmniej pięciu nieruchomości na terenie Polski.