Kowalscy też mogą lokować pieniądze w parki handlowe

Rynek nieruchomości otwiera przed inwestorami dużo możliwości ulokowania kapitału, nie trzeba się ograniczać do kupowania mieszkania na wynajem. Wyspecjalizowane podmioty pomagają zdywersyfikować portfel i inwestować w zdominowany przez duże fundusze rynek nieruchomości komercyjnych.

W ubiegłym roku padł rekord pod względem wartości inwestycji w obiekty biurowe, handlowe, logistyczno-magazynowe i hotelowe w Polsce. Transakcje opiewały na łącznie ponad 7 mld euro. Zaś w I połowie tego roku był to ponad 1 mld euro.

Udział rodzimego kapitału w transakcjach jest marginalny, rzędu 2 proc. Polscy inwestorzy indywidualni nie są jednak wykluczeni z możliwości czerpania zysków z nieruchomości komercyjnych.

Małe formaty górą

Największe możliwości inwestowania w sektor komercyjny dają małe i średnie nieruchomości handlowe – ich budowa wymaga relatywnie niewielkiego kapitału w porównaniu z dużymi galeriami, a odpowiedni miks najemców może być równie długotrwałym źródłem przychodów z najmu.

O ile rynek dużych galerii handlowych jest w Polsce już znacznie nasycony, to mniejsze formaty mają jeszcze duży potencjał wzrostu. Jak szacują analitycy CBRE, na koniec I kwartału br. zasoby parków (czyli obiektów o powierzchni 3–10 tys. mkw.) wynosiły ponad 620 tys. mkw., a obiektów typu convenience (do 3 tys. mkw.) 213 tys. mkw. Według prognoz ekspertów w tym roku rynek urośnie o 27 proc., do 790 tys. mkw., a w przyszłym o co najmniej 15 proc. Parki powstają zarówno w mniejszych miejscowościach, gdzie pełnią rolę centrów handlowych, jak i w aglomeracjach, gdzie są uzupełnieniem oferty większych obiektów i służą codziennym, szybkim zakupom.

Z punktu widzenia inwestora park handlowy to atrakcyjny produkt. Sercem każdego kompleksu jest duży sklep spożywczy wynajmujący powierzchnię na podstawie umowy nawet na dekadę. Typowymi najemcami są apteki, drogerie, sklepy ze sprzętem RTV i AGD czy ubraniami i obuwiem. W takie formaty nie uderza niedzielny zakaz handlu, bo klienci przyjeżdżają na zakupy najczęściej w tygodniu. Ponieważ sklepy w parkach oferują artykuły pierwszej potrzeby, kompleksy takie są odporniejsze na wahania koniunktury i wzrost znaczenia e-commerce. Atutem są także niskie koszty eksploatacji. Analitycy CBRE szacują, że standardowe stawki czynszów w parkach to 8–12 euro miesięcznie za mkw., w dużych aglomeracjach może to być nawet 16 euro.

Nie jest to oczywiście produkt wolny od ryzyka – sukces uzależniony jest przede wszystkim od lokalizacji. Relatywnie niskie nakłady potrzebne na budowę powodują, że na rynku panuje spora konkurencja. Przed zainwestowaniem należy więc sprawdzić nasycenie obszaru wokół „naszego" parku innymi obiektami handlowymi.

Zalety parków dostrzegają zarówno wyspecjalizowani deweloperzy, jak i duzi gracze notowani na warszawskiej giełdzie. Immofinanz buduje obiekty w naszym regionie Europy pod szyldem Stop.Shop, Capital Park rozwija markę Vis a Vis. Strategia takich giełdowych deweloperów jak PA Nova czy Tower Investment również opiera się na budowie małych i średnich obiektów handlowych.

Jak podkreślają analitycy CBRE, parki stają się produktem, po które coraz chętniej sięgają fundusze inwestycyjne.

Potrzebny pośrednik

Możliwość pasywnego zarabiania na nieruchomościach komercyjnych to stosunkowo nowa metoda na polskim rynku.

– Skupiamy się na parkach handlowych, ponieważ to segment rynku o dużym potencjale wzrostu, o czym świadczą branżowe raporty. Jest to też sektor relatywnie odporny na wahania koniunktury, bo bazuje na sieciach spożywczych i długoterminowych umowach najmu. Inwestorzy mogą uczestniczyć w projektach, udzielając pożyczek na budowę określonego parku – w zależności od modelu na 6 lub 7 proc. w skali roku – i cieszyć się co kwartał odsetkami. Do wyboru są dwa z trzech dostępnych zabezpieczeń: weksel, zastaw na udziałach w spółce będącej właścicielem nieruchomości bądź hipoteka. Nie sprzedajemy udziałów – podkreśla Michał Ciapka, członek zarządu Higasa Properties. Firma współpracuje z wyspecjalizowanymi deweloperami nieruchomości handlowych, jak EDS Retail Park czy Park4You.