PRS w strategiach deweloperów

Spravia (d. Budimex Nieruchomości), Murapol, Robyg – to ogólnopolscy deweloperzy, którzy w 2021 r. przeszli od sprzedaży lokali Kowalskim do modelu dwutorowego, uwzględniającego bardzo znaczącą produkcję mieszkań na rynek PRS. To prawdopodobnie nie koniec fundamentalnych zmian w strategiach deweloperów – już niewiele firm twardo obstaje przy sprzedaży detalicznej.

Rekordowe przejęcie

Ostatnia spektakularna transakcja, o wartości szacowanej na ponad 2,5 mld zł, a więc rekordowej na rynku deweloperskich fuzji i przejęć, to zakup Grupy Robyg przez niemiecki fundusz TAG Immobilien. Wymagana jest już tylko zgoda UOKiK.

Robyg po trzech kwartałach 2021 r. wysunął się na prowadzenie pod względem liczby sprzedanych lokali, zawierając 3,53 tys. umów. Deweloper ma w produkcji i planach 23 tys. mieszkań. Nowy właściciel spółki zadeklarował, że około 12 tys. ma zasilić polską część portfela PRS, a 11 tys. będzie dalej sprzedawane Kowalskim.

– Ta transakcja jest kolejnym potwierdzeniem rosnącej w ostatnich miesiącach atrakcyjności polskiego sektora mieszkaniowego wśród zagranicznych inwestorów – komentuje Jacek Kałużny, dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych w firmie Savills. – Dla wiodących zachodnioeuropejskich graczy, takich jak TAG Immobilien, którzy planują szybko zbudować portfel atrakcyjnych aktywów w naszym kraju, przejęcia podmiotów o ugruntowanej pozycji, z dużym bankiem ziemi, pozwalają skokowo zwiększyć skalę. Staje się to szczególnie istotne w okresie, gdy podaż atrakcyjnych działek jest ograniczona, a czas realizacji transakcji obejmujących pojedyncze nieruchomości wydłuża się ze względu na przeciągające się procedury administracyjne – dodaje.

Kwestia podaży

Gigantyczna transakcja ponownie rozpaliła dyskusję o zabieraniu przez fundusze PRS podaży z rynku pierwotnego. Niższa podaż wobec zgłaszanego przez Kowalskich popytu to jeden z czynników odpowiadających za wzrost cen lokali w Polsce.

– Warto sobie uświadomić, że TAG Immobilien wrzucił w ten sposób na rynek 2,5 mld zł, czyli tyle, ile wszystkie fundusze wydały przez całą I połowę 2021 r. Apetyt funduszy rośnie wykładniczo. Te 2,5 mld zł to co najmniej jedna czwarta kwartalnej sprzedaży nowych mieszkań w siedmiu największych miastach. Skala jest przerażająca, i to nawet jeśli wziąć pod uwagę, że nie wszystkie robygowe mieszkania trafią na wynajem – mówi Bartosz Turek, analityk HRE Investments. HRE wręcz postuluje objęcie kontrolą UOKiK transakcji obejmujących duże zasoby mieszkań.

– Prawdopodobnie większość inwestycji z portfela Robyga zostanie dostosowanych i zaoferowanych jako mieszkania na wynajem, kosztem oferty lokali na sprzedaż. Ograniczy to dostępność mieszkań do zakupu na własny użytek, z myślą o najmie czy w celu ochrony wartości oszczędności – przyznaje. – Niezależnie od tego mieszkania zbudowane przez Robyg trafią na rynek do klientów, a TAG Immobilien będzie dążył do najwyższego możliwego poziomu wynajęcia, by uzyskać maksymalny zwrot dla swoich akcjonariuszy. Wydaje się, że pozwoli to na bardziej efektywne wykorzystanie zasobu mieszkaniowego w porównaniu z lokalami kupowanymi na wynajem przez inwestorów indywidualnych – dodaje.

Kropla w rynkowym morzu

Jacek Kałużny podkreśla, że choć skala transakcji zakupu Robyga obejmująca portfel o potencjale około 23 tys. mieszkań może się początkowo wydawać ogromna, to będzie stanowić niecałe 0,2 proc. całkowitej wielkość zasobów mieszkaniowych w Polsce – te szacowane są na ok. 15 mln.

– Przejęte nieruchomości są rozproszone w kilku aglomeracjach, a realizacja inwestycji budowlanych będzie rozłożona na lata. Dlatego ta transakcja nie powinna mieć żadnego wpływu na poziom cen mieszkań na rynku. Jednocześnie trzeba mieć na uwadze, że część lokali trafi do normalnej sprzedaży, co tym bardziej jest dowodem na brak negatywnego wpływu działalności funduszy na dostępność lokali dla nabywców indywidualnych – mówi.

– Ponadto wśród tych działek, które miałyby zostać przeznaczone pod zabudowę dla PRS, mogą się znajdować także te o przeznaczeniu usługowym, które i tak nie zostałyby wykorzystane do budowy mieszkań dla nabywców indywidualnych. Tymczasem inwestor instytucjonalny, jak TAG Immobilien, niektóre grunty usługowe może wykorzystać do zbudowania pełnowartościowych lokali na wynajem, które w praktyce mogą zaspokajać te same potrzeby co mieszkania – zaznacza.

– Zgodnie z wstępnymi informacjami około 11 tys. mieszkań z banku ziemi Robyga zostanie wybudowanych w celu sprzedaży indywidualnej, co wydarzy się zapewne w ciągu kolejnych czterech–sześciu lat, a pozostałe lokale trafią na rynek najmu, co w znacznie szybszym tempie przyczyni się do zmniejszania dramatycznego deficytu mieszkaniowego w dużych miastach – ocenia Paweł Sztejter, wiceprezes JLL i dyrektor działu mieszkaniowego.