Na pierwszy rzut oka część proponowanych rozwiązań może wydawać się zmianą w dobrym kierunku. Sęk w tym, że komplikacja przepisów techniczno-budowlanych powoduje, że korekta jednego przepisu niczym domino pociąga za sobą konsekwencje w innych obszarach projektowania, wywołując ból głowy architektów.
Przykładowo, zapowiadany przez ministerstwo obowiązek oddzielania balkonów położonych na jednej płycie fundamentowej ściankami ograniczy wymagany dopływ światła do mieszkań. W konsekwencji, budujący mieszkania będą zmuszeni zmniejszyć głębokość balkonów (a zarazem ich całkowitą powierzchnię), tak aby ścianki między nimi nie przysłaniały okien. Jeszcze bardziej szkodliwa wydaje się propozycja oddalenia od siebie balkonów o min. 4 metry. W praktyce oznacza to konieczność zrezygnowania z balkonów w części mieszkań tylko po to, aby formalnie „zmieścić się” w źle skonstruowanych przepisach.
Podobnie z wprowadzeniem minimalnych odległości między budynkami. Przepisy znacznie ograniczą zabudowę działek wąskich oraz położonych w gęstszej zabudowie. Zamiast estetycznych i eleganckich założeń architektonicznych przepisy będą wymuszać powstawanie podłużnych budynków „jamników”, znanych jeszcze z czasów komunistycznych. Mniej inwestycji, a także budowa węższych i mniejszych budynków wielorodzinnych przełoży się na rentowność projektów, wskutek czego – co bardzo wyraźnie trzeba podkreślić – mieszkania w Polsce znacznie podrożeją, a w skrajnym scenariuszu staną się dobrem luksusowym. Z całą pewnością wpłynie to również na zjawisko rozlewania się miast, na obrzeżach których będzie budowało się znacznie łatwiej. To podobno właśnie patologia, z którą zamierzano walczyć.
Paradoksem jest też, że rząd z jednej strony ogłasza wejście w życie projektów stymulujących popyt i zwiększających dostępność mieszkaniową, jednocześnie sabotując działanie deweloperów poprzez nieprzemyślaną zmianę przepisów techniczno-budowlanych. O nietrafionym momencie wprowadzenia tych przepisów świadczy też obecna kondycja rynku mieszkaniowego. W 2022 r. inwestorzy rozpoczęli budowę o 1/3 mniej mieszkań niż rok wcześniej, do czego zmusiła ich rynkowa koniunktura: inflacja, wzrost stóp procentowych i spadek zdolności kredytowej nabywców mieszkań. Wszelkie prognozy wskazują, że w obecnym roku zapaść ulegnie dalszemu pogłębieniu. Rynek rozpoczął mocne hamowanie. W takich warunkach od resortu z rozwojem w nazwie wymagać powinno się działań wspierających przedsiębiorców, a nie zmuszających ich do zwalniania pracowników. Należy też pamiętać, że branża mieszkaniowa to nie tylko deweloperzy. To tysiące firm wykonawczych, wykończeniowych, producentów materiałów budowlanych, firm meblarskich etc. To ważne koło zamachowe polskiej gospodarki i nie stać nas na wprowadzanie go w kryzys.
Jedyne rozsądne wyjście
Jedynym rozsądnym wyjściem z sytuacji jest skrupulatne przeanalizowanie propozycji ministerstwa przy udziale ekspertów – architektów, przedstawicieli firm wykonawczych, inwestorów i pozostałych uczestników procesu deweloperskiego i wspólne wypracowanie przepisów, które poprawią jakość budowanych mieszkań, nie obciążając przy tym przedsiębiorców oraz zwykłych obywateli.
Autor jest prezesem Związku Pracodawców Business Centre Club, przewodniczącym Rady Dialogu Społecznego
