Odpowiedzialność solidarna - co trzeba wiedzieć

Jak uniknąć sporów o to, kto powinien uregulować zobowiązania wobec podwykonawcy?

Inwestor odpowiada solidarnie z generalnym wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został inwestorowi zgłoszony. Tym samym, aby powstała odpowiedzialność solidarna inwestora, konieczne jest dokonanie zgłoszenia. Większość błędów jest popełniana, ponieważ podwykonawcy i wykonawcy wychodzą z założenia, że do zgłoszenia robót inwestorowi, czyli np. deweloperowi i powstania jego solidarnej odpowiedzialności na gruncie art. 647 k.c. wystarczające są procedury, do których byli przyzwyczajeni na gruncie poprzedniego stanu prawnego.

Podwykonawca powinien co do zasady zostać zgłoszony inwestorowi. Nie jest ono wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę. Jeżeli nie jest to uregulowane w umowie, to mamy do czynienia z tzw. trybem zgłoszeniowym. W takim przypadku często spotykam się z tym, że w dalszym ciągu strony procesu budowlanego mają problem z ustaleniem, czy np. podwykonawca został w sposób właściwy zgłoszony do inwestora, a inwestor powinien zapłacić podwykonawcy. Problem dotyczy obu stron, gdyż sam inwestor ma często wątpliwości czy ponosi solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

Co powinno zawierać takie zgłoszenie?

Dla swojej skuteczności zgłoszenie powinno określać, co najmniej szczegółowy przedmiot robót budowlanych oraz podwykonawcę, który ma te roboty wykonywać. Brak któregokolwiek z tych elementów będzie powodować, że nie powstanie solidarna odpowiedzialność inwestora w trybie zgłoszeniowym.

A forma zgłoszenia?

Prawo wymaga, aby zgłoszenie nastąpiło w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Niestety, zgłoszenie złożone w innej formie np. ustnie, mailowo będzie nieskuteczne. W obecnym stanie prawnym nie ma też mowy o konkludentnym zgłoszeniu - sama wiedza o istnieniu podwykonawcy na placu budowy i tolerowanie go przez inwestora nie są wystarczające do przyjęcia solidarnej odpowiedzialności inwestora. Przesłanie do inwestora skanu podpisanego zgłoszenia, jako załącznika do wiadomości e-mail, a tego rodzaju praktyka jest dość powszechna, także nie spełnia warunków, co do formy. Najbezpieczniejsze jest, zatem przekazanie inwestorowi zgłoszenia podwykonawcy w formie podpisanego dokumentu.

Jaki jest zakres odpowiedzialności dewelopera w przypadku robót wykonywanych przez podwykonawców jego zleceniobiorcy?

Odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane wskazane w zgłoszeniu. Co do zasady, inwestor odpowiada solidarnie także za zapłatę wynagrodzenia w przypadku kwot czasowo zatrzymanych, np. tytułem zabezpieczenia należytego wykonania robót, bowiem przyjmuje się, że zatrzymanie to, nie odbiera tym kwotom statusu wynagrodzenia. Natomiast odpowiedzialność inwestora nie obejmuje np. niezwróconych kaucji gwarancyjnych. Przy czym wymagana jest każdorazowa ocena czy mamy do czynienia z kaucją gwarancyjną, czy też z wynagrodzeniem zatrzymanym na poczet zabezpieczenia należytego wykonania robót (pojęcia te są często ze sobą mylone).

To teraz terminarz zgłoszenia, o czym trzeba pamiętać?

Zgłoszenie powinno nastąpić przed przystąpieniem przez podwykonawcę do robót będących przedmiotem zgłoszenia. Przyjmuje się, że zgłoszenie po tym terminie wywoła skutek w postaci powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora jedynie w odniesieniu do robót wykonanych przez podwykonawcę po zgłoszeniu. Odpowiedzialność inwestora nie obejmie wówczas prac wykonanych przed zgłoszeniem.

A co z zastępstwem inwestycyjnym? To zagadnie nie coraz częściej sprawia kłopoty obu stronom?

Podwykonawcy i wykonawcy często nie rozróżniają, że rodzaj zastępstwa inwestycyjnego może mieć bezpośredni wpływ na brak możliwości przyjęcia solidarnej odpowiedzialności inwestora z art. 647 k.c. Dla nich inwestor to inwestor. Nie zwracają uwagi, jakiego rodzaju umowa została z nim zawarta – czy typu powierniczego, czy też przedstawicielskiego. Ma to często przełożenie na nieprawidłową ocenę zasadności roszczeń przysługujących podwykonawcy względem inwestora.

Inwestor zastępczy to podmiot świadczący usługi na rzecz inwestora bezpośredniego, których przedmiotem jest zapewnienie prawidłowej realizacji procesu inwestycyjnego. W przypadku zastępstwa inwestycyjnego typu przedstawicielskiego, inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego, pełniąc rolę jego pełnomocnika. Taki inwestor zastępczy nie odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych. Odpowiedzialność solidarną ponosi wówczas inwestor bezpośredni.

Natomiast w razie zastępstwa inwestycyjnego typu powierniczego inwestor zastępczy działa w imieniu własnym, ale na rachunek inwestora bezpośredniego. Przy tego rodzaju umowie powierniczej to inwestor zastępczy ponosi solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy a nie inwestor bezpośredni. Dzieje się tak dopóki ten ostatni nie przejmie długu ciążącego na inwestorze zastępczym.

Nieruchomości Budowa Domu

Jak uniknąć sporów o to, kto powinien uregulować zobowiązania wobec podwykonawcy?

Pozostało 87% artykułu