Filip Łobodziński: Gehenna spółdzielców

W naszym kraju – w trzeciej dekadzie XXI w. – kwitnie niewolnictwo. Jest ono udziałem osób, które tak jak ja zakupiły za dorobek życia spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lecz mimo spełnienia wszelkich kryteriów ustawowych nie mogą stać się prawowitymi właścicielami zakupionych mieszkań jedynie dlatego, że całkowicie bezkarne zarządy patologicznie działających spółdzielni mieszkaniowych do tego nie dopuszczają  – pisze Filip Łobodziński                           

Spółdzielczość mieszkaniowa to rozległa przestrzeń, w której żyje wiele milionów Polaków, więc mój przypadek nie jest odosobniony. Co istotne, spółdzielcy mieszkają w niedemokratycznych spółdzielniach mieszkaniowych nie dlatego, że o tym marzyli, ale dlatego, że przez długie lata Polska nie miała dla nich innej oferty.

W 2008 r. kupiłem na wolnym rynku za 650.000 zł mieszkanie z miejscem postojowym w garażu podziemnym w niedużej spółdzielni na warszawskich Kabatach. Aby stać się posiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zadłużyłem się kredytem, już przed paru laty spłaconym. Jesienią 2012 r., na mocy  przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (usm), złożyłem wraz żoną do zarządu spółdzielni wniosek o przeniesienie na nas własności mieszkania wraz z przynależnymi do niego pomieszczeniami, tj. komórką lokatorską i miejscem postojowym, oraz odpowiadającą mu częścią wspólną budynku i gruntu.

Co istotne – grunty, na których stoją budynki należące do spółdzielni, od początku jej istnienia są całkowicie uregulowane – do końca roku 2018 były w wieczystym użytkowaniu spółdzielni, od roku 2019 są jej własnością. Spółdzielnię tworzą 3 budynki, a każdy ze 145 lokali w nich położonych ma status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Od złożenia tego wniosku minęło ponad 8 lat, a my nadal nie jesteśmy właścicielami mieszkania zakupionego za dorobek życia i kredyt. Bowiem zarząd spółdzielni przez te 8 lat nie zrealizował swego obowiązku wynikającego z art. 42 usm -  nawet nie wyłożył projektu uchwały o określeniu przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości, choć termin wykonania tego obowiązku ustawowego upłynął już po wielokroć.

Bezskuteczne okazały się skargi składane w tej sprawie do ministerstwa nadzorującego działalność spółdzielni mieszkaniowych, bo tamtejszy Departament Mieszkalnictwa prezentuje bardzo niską jakość działania, jest całkowicie nieprzydatny dla krzywdzonych spółdzielców, co potwierdza wielu z nich.

O tym, że zarząd mojej spółdzielni uporczywie bojkotuje swój ustawowy obowiązek uwłaszczenia lokali na wniosek osób takich jak ja, alarmowałem też szefów związków rewizyjnych przy okazji każdej co trzyletniej lustracji działalności tej spółdzielni (to jedyna, z reguły jednak całkiem iluzoryczna kontrola działalności spółdzielni mieszkaniowych). Lustracji, co warto wskazać, opłacanej de facto przez krzywdzonych członków Spółdzielni we wnoszonych przez nich comiesięcznych opłatach eksploatacyjnych za lokale. I choć każda kolejna lustracja w roku 2012, 2015 i 2018 kończyła się postawieniem spółdzielni do realizacji kilkudziesięciu wniosków polustracyjnych, w tym m.in. „wykonać obowiązek wynikający z art. 42 usm”, to nic z tego nie wynikło.

Bowiem żaden przepis prawa nie nakłada sankcji na członków zarządów spółdzielni mieszkaniowych za rozmyślne, uporczywe blokowanie przekształceń własnościowych. Ja i podobni mi sąsiedzi jesteśmy więc całkowicie bezradni, za to łamiący prawo członkowie zarządu naszej spółdzielni pozostają całkowicie bezkarni.

Co równie istotne – mimo, że w myśl usm spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali, to ta spółdzielnia jak najbardziej taką korzyść odniosła w wymiarze grubo ponad 100.000 zł w skali 150 lokali, co potwierdziła lustracja z 2018 r. Pieniędzy nie ma, przekształceń lokali – również nie.

Nie mogę też pójść do sądu, który by zobowiązał spółdzielnię do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu i przeniesieniu na rzecz moją i żony, do naszego majątku wspólnego objętego małżeńską wspólnością ustawową, odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz pomieszczeń przynależnych. Dlaczego? Bo sam wpis sądowy stanowi 5 proc.  obecnej wartości rynkowej przysługującego mi spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, czyli ok. 40.000 zł (sic). Nie stać mnie niestety na wyłożenie 40.000 zł, by uzyskać status właściciela tego, za co już 13 lat temu zapłaciłem 650.000 zł.

Cały ten problem można by bardzo prosto uregulować w drodze zmiany przepisów spółdzielczych: każdy posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinien stać się z mocy prawa właścicielem odrębnej własności tego lokalu, zaś ci, którzy by tego nie chcieli, składaliby w administracji spółdzielni stosowne informacje. Jednak żadne z ugrupowań politycznych nie jest zainteresowane taką regulacją, ponieważ nader często kampanie wyborcze posłów finansują prezesi zarządów spółdzielni mieszkaniowych (przeznaczając na to pieniądze pobrane w opłatach od krzywdzonych członków spółdzielni). Mówił o tym całkiem otwarcie prezes zarządu pewnej spółdzielni mieszkaniowej wobec ponad tysiąca zebranych osób na tzw. wysłuchaniu publicznym zorganizowanym w czerwcu 2013 przez ówczesną komisję sejmową ds. zmiany przepisów spółdzielczych, w którym uczestniczyłem. Rzecz w tym, że każde spółdzielcze mieszkanie przekształcone w pełną własność zmniejsza zasoby lokalnych Prezestanów. Dlatego zarządy patologicznie działających spółdzielni się na to nie godzą.

Zarząd mojej patologicznie działającej spółdzielni też nie chce wyodrębnień lokali –blokuje w ten sposób możliwość powstania wspólnoty mieszkaniowej, gdzie decyzje podejmują właściciele w drodze uchwał podjętych wymaganą większością głosów, a nie – jak w niedemokratycznych spółdzielniach mieszkaniowych – zarządy i zbratane z nimi rady nadzorcze (tych ostatnich we wspólnotach mieszkaniowych w ogóle nie ma).

Już słyszę slogan: Przecież wystarczy iść na Walne i zmienić zarząd spółdzielni. Uprzejmie wyjaśniam, że w tej spółdzielni to też nie jest możliwe. Tu bowiem, wbrew przepisom usm, wprowadzono opłaty eksploatacyjne „od 1 sztuki lokalu”, czyli bez żadnego związku z metrażami poszczególnych lokali. Ten bezprawny mechanizm sprawia, że użytkownik kawalerki o metrażu 30 m2 wnosi ryczałtowe opłaty w tej samej wysokości, co użytkownik lokalu o metrażu 180 m2. W mojej SM mieszkańcy dużych metrażowo lokali żyją na koszt sąsiadów z mniejszych lokali i, jako beneficjenci tejże hucpy, popierają każde niezgodne z prawem działanie zarządu i rady nadzorczej, torpedując również jakiekolwiek próby zmian w Spółdzielni.

Dlatego właśnie jestem i pewnie długo jeszcze pozostanę niewolnikiem zarządu patologicznie działającej spółdzielni mieszkaniowej.

Na koniec – w kontekście niemożności przekształcenia użytkowanego przeze mnie lokalu w pełną własność – wspomnę jeszcze o nienależytym postępowaniu warszawskich samorządowców, którzy, choć powinni stać na straży interesu społecznego, mają tę najważniejszą kwestię za nic. Wymaga to krótkiego nakreślenia tła.

Na mocy znowelizowanej w roku 2007 usm podstawową jednostką ewidencyjną w spółdzielniach mieszkaniowych stała się nieruchomość jednobudynkowa. W ten sposób ustawodawca sprawił, by  spółdzielcy – w ramach ich wątłej kontroli członkowskiej – mogli sprawdzić wydatki spółdzielni przypadające na zamieszkiwaną przez nich nieruchomość oraz by decyzje dotyczące danej nieruchomości podejmowali jej mieszkańcy, a nie mieszkańcy z innych nieruchomości. Ustawodawca wiedział też, że w skali nieruchomości jednobudynkowych znacznie łatwej dojdzie do zawiązania wspólnot.

Budynek, w którym położony jest użytkowany przeze mnie lokal, stoi na dwubudynkowej nieruchomości gruntowej. Zgodnie z prawem powinna ona zostać podzielona na dwie nieruchomości jednobudynkowe, bo nowo powstałe nieruchomości spełniłyby wszelkie przesłanki ustawowe: każda miałaby własny dojazd drogą publiczną, budynki stojące obecnie na wspólnym gruncie stoją w luźnej zabudowie, nie mają wspólnych elementów konstrukcyjnych lub architektonicznych (np. łączniki), każdy z nich ma własną infrastrukturę techniczną (osobne węzły cieplne, śmietniki, garaże podziemne). Wskutek m.in. mojej determinacji spółdzielnia dokonała w roku 2015 podziału geodezyjnego tejże nieruchomości na dwie nieruchomości jednobudynkowe i zgłosiła do ratusza Ursynowa wniosek o akceptację tego podziału. Bowiem utworzenie nieruchomości jednobudynkowych jest warunkiem sine qua non dla należytej realizacji ustawowego obowiązku zarządu, czyli podjęcia uchwały o określeniu przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości, otwierającej drogę do przeniesienia pełnej własności lokalu na dotychczasowego posiadacza spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.