Kiedy obniżony VAT na garaż

W szczególności przy stosowaniu obniżonej stawki VAT decydować powinien związek funkcjonalny garażu z nabywanym wraz z nim domem lub mieszkaniem.

Opodatkowanie VAT dostawy garaży i miejsc parkingowych zbywanych wraz z domami lub mieszkaniami od wielu lat wzbudza istotne kontrowersje. W orzecznictwie w ostatnim czasie dominuje pogląd, jakoby decydujące znaczenie miał fakt wyodrębnienia garażu lub stanowiska postojowego w postaci osobnego lokalu (z własną księgą wieczystą).

Niezbędny jak kiedyś piwnica czy strych

Jeśli dojdzie do takiego wyodrębnienia (nawet w ramach budynku mieszkaniowego), wówczas garaż traktuje się jak samodzielne pomieszczenie gospodarcze i obejmuje jego zbycie stawką standardową (23 proc.). Kiedy jednak następuje sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym udziałem w częściach wspólnych w postaci prawa do korzystania z określonego miejsca parkingowego (a zatem niewyodrębnionego), cała transakcja uważana jest za jednolite świadczenie i korzysta ze stawki preferencyjnej właściwej dla lokalu mieszkalnego (8 proc.).

Pogląd ten uzasadnia się tym, że garaż w momencie wyodrębnienia staje się niezależnym (od mieszkania lub domu) lokalem użytkowym i dzięki temu może stanowić przedmiot samodzielnego obrotu gospodarczego, co nie może mieć miejsca w przypadku niewyodrębnionego stanowiska postojowego stanowiącego element części wspólnej.

Trudno się zgodzić z powyższą opinią. Należy bowiem zwrócić uwagę, że ustawa o VAT za główne kryterium zastosowania obniżonej stawki podatkowej w powyższym zakresie uznaje przeznaczenie danego pomieszczenia, izb lub określonych części powierzchni (cele mieszkaniowe), a nie fakt pozostawania przez nie odrębnymi nieruchomościami (art. 41 ust. 12 i 12a).

Ponieważ obiekty mieszkalne mogą być częściowo wykorzystywane na inne cele niż zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, ustawodawca przewidział wyłączenie stosowania preferencyjnej stawki w przypadku lokali użytkowych, które mieszczą się w takich obiektach. Oznacza to, że celem przepisów jest obciążenie stawką podstawową wyłącznie tych części budynku mieszkalnego, które wykorzystywane są w komercyjny sposób, jak lokale sklepowe, biurowe czy usługowe. Stawianie na równi z nimi garaży lub stanowisk parkingowych wyłącznie z uwagi na ich wyodrębnienie w samodzielne lokale (co miałoby rzekomo skutkować zaprzestaniem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych) jest błędem.

Zwrócił na to uwagę Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 marca 2011 r. (I FSK 422/10). Sąd podkreślił, że miejsca garażowe są aktualnie dla mieszkańców równie niezbędne jak niegdyś piwnice, komórki na węgiel czy strychy. Te ostatnie coraz częściej pomija się w projektach nowego budownictwa mieszkaniowego (brak konieczności przechowywania zapasów żywności czy opału) na rzecz garaży, które wobec trudności z parkowaniem w miastach stają się niezbędne. Zatem twierdzenie, jak zaznaczył NSA, „że pomieszczenia garażowe nie służą zaspokojeniu potrzeb związanych z zamieszkiwaniem, w przeciwieństwie do »niezbędnych« piwnic (w których przechowuje się ziemniaki na zimę), czy też strychów lub suszarni, jest stanowiskiem anachronicznym i nieuwzględniającym aktualnego poziomu rozwoju społeczno-gospodarczego". Pogląd ten należy uznać na niezwykle trafny. Niestety nie został on rozwinięty w kolejnych orzeczeniach i interpretacjach podatkowych.

Nie ma domu bez parkingu

Uczynienie z garażu lub miejsca postojowego samodzielnej nieruchomości nie powoduje automatycznie utraty przez nie statusu części pomocniczych lub przynależnych wobec mieszkania czy domu. Innymi słowy zerwanie związku formalnego (prawnego) nie musi skutkować w tym przypadku utratą związku funkcjonalnego.

Jeśli garaż lub parking nadal będzie służył celom mieszkaniowym, a ich dostawa łączy się ze sprzedażą mieszkania, wówczas nie ma podstaw, aby stosować wobec nich stawkę podstawową. Obie nieruchomości – mieszkanie i garaż – powinny być wtedy objęte stawką obniżoną, ponieważ obie (niezależnie od prawnej odrębności) pełnią funkcje mieszkalne, a ich sprzedaż stanowi w rzeczywistości jednolite świadczenie w rozumieniu VAT. Te same uwagi dotyczą sprzedaży udziału w garażu wielostanowiskowym, gdzie określono sposób korzystania z miejsc postojowych w ramach tzw. podziału quoad usum.

Co więcej, sam prawodawca nierozerwalnie powiązał mieszkania z garażami. Obowiązujące przepisy dotyczące projektowania budynków mieszkalnych wymagają zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych. Nie można wybudować domu mieszkalnego bez miejsc parkingowych. Nie da się zatem zgodnie z prawem zaspokoić potrzeb mieszkaniowych bez jednoczesnego wytyczenia miejsc postojowych lub wybudowania garażu. Innymi słowy ustalenie właściwej stawki VAT dla zbycia domu lub mieszkania wraz z garażem czy miejscem parkingowym wymaga każdorazowo analizy okoliczności konkretnej transakcji, przy czym decydujące znaczenie powinno mieć tu przeznaczenie garażu, a nie jego formalne wyodrębnienie.

Stefan Jacyno jest adwokatem i wspólnikiem zarządzającym w kancelarii Wardyński i Wspólnicy