Pandemia wyhamuje dobrą passę nad Wisłą

Jeszcze przed chwilą świętowaliśmy nowy rekord wartości inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, a eksperci nastawiali się na równie pomyślny 2020 r. Jak pandemia może wpłynąć na realizację tego scenariusza?

Dołek... i odbicie?

– Polska to największy rynek w Europie Środkowo-Wschodniej pod względem wartości transakcji inwestycyjnych, tylko w 2019 r. w nieruchomościach komercyjnych nad Wisłą ulokowano 7,7 mld euro – mówi Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE. – Nasz kraj przyciąga inwestorów z różnych stron świata, m.in. Europy, Afryki, Azji i Pacyfiku. Należy się spodziewać, że ich zainteresowanie Polską nie osłabnie, ze względu na pandemię, wartość transakcji może się zmniejszyć, bo decyzje o inwestycjach mogą być odkładane w czasie – przyznaje. Ekspert podkreśla, że inwestorzy czekają na moment, kiedy będzie większa jasność, co do wpływu koronawirusa na gospodarkę i rynek nieruchomości.

– Trzeba też pamiętać, że obecnie w przypadku inwestorów z całego świata podróże międzynarodowe i krajowe są poważnie ograniczone. To nie wpłynie na umowy inwestycyjne, które były już w zaawansowanym stadium, ale umowy, które należy jeszcze ustrukturyzować i gdzie wymagane są wizyty, są zazwyczaj odraczane. Dotyczy to zarówno inwestorów krajowych, jak i międzynarodowych – mówi Bienias. – Prawdopodobnie przepływ transakcji będzie w większym stopniu zależny od inwestorów już obecnych na polskim rynku, ponieważ znają oni lepiej lokalne warunki. Gdy sytuacja się ustabilizuje, kapitał międzynarodowy prawdopodobnie odnotuje silne odbicie, ponieważ długoterminowe czynniki napędzające strategie inwestycyjne pozostaną nienaruszone – podsumowuje.

Krzysztof Cipiur, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank komentuje, że pandemia spowodowała niepewność wśród inwestorów.

– Wielu wstrzymało oddech obserwując rosnące liczby zakażonych, wdrażane procedury ochronne jak i ich wpływ na gospodarkę. Decyzje dotyczące nowych zakupów mogą być odkładane w czasie, by ocenić wpływ sytuacji na poszczególne sektory. Nasze oczy skierowane są obecnie ku Azji, a przede wszystkim Chinom, które jako pierwsze doświadczyły epidemii i mogą być papierkiem lakmusowym dla Europy i reszty świata. W Chinach aktywność gospodarcza zdaje się wracać do normalności, tak jak i apetyt inwestorów na bezpieczne aktywa, przede wszystkim logistyczne, biurowe czy centra danych. Liczymy, że podobny scenariusz ziści się także w Polsce –mówi ekspert.

Dodaje, że większość transakcji będących w toku nad Wisłą jest dalej realizowana, ale z opóźnieniami. Z kolei decyzje o wyjściu na rynek z nowymi nieruchomościami, z uwagi na m.in. ograniczenia w życiu codziennym, są odłożone w czasie.

– Wybuch pandemii wywołał decyzje i zdarzenia bez precedensu w najnowszej historii krajów i gospodarki światowej, dlatego mówienie obecnie o długofalowym wpływie na rynek nieruchomości jest obarczone dużym prawdopodobieństwem błędu – mówi Radosław Świątkowski, prezes REINO Capital i partner zarządzający grupy REINO Partners. – To, czego w tej chwili doświadczamy, to ogólne zawieszenie i spowolnienie. Inwestorzy powstrzymują się z dokonywaniem jakichkolwiek nowych decyzji, czekając na możliwość dokonania realnej oceny skali wpływu pandemii na gospodarkę, poszczególne aktywa oraz sytuację finansową. Obcokrajowcy reprezentujący i działający w imieniu inwestorów zagranicznych odpowiadających za ponad 95 proc. aktywności inwestycyjnej i własności polskiego rynku nieruchomości komercyjnych, nie mogą przecież przyjechać do Polski, aby negocjować, zobaczyć nieruchomość czy przeprowadzić due diligence – wylicza.

Świątkowski zaznacza, że także banki wstrzymują się z procedowaniem nowych decyzji kredytowych, a ich działania koncentrują się na reorganizacji oraz analizie ryzyka przy obowiązujących umowach kredytowych, w szczególności w odniesieniu do obiektów handlowych. – Zasadniczo jednak rynek istniejących nieruchomości komercyjnych historycznie był najbardziej odporny na kryzysy, które poza rynkiem domów i mieszkań dotykały głównie nowych przedsięwzięć deweloperskich. W tym kontekście kluczowe jest zawsze zachowanie banków – mówi ekspert.

Zaznacza, że w przypadku nieruchomości biurowych i logistycznych, na których koncentruje się strategia grupy REINO Capital, wpływ pandemii powinien być istotnie mniejszy niż na rynku obiektów handlowych czy hoteli. – Najemcami wysokiej klasy biur są zwykle duże korporacje mające zasoby pozwalające na raczej bezproblemowe utrzymanie ciągłości biznesu. Umowy najmu zaś są długoletnie i zabezpieczone gwarancjami – mówi Świątkowski. – W przypadku BPO i SSC (outsourcingu procesów biznesowych i centrów usług wspólnych – red.), które dominują w strukturze najemców, w sytuacjach kryzysowych zachowanie ciągłości procesów biznesowych jest kwestią kluczową, nierzadko krytyczną. Właściwe funkcjonowanie danego BPO czy SSC ma istotne znaczenie dla działalności całej korporacji i relacji z klientami. Często część powierzchni wynajmowanej przez tego typu najemców jest zresztą przygotowywana w sposób szczególny właśnie na wypadek różnego rodzaju sytuacji kryzysowej – dodaje.

Zdaniem Świątkowskiego wymuszony pandemią home office nie zredefiniuje rynku biurowego. – Przechodzenie najemcy w tryb pracy zdalnej jest jego decyzją i nie wynika z niedostępności budynku. Co ciekawe, na koniec ubiegłego tygodnia wskaźnik frekwencji w biurach wynosił ponad 50 proc. Nie wydaje się, aby praca zdalna z domu mogła stać się na tyle popularna, aby ograniczyć popyt na powierzchnię biurową. Obecna sytuacja udowadnia na dużej próbie jak nieefektywny w większości przypadków jest home office. Rozdzielenie życia prywatnego od zawodowego jest wskazane dla naszego zdrowia psychicznego.

W ostatnim czasie szczególnie dużo anonsowano w Polsce transakcji kupna sprzedaży magazynów. Świątkowski zaznacza, że perspektywy tej części rynku wydają się najlepsze w relacji do wszystkich innych. – Zachowanie łańcucha dostaw jest obecnie strategicznym celem nie tylko dla firm, ale również rządów na całym świecie. Nowoczesne systemy logistyczne oparte w znacznej mierze na automatyzacji i robotyzacji ograniczają wpływ czynnika ludzkiego, co może być również kluczowe w najbliższej przyszłości – podsumowuje Świątkowski.