Czas niepewności i selektywności

Jak po tych prawie czterech latach zawirowań ocenia pan perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych w Europie – z naciskiem na Polskę?

Rynek nieruchomości w Europie i samej Polsce zmienił się diametralnie – podano w wątpliwość wcześniejsze strategie inwestorskie, co doprowadziło do przewartościowania priorytetów oraz nowej oceny inwestycji w ramach portfeli nieruchomości. Inwestowanie na tym rynku podlega oddziaływaniu wielu czynników kształtujących wartość i popyt. Obecnie niepewność wśród inwestorów w Polsce wywoływana jest przez kilka czynników. Po pierwsze, wartości rynkowe. Inwestorzy nie chcą kupować, jeśli nie mają pewności co do ceny, po której będą mogli odsprzedać daną nieruchomość na obecnym rynku. Teraz bardzo trudno o taką pewność, ponieważ rentowność jest zmienna i nie ma wielu porównywalnych transakcji, na których można się oprzeć w procesie decyzyjnym.

Po drugie, wysokie stopy procentowe i oprocentowanie pożyczek. Banki nadal udzielają kredytów na projekty realizowane na rynku nieruchomości, ale warunki kredytowania są wymagające, a skłonność do podejmowania ryzyka – mniejsza.

Po trzecie, zmienne koszty budowy. One są znowu konkurencyjne, choć ich wysokość wydaje się ciągle zmieniać. Terminowość okazuje się dziś mniejszym problemem niż dwa lata temu. Do tego koszty gruntów utrzymują się na wysokim poziomie, a nawet – jak na ironię – wzrosły.

Kolejny czynnik to wymogi ESG i ukryte koszty. Inwestorzy będą uważnie przyglądać się normom i specyfikacjom, aby uniknąć wysokich kosztów dostosowania budynków do nowych wymogów w momencie, gdy takowe się pojawią.

Wyzwaniem jest też niepewność geopolityczna. Inwestorzy najrzadziej mówią o tej niepewności w kategoriach ryzyka, częściej uznają ją za kwestię, o której należy pamiętać, albo za źródło obaw.

Polska powinna wyjść z obecnej sytuacji bez szwanku, ponieważ wciąż jest dynamicznie rozwijającym się rynkiem i odnotowuje rekordowe poziomy bezpośrednich inwestycji zagranicznych wpływających na wszystkie sektory nieruchomości. Możemy też pochwalić się silnym krajowym popytem konsumpcyjnym. Należy pamiętać, że Polska jest jednym z niewielu płynnych rynków inwestycyjnych, na którym wciąż dostępne są tereny typu greenfield. Można tu realizować nowe obiekty we wszystkich sektorach w realistycznym horyzoncie czasowym.

Czy to dobry moment na szukanie okazji inwestycyjnych? Które sektory rynku wydają się najatrakcyjniejsze?

Stopy zysku przesunęły się i pojawiły się pewne nowe możliwości, jednak pytanie brzmi: czy nieruchomości wystawiane dziś na sprzedaż spełniają kryteria inwestorów? Ci mają nadwyżki finansowe, ale ostatecznie ulokują swój kapitał tylko w takich nieruchomościach, które będą pasować do ich strategii.

Apetyt inwestorów zasadniczo jest uzależniony od zachowania najemców. To uproszczone podejście sprawdza się w praktyce, co można zaobserwować na przykładach popytu w zakresie kilku podsektorów nieruchomości.

Mamy wysoki popyt i apetyt inwestorów na nieruchomości logistyczne i lekkie nieruchomości przemysłowe z najwyższej półki. Mimo pewnego spadku poniżej rekordowego poziomu, popyt najemców nadal jest silny w kluczowych lokalizacjach, poziom pustostanów – niski, a czynsze ciągle idą w górę. Inwestorzy odchodzą od strategii długoterminowych umów najmu z jednym najemcą na rzecz inwestowania w budynki z wieloma najemcami. Wysoki standard i certyfikacja budynków, energooszczędność, ekologiczne rozwiązania z panelami fotowoltaicznymi i pompami ciepła staną się koniecznością.

Widzimy zapotrzebowanie na przemysłowe magazyny zewnętrzne. Rozwija się nowy sektor inwestycyjny. Węzły intermodalne z dużymi obszarami składowania kontenerów, a w szczególności obiekty obsługiwane przez kolej, cieszą się dużym zainteresowaniem operatorów logistycznych. Wynika to z chęci jak największego uniezależnienia się od terminowości dostaw z Azji przez utrzymywanie zapasów w Europie, które pozwoli dostarczać produktów europejskim odbiorcom na czas.

Mamy również wysoki popyt i apetyt inwestorów na przestrzenie logistyczne zlokalizowane w pobliżu ośrodków miejskich i lokale dla małych jednostek biznesowych. Tego typu przestrzeni jest w Polsce za mało, a wszelkie takie nieruchomości bardzo szybko znajdują nabywców. Stawki czynszów wzrosły aż o 50 proc. w ciągu ostatnich 24 miesięcy.

Jest wysoki popyt i apetyt inwestorów na PRS oraz mieszkania dla studentów. Obserwuje się bardzo duży popyt i niedobór takich obiektów w dużych miastach. Ponadto zgoda niektórych najemców na płacenie czynszu w euro jest korzystna dla funduszy i kredytodawców rozliczających się w tej walucie.

Z drugiej strony, mamy niski popyt i apetyt inwestorów w sektorze biurowym. Inwestorzy zainteresowani nieruchomościami biurowymi preferują pewne lokalizacje i stawiają konkretne warunki. Wskaźniki stopnia wykorzystania obiektów biurowych i popyt na takie nieruchomości uległy pewnym zmianom od czasu wprowadzenia nowych norm dotyczących pracy z domu. Nadal utrzymuje się popyt na obiekty biurowe najwyższej klasy, ale inwestorzy podążają za preferencjami najemców i selektywnie podchodzą do sektora. Inwestorzy będą analizować jakość i efektywność budynków, ponieważ ich modernizacja przy zachowaniu obecnych czynszów często okazuje się niewykonalna. Jest mało prawdopodobne, aby obiekty biurowe niższej klasy szybko znajdowały najemców, chyba że wartość rezydualna alternatywnej przebudowy jest wysoka.

Czy ESG dużo zmienia na rynku, jeśli chodzi o inwestowanie? Dotychczas chodziło głównie o to, by Excel się spinał.

Inwestorzy biorą pod uwagę wszystkie aspekty środowiskowe, społeczne i związane z zarządzaniem. Wskaźniki ESG to ważne elementy uwzględniane w procesie inwestycyjnym i przy podejmowaniu ostatecznej decyzji o zakupie nieruchomości. To bez wątpienia prawdziwa rewolucja, jeśli chodzi o kryteria wyboru inwestycji.

W przypadku nieruchomości niespełniających określonych standardów i wymagań istnieje ryzyko, że staną się one „aktywami osieroconymi” i nie będzie można ich sprzedać, nawet jeśli dziś generują solidne strumienie dochodów. W ciągu następnej dekady znacznie wzrośnie liczba przepisów ESG dotyczących wydajności budynków pod względem zrównoważonego rozwoju, co szczególnie dotknie właścicieli nieruchomości.

Wpływ ESG sięga głęboko, począwszy od wymogów kredytowych banków, potrzeb najemców, opłat czynszowych, po płynność inwestycji.

Przed rozważeniem zakupu inwestorzy wymagają dziś najlepszych certyfikatów LEED czy BREEAM, oczekują też, że budynki będą koncentrować się na przestrzeganiu „Zobowiązania do osiągnięcia zerowej emisji CO2” (Net Zero Carbon Buildings Commitment).

Rośnie znaczenie zielonych umów najmu zawieranych między wynajmującymi a najemcami, aby osiągnąć cele środowiskowe. Inwestorzy chcą monitorować efektywność środowiskową swoich nieruchomości przy użyciu wskaźników, takich jak zużycie energii elektrycznej na jednego mieszkańca, zużycie wody na danym obszarze czy ilość utylizowanych odpadów. Zielone budynki o niższych miesięcznych kosztach eksploatacji i utrzymania są coraz bardziej atrakcyjne dla najemców i funduszy.

Budynki zgodne ze standardami ESG oferują wyższe czynsze niż nieruchomości nieekologiczne. Coraz częściej oferuje się tzw. brown discount, czyli zmniejszanie kwoty czynszu najmu w przypadku nieruchomości o stosunkowo słabszych parametrach środowiskowych, co znajduje odzwierciedlenie w ich wartości kapitałowej.