Elastyczne biura rosną w siłę

W Warszawie jest ok. 190 tys. mkw. elastycznych powierzchni biurowych, które oferują prawie 26 tys. stanowisk pracy – wynika z raportu firmy Biuro Na Miarę. – Każdego roku powstają nowe elastyczne miejsca, stołeczny rynek ewoluuje.

W Warszawie działa 31 profesjonalnych operatorów (inwestorów) oferujących elastyczne powierzchnie. Autorzy raportu wskazują też dziesięciu największych. To IWG z markami Regus i Spaces, WeWork, Adgar Poland z markami Brain Embassy, Be Yourself i Flexi Lease, OmniOffice, CitySpace, Mindspace, CIC, BeIN Offices, InOffice Group, New Work Offices.

Własne koncepty

Elastyczne biura znajdują się przede wszystkim w ścisłym biznesowym centrum stolicy. Są też oferowane w największych zagłębiach biurowych (rondo Daszyńskiego, Służewiec). To pod takimi adresami powstają nowoczesne budynki. Biura flex coraz częściej pojawiają się też w dzielnicach typowo mieszkaniowych – w Wilanowie, na Ursynowie, Pradze czy Dolnym Mokotowie.

W stolicy działają operatorzy i o krajowym, i o międzynarodowym zasięgu. Z ankiet prowadzonych przez Biuro Na Miarę wynika, że operatorzy o krajowym zasięgu, doskonale znający specyfikę naszego rynku, zarządzają ok. 40 proc. elastycznych powierzchni. Biorąc pod uwagę rodowody operatorów, w Warszawie dominują firmy z Wielkiej Brytanii, USA i Izraela, ale wciąż rośnie liczba lokalnych operatorów. Są też inwestorzy z Włoch, Czech, Węgier.

Doradcy Biura Na Miarę zwracają uwagę, że wielu operatorów jest bezpośrednio powiązanych z właścicielem budynku poprzez spółki celowe lub działających jako wyłączne agencje w imieniu wynajmującego. Własnych elastycznych konceptów przybywa. – Lokalni gracze oferują coraz ciekawsze rozwiązania będące alternatywą dla tradycyjnego najmu – podkreślają autorzy raportu.

Z ankiety firmy Biuro Na Miarę wynika, że w Warszawie aż 32 proc. analizowanych biur elastycznych to koncepty własne, tworzone przez właścicieli. Powodów powstawania własnych konceptów jest wiele. Najważniejszy to uelastycznienie oferty biurowca, co zwiększa grono potencjalnych najemców i przyspiesza komercjalizację.

Ceny w elastycznych biurach w Warszawie są bardzo zróżnicowane, zależą m.in. od adresu, standardu budynku, wyposażenia, udogodnień, usług. Stawki wahają się od 650 zł do 2,5 tys. zł miesięcznie za stanowisko pracy dla jednej osoby w prywatnym biurze. W centrum stolicy koszt najmu elastycznego stanowiska pracy to ok. 1,8 tys. zł za osobę miesięcznie. Taniej jest na Mokotowie – za stanowisko pracy w prywatnym gabinecie zapłacimy ok. 1,3–1,4 tys. zł.

– Analizując zebrane dane, widać trend wprowadzania na rynek elastycznych biur bezpośrednio przez właścicieli biurowców – komentuje Jerzy Węglarz, prezes firmy Biuro Na Miarę. – Będzie powstawać więcej konceptów własnych lub pośrednio – poprzez umowy o zarządzanie lub podział zysku z operatorem – przewiduje.

Tłumaczy, że elastyczność w wynajmie biur jest wpisana w ogólny trend ograniczania długoterminowych zobowiązań firm, na co wpływ ma zmienność i nieprzewidywalność rynków. – W niemal każdym nowym budynku, w którym są różni najemcy, pojawi się moduł elastyczny w takiej czy innej formie – ocenia. – Najemcy tego oczekują. Możliwość wynajmu pomieszczenia na projekt, powiększenia powierzchni, skorzystania z sali konferencyjnej to dodatkowe atuty budynku. Elastyczne moduły to także sposób na zagospodarowanie starszych budynków – dodaje.

Jerzy Węglarz podkreśla, że wynajmujące elastyczne biura firmy doceniają krótsze umowy najmu, niższy koszt wejścia i brak dodatkowych nakładów na wykończenie i wyposażenie. – Jednak ze względu na drogie fit-outy operatorzy nie będą mogli liczyć na tak duże zachęty jak wcześniej. Na stawki najmu będą też wpływać wyższe koszty eksploatacyjne – zauważa. – Elastyczność kosztuje i do tego trzeba się będzie przyzwyczaić.

Według doradców Biura Na Miarę krótkie umowy najmu i gotowe rozwiązania są dziś niezwykle pożądane. Z elastycznych powierzchni chcą korzystać coraz większe firmy, w efekcie czego, jak zauważają autorzy raportu, biura flex w Warszawie zwiększają powierzchnię. Tworzone są też nowe hybrydowe koncepty.

-Część badanych przez nas biur potwierdza też plany otwierania nowych powierzchni, choć są też redukcje – zaznaczają eksperci firmy Biura Na Miarę. - W ostatnim czasie największą dynamiką rozwoju może się pochwalić operator OmniOffice. Po ekspansji na Powiślu (Carpatia Office House) i przy rondzie Daszyńskiego (Warsaw Hub, Warsaw Unit), firma otworzyła kolejne biura przy ul. Grzybowskiej (Grzybowska Park) w ścisłym centrum biznesowym stolicy – czytamy w raporcie. - Na drugim biegunie jest Regus, który wycofał się z kilku lokalizacji w Warszawie, redukując ogólną powierzchnię. Nadal jednak wraz z biurami pod marką Spaces, IWG pozostaje największym operatorem w stolicy.

Jerzy Węglarz przypomina, że pierwsze elastyczne biuro powstało w Warszawie w latach 90. Wtedy było zwane biurem serwisowanym (ang. serviced offices). Model wprowadził Regus w Hotelu Sheraton przy pl. Trzech Krzyży.

Jak podkreślają autorzy raportu, historia elastycznych biur jest tak długa jak wolny rynek w Polsce. – Na ich popularność wpłynęły kolejne pojawiające się na rynku małe i średnie firmy – tłumaczą. W ślad za nimi zaczęli działać nowi operatorzy, często lokalni.

Elastyczne powierzchnie przeżywały boom jeszcze przed pandemią. Po jej wybuchu w 2020 r., kiedy popularna stała praca w domu, dynamika ich wzrostu została zahamowana. – Dziś elastyczne rozwiązania znów notują wzrost zainteresowania. W stolicy powstaje więcej miejsc, które mogą zaoferować elastyczne warunki najmu – wynika z analiz.

Zatrzymać talenty

Thomas Jodar, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w firmie doradczej Savills, lider projektu Workthere w Polsce, mówi o globalnym wzroście popytu na najlepsze elastyczne biura.

– Trend jest widoczny także w największych polskich miastach, na co ma wpływ konieczność pozyskiwania i zatrzymywania najbardziej utalentowanych specjalistów – wyjaśnia Thomas Jodar. – Do głosu dochodzi też chęć przekonania pracowników do powrotu do biura po okresie pracy zdalnej. Powierzchnie flex są w stanie sprostać oczekiwaniom nawet najbardziej wymagających pracowników, oferując nie tylko przestrzeń biurową, ale też miejsca do spotkań, zespołowej pracy twórczej i wiele innych udogodnień. Dużym atutem biur flex jest lokalizacja w kompleksach mixed-use z bogatym zapleczem kulturalnym i gastronomicznym.