Elastyczne biuro bliżej domu

W pierwszej połowie tego roku operatorzy flex mogą otworzyć w Polsce dziewięć nowych placówek, dostarczając ok. 26,6 tys. mkw. biur. – Znajdą się one w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Katowicach i Łodzi – mówi Thomas Jodar, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w firmie Savills, lider projektu Workthere w Polsce. – Spodziewamy się dalszych wzrostów na tym rynku, co odzwierciedla panujące w Europie Zachodniej trendy. Z naszych ustaleń wynika też, że kilku globalnych i lokalnych operatorów prowadzi zaawansowane rozmowy z właścicielami kolejnych budynków biurowych w Polsce.

Workthere podaje, że stawki za jedno stanowisko pracy w biurze serwisowanym lub coworku w Warszawie to średnio 380 euro za miesiąc. W miastach regionalnych to 260–340 euro. – Biorąc pod uwagę duży popyt na powierzchnię serwisowaną w połączeniu z utrzymującą się wysoką inflacją i rosnącymi cenami energii, które wpłynęły na wzrost opłat eksploatacyjnych, operatorzy będą zmuszeni podnieść ceny usług, aby utrzymać rentowność biznesu – przewiduje Thomas Jodar.

Kultura pracy

Jak podaje Workthere, w nowoczesnych biurowcach w Polsce jest ponad 320,5 tys. mkw. elastycznej powierzchni biurowej. Ponad połowa (56 proc.) – w Warszawie (178 tys. mkw.). Drugim co do wielkości rynkiem powierzchni flex jest Kraków (47,1 tys. mkw.), a trzecim – Wrocław (36,1 tys. mkw.) – wskazuje Thomas Jodar. – Kolejne miasta to Łódź i Trójmiasto (ok. 16,7 tys. mkw.). Dalej uplasowały się Katowice (13,3 tys. mkw.), Poznań (7,8 tys.), Lublin (2,9 tys.) oraz Szczecin (1,8 tys. mkw.).

Biura flex oferują i międzynarodowi, i polscy operatorzy.

Thomas Jodar zaznacza, w Polsce jest też wielu operatorów butików i właścicieli nieruchomości, którzy oferują powierzchnie w bardziej kameralnych obiektach.

Z analiz Workthere wynika, że największy udział powierzchni elastycznej w całkowitych zasobach biur ma Kraków (2,9 proc.). W Warszawie jest to 2,8 proc., a we Wrocławiu – 2,7 proc.

– Na uwagę zasługuje także Łódź – mówi Thomas Jodar. – Mimo że rynek biurowy jest mniejszy, miasto ma spore zasoby elastycznych biur (2,6 proc.). Trójmiasto i Katowice mają zbliżone flex, jednak przy niższym udziale w rynku biurowym (1,6 i 1,9 proc., odpowiednio). Udział powierzchni coworkingowych w innych miastach to 1–1,9 proc.

Eksperci Workthere przewidują, że w najbliższych dziesięciu latach udział powierzchni elastycznej w zasobach biur w Europie wzrośnie do ok. 20 proc. – Po pierwszych trzech kwartałach 2022 r. udział transakcji flex na rynku biur w Warszawie wzrósł do 4 proc., znacznie powyżej poziomów z lat 2020–2021. Szacujemy, że transakcje najmu powierzchni elastycznych będą stanowiły 5 proc. całkowitego popytu w Europie w 2023 r. i wzrosną do 6 proc. w 2024 r. – prognozuje Thomas Jodar. – Wskaźnik ten będzie się znacząco różnił w zależności od lokalizacji i kultury pracy. Przewidujemy, że w Polsce w ciągu najbliższych lat współczynnik wzrośnie do ok. 5–7 proc.

Dyrektor zwraca uwagę, że coworking przestaje być postrzegany jako domena środowiska startupowego. – Coraz częściej przyciąga dużych klientów korporacyjnych, głównie z sektorów IT (producenci oprogramowania) oraz usług dla biznesu. Potwierdzeniem jest stale rosnący popyt operatorów na nowe lokalizacje – zaznacza.

Nowy model

Workthere podaje, że obłożenie powierzchni flex w całej Europie powróciło do poziomów sprzed pandemii – ponad 80 proc. w przypadku gabinetów i ponad 65 proc. dla powierzchni współdzielonych. W ostatnich miesiącach 2022 r. poziom wynajmu w Warszawie dochodził do 85 proc., a w lokalizacjach centralnych – przekraczał 90 proc.

Pytana o prognozy dla rynku biur flex Lisa Zettlin, dyrektor zarządzająca CitySpace (firma ma 12 biur w pięciu największych miastach Polski), ocenia, że podaż nowych powierzchni tymczasowo spadnie – podobnie jak biur tradycyjnych, mieszkań czy obiektów usługowych. – Niemniej jednak część operatorów globalnych przygotowuje się do ekspansji w nowym modelu. Chodzi o otwieranie mniejszych biur w lokalizacjach peryferyjnych, bliżej miejsca zamieszkania – wyjaśnia.