Polska na forum, czyli wrażenia po Expo Real

Ostanie kwartały to dominacja strategii „czekaj i obserwuj”, a co za tym idzie – spadek wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne na świecie. Na początku października inwestorski świat spotkał się w Monachium na dorocznych targach Expo Real. Jakie nastroje dominowały i jak postrzegana jest Polska? Komentują uczestnicy.

Krzysztof Misiak

dyrektor zarządzający polskim oddziałem firmy doradczej Cushman & Wakefield:

Generalnie można było odczuć, że rynek zmierza w kierunku stabilizacji, ponieważ oczekiwana jest zmiana trendu co do poziomu stóp procentowych ustalanych w II połowie 2024 r. przez banki centralne. Nie zmienia to faktu, że działamy w sytuacji, w której pozyskiwanie funduszy na lokowanie w nieruchomościach jest wyzwaniem, ponieważ w krótkim okresie inne klasy aktywów oferują lepszy profil ryzyka i zwrotu. Aktywność inwestycyjna skupia się na transakcjach typu value-add (inwestycje obarczone wyższym ryzykiem inwestycyjnym niż segment core, obliczone nie tyle na czerpanie wpływów z czynszów, ile na skorzystanie z potencjalnego wzrostu wartości – red.).

Przewiduje się, że ten cykl potrwa jeszcze około sześciu–dziewięciu miesięcy. Przy czym warto zwrócić uwagę na to, że historycznie najlepszym czasem na zakup nieruchomości jest moment, gdy Europejski Bank Centralny oraz Bank of England zaczynają zmieniać swoje podejście do stóp procentowych. Europa Środkowo-Wschodnia nadal pozostaje rynkiem oferującym marże przewyższające koszty finansowania, a także silny rynek wynajmu, co czyni region interesującym dla różnych grup inwestorów.

Marek Paczuski

starszy dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Colliers

Mimo istotnych spadków wartości transakcji – o 50–70 proc. – w ostatnich trzech kwartałach rok do roku, na większości europejskich rynków, w tym w regionie CEE i samej Polsce, w rozmowach z częścią inwestorów obecnych na Expo Real dało się wyczuć umiarkowany optymizm. Spowolnienie trwa i jest tego świadomość, a wielu inwestorów w dalszym ciągu pozostaje w trybie wyczekiwania („wait and see”), spodziewając się końca cyklu podwyżek stóp procentowych i rozpoczęcia obniżek potencjalnie w 2024 r. Jednocześnie toczą się transakcje przy zrewidowanych poziomach cenowych i słychać głosy, że w perspektywie sześciu–dwunastu miesięcy zaobserwujemy wzrost aktywności. Aktywa, które najchętniej widzieliby w swoich portfelach inwestorzy, to w dalszym ciągu nieruchomości z sektora mieszkaniowego (PRS) i magazynowego, coraz częściej z branży handlowej, a z bardziej niszowych segmentów to centra danych i life science. Natomiast w związku z potrzebami finansowania nowych projektów lub refinansowania zapadających kredytów lub obligacji rysują się ciekawe perspektywy dla przedsięwzięć joint venture, transakcji fuzji i przejęć, preferred equity i mezzanine finance.

Marcin Purgal

starszy dyrektor w dziale inwestycji w Avison Young

W rozmowach z inwestorami podczas targów Polska dalej jawi się jako jeden z najatrakcyjniejszych rynków. Dlatego też mimo znacznie niższej wartości transakcji aktywność pozostaje na wysokim poziomie w ujęciu ilościowym. Dominują mniejsze projekty, brakuje tych dużych, portfelowych, gdyż inwestorzy podchodzą zachowawczo do większych inwestycji, gdzie ceny jeszcze nie uległy oczekiwanym korektom. Jest to czas aktywności inwestorów oportunistycznych i stawiających na aktywa typu value-add. Na rynku odnotowujemy zmniejszoną aktywność inwestorów core’owych z Francji, Niemiec, Azji, USA czy Wielkiej Brytanii, którzy aktualnie koncentrują się na transakcjach na swoich lokalnych rynkach, gdzie ceny za nieruchomości już uległy korekcie, a ich dostępność za chwilę się zwiększy. Z kolei aktywność tych inwestorów w Polsce poprawi się, kiedy i tu ceny zostaną skorygowane oraz poprawi się możliwość finansowania. Jak na razie trwamy jeszcze w procesie dostosowywania oczekiwań cenowych między sprzedającymi a kupującymi.

Dalej zainteresowaniem będzie cieszył się sektor magazynowy. Wiemy o toczących się transakcjach, które zmierzają do finału jeszcze w tym roku, są to transakcje na etapie już po rozmowach o cenie. Jeśli chodzi o rynek biurowy, budynki w miastach regionalnych mogą mieć gorszy okres w nadchodzących miesiącach. Obecnie uwaga inwestorów skupia się na Warszawie, szczególnie w tańszych rejonach Mokotowa i Służewca. W sektorze handlowym główne zainteresowanie dotyczy mniejszych obiektów, w tym parków handlowych czy też wolnostojących obiektów spożywczych z długimi umowami najmu. Inwestorzy interesują się również większymi, starszymi formatami handlowymi, które mogą zostać zburzone i zastąpione budynkami o innej funkcji lub też gdzie ich potencjał nie został jeszcze odkryty.

Banki podchodzą wciąż bardzo selektywnie do finansowania projektów i ogranicza się to raczej do refinansowania niż pożyczania na nowe inwestycje. Tym samym inwestorzy zasobni w gotówkę mają przewagę na rynku i możliwość zrealizowania bardzo dobrych transakcji.

W przyszłym roku przypada wykup znaczących kwot obligacji deweloperów czy inwestorów oraz zapadalności kredytów. Może być to więc czas intensywnych rozmów między właścicielami nieruchomości a bankami, a to może przełożyć się na pojawienie się nowych aktywów do kupienia na rynku.

Dominik Rafałko

partner w praktyce nieruchomości i budownictwa kancelarii CMS.

Ten rok przyniósł stosunkowo małą liczbę i niewielką wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych i ani Polska ani CEE nie są tu wyjątkiem. Choć obecnie obserwujemy proces powolnego wyrównywania oczekiwań cenowych między sprzedającymi i kupującymi, to do końca roku nie ma co liczyć na wyraźną poprawę, gdyż dominująca część inwestorów przyjmuje strategię „poczekamy i zobaczymy”. Duża część projektów została zawieszona albo rozpadła się na dobre, a w przypadku transakcji w toku, inwestorzy nie śpieszą się z ich finalizacją. Na obecny stan rynku zasadniczy wpływ ma globalna sytuacja ekonomiczno-polityczna, wzrost kosztów energii i surowców oraz utrzymujące się na wysokim poziomie inflacja i stopy procentowe, wpływające na koszt i dostępność finansowania, co bezpośrednio przedkłada się na niskie statystyki transakcyjne.

Pomimo obecnych uwarunkowań na świecie, na EXPO REAL zobaczyliśmy, że postrzeganie polskiego rynku nieruchomości przez inwestorów pozostaje w przeważającej mierze pozytywne, na co wpływają stosunkowo dobre wyniki gospodarcze kraju, możliwości inwestycyjne w różnych sektorach oraz wciąż dość atrakcyjne warunki cenowe. Polski rynek nieruchomości jest jednak zależny od kapitału międzynarodowego, stąd czynnikiem kluczowym wpływającym na dalsze decyzje inwestycyjne i dynamikę rozwoju tego rynku kluczowe znaczenie będą miały wewnętrzna sytuacja polityczna i utrzymywanie synergicznych relacji z UE, które stanowią fundament dla budowania zaufania wśród inwestorów międzynarodowych.

W sytuacji zmieniających się warunków rynkowych przy podejmowaniu decyzji biznesowych przez inwestorów możemy obserwować bardziej elastyczne podejście do strategii inwestycyjnych. Alternatywą dla prostych projektów mogą być bardziej skomplikowane struktury transakcyjne, takie jak np. joint venture, w których kapitał nie będzie pochodził z jednego źródła, co pozwoli rozłożyć koszty i ryzyka transakcyjne na kilka podmiotów uczestniczących w takich przedsięwzięciach. Innym czynnikiem, mającym w nadchodzących miesiącach kluczowy wpływ na rozwój rynku nieruchomości będą wymagania ESG, które stają się coraz istotniejszym kryterium dla inwestorów, przy podejmowaniu decyzji finansowych.

Tegoroczne EXPO REAL upłynęło pod znakiem pytań i spekulacji, kiedy powróci koniunktura na rynku nieruchomości. Pomimo przejściowych zawirowań, przy sprzyjających warunkach sektor nieruchomości ma szansę powrócić do trendów wzrostowych już w 2024 r., choć niektórzy szacują, że ożywienie w branży może nastąpić dopiero w 2025 r.

Eksperci CBRE

Przemysław Felicki - szef działu doradztwa inwestycyjnego, Adam Łuciuk - szef działu doradztwa finansowego, Przemysław Łachmaniuk - dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego

Po okresie podwyższonej inflacji wydaje się, że jej szczyt mamy już za sobą. W związku z tym uważamy, że większość - jeśli nie wszystkie - podwyżki stóp procentowych są już za nami. Podwyższone ceny ropy naftowej, silny rynek pracy i geopolityka nadal stanowią ryzyko dla tej perspektywy.

Rynki nieruchomości przechodzą przez okres istotnych zmian cen w wyniku normalizacji stóp procentowych. Odzwierciedlają to obecne stopy kapitalizacji.

Oczekuje się, że wartość inwestycji w Europie w 2023 r. spadnie o 50 proc. w porównaniu z 2022 r. Łagodne ożywienie (maksymalnie 10 proc.) spodziewane jest w roku 2024, w porównaniu z rokiem 2023. Może minąć kilka kwartałów, zanim aktywność transakcyjna znacznie wzrośnie w porównaniu z obecnymi poziomami.

Analogiczne trendy będą występować w Polsce.

Fundamenty rynku najmu pozostały dość solidne:

Spowolnienie na rynku biurowym obserwowane w Stanach Zjednoczonych jest dalekie od tego, czego doświadczamy w Europie. Należy jednak zaznaczyć, że w sektorze występuje silna polaryzacja, przy czym najlepsze nieruchomości osiągają lepsze wyniki, a nieruchomości 'non-prime' w coraz większym stopniu borykają się z przeciwnościami.

Sektor logistyczny odnotowuje obecnie bardziej znormalizowany poziom popytu, ale oczekuje się, że skorzysta na ponownym wzroście online, gdy osłabną niekorzystne czynniki gospodarcze.

Marcin Sulewski

szef działu inwestycji na rynku biurowym w JLL

Warto podkreślić, że w tym roku w Expo Real uczestniczyło ponad 40 tys. osób, a liczba wystawców z 36 krajów wyniosła prawie 1,9 tys. To prawdziwe osiągnięcie i dowód na to, że EXPO REAL jest nie tylko miejscem spotkań i wymiany doświadczeń, ale także wydarzeniem, które przyciąga uwagę całej branży. Inwestorzy, którzy przybyli na EXPO REAL wykazali się również dużym zainteresowaniem inwestycjami w Polsce. Podczas targów reprezentanci JLL Polska odbyli około 100 spotkań z graczami, którzy albo są już obecni w Polsce lub dopiero rozważają wejście na nasz rynek.

Podczas spotkań omawiane były kluczowe tematy i trendy, takie jak wpływ kosztu finansowania i wysokich stóp procentowych na rynek transakcyjny, zrównoważony rozwój, demografia i digitalizacja. Dyskusje skupiały się między innymi na zagadnieniach związanych z ESG, digitalizacją, rozwojem miast, zmianami demograficznymi, budownictwem mieszkaniowym i finansowaniem.

Mimo trudnych okoliczności, na targach można było zaobserwować oznaki ostrożnego optymizmu. Część graczy liczy, że wzmożona aktywność inwestycyjna powinna wrócić wraz ze spadkiem inflacji i obniżką stóp procentowych w strefie euro w drugiej połowie 2024, mniej optymistyczni inwestorzy twierdzą, że „normalność” na rynkach inwestycyjnych wróci dopiero w 2025 r.

Zdecydowanie mniejszy optymizm widać wśród dużych instytucjonalnych funduszy inwestycyjnych. Część z nich nadal rejestrują niższe wpływy nowych środków do funduszy, co ma też wpływ na ograniczony apetyty na nowe zakupy. Dodatkowo gracze z segmentu core i core+ nadal czekają na ostateczne ustabilizowanie się cen i stóp kapitalizacji.

Z drugiej strony, inwestorzy opportunistyczni i typu value-add pozostają aktywni i poszukują okazji cenowych w środowisku ograniczonej konkurencji. Obserwujemy również pojawienie się nowych podmiotów, które mają wyższe wymagania dotyczące zwrotów i poszukują "distressed" produktów na rynku. Niestety tych inwestorów musieliśmy „rozczarować” bo obecnie na polskim rynku właściwie nie ma takiego produktu.

Agnieszka Kołat

szefowa inwestycji na rynku handlowym w JLL

Kolejnym źródłem kapitału, który chciałby skorzystać z ograniczonej konkurencji i wejść na Polski rynek są podmioty typu family office reprezentujące bardzo zamożne rodziny i bogate osoby indywidualne. Inwestorzy z tego segmentu są zainteresowani wszystkimi głównymi klasami aktywów (biura, logistyka i nieruchomości handlowe). Profil ryzyka jest też bardzo zróżnicowany, od bardzo core’wego produktu po inwestycje gdzie mogą wygenerować wysokie zwroty dla nowych właścicieli. Wspólnym mianownikiem tego typu inwestorów jest maksymalna wielkość transakcji, która nie powinna przekraczać 50 mln euro. W sektorze handlowym inwestorzy koncentrują się nadal na segmencie zakupów codziennych, parkach handlowych oraz nieruchomościach oferujących długie umowy najmu, gdzie typowa wartość transakcji nie przekracza 20–30 mln euro, natomiast dużo niższa aktywność jest w przypadku centrów handlowych, które charakteryzują się dużo wyższymi wartościami, często kilkakrotnie przewyższającymi 100 mln euro. Niemniej jednak większość graczy, w tym nawet ostrożne banki, doceniają brak wpływu e-commerce na bardzo dobre wyniki osiągane przez centra handlowe w Polsce, stabilny poziom footfallu i liczymy również na powrót aktywności w tej klasie aktywów.