Wysokie pierwsze marże elity

Dwanaście firm deweloperskich notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych (akcje) i Catalyst (obligacje) w I połowie 2023 r. wypracowało średnią marżę brutto ze sprzedaży w wysokości 32,5 proc., to o 3,3 pkt proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Rentowność netto tej grupy wyniosła średnio 14,6 proc., o 3,5 pkt proc. więcej rok do roku.

To pokazuje, że firmy z rynku kapitałowego sprawnie radziły sobie z przerzucaniem wzrostu kosztów wykonawstwa na ceny lokali. Z drugiej strony wyzwaniem było zmniejszanie zadłużenia i kosztów obsługi odsetek.

Owoce hossy

Podczas analizy sprawozdań finansowych uwagę zwraca to, że niemal wszystkie spółki notują pierwszą marżę na poziomie 30 proc. i więcej. Jeszcze dwa, trzy lata temu trójka z przodu przysługiwała tylko wąskiej elicie.

Najwyższą marżę, ponad 37 proc., wypracowała spółka Lokum Deweloper specjalizująca się w podwyższonym standardzie. Ale i ogólnopolskie Atal i Develia zaksięgowały rentowność przekraczającą 35 proc.

Należy pamiętać, że deweloperzy księgują w przychodach mieszkania wydane klientom, a w polskich realiach sprzedaż rozpoczyna się od wbicia łopaty. Oznacza to, że wykazywane obecnie przychody pochodzą w dużym stopniu z projektów uruchomionych w połowie 2021 r. To apogeum popytu na lokale – I i II kwartał 2021 r. to rekordowe pod względem sprzedaży kwartały, napędzane odroczonym po pandemicznym roku popytem i rekordowo niskimi stopami przekierowującymi gotówkę na rynek nieruchomości. Rozgrzany rynek akceptował każdą podwyżkę cen mieszkań.

Na pierwsze marże wpływ ma również wartość gruntów, szczególnie dużych działek umożliwiających wieloetapowe projekty.

Dopiero w II połowie 2021 r. zaczęły się schody. Na rynku budowlanym z opóźnieniem zaczęły być odczuwalne skutki pandemii: pozrywane łańcuchy dostaw, wzrost cen surowców, rozpędzająca się inflacja. Jesień 2021 r. to także start cyklu podwyżek stóp procentowych.

Druga fala skokowych podwyżek cen materiałów i wykonawstwa przyjdzie w 2022 r. jako konsekwencja szoku po rosyjskim ataku na Ukrainę. Sprzedaż mieszkań poleci na łeb na szyję po serii podwyżek stóp i paraliżu rynku kredytów. Generalni wykonawcy będą domagać się dopłat do kontraktów. Jak w tych warunkach deweloperzy sobie poradzili, pokażą dopiero sprawozdania finansowe w 2024 i 2025 r.

"Rz"

„Historyczny” zysk brutto ze sprzedaży, uwzględniający w uproszczeniu koszty związane stricte z zakupem ziemi i postawieniem budynku, to tylko pierwszy poziom w rachunku zysków i strat. Dalej jest cała litania kosztów: od sprzedaży i marketingu przez funkcjonowanie spółki, prawników, a także koszty odsetek oraz CIT, o ile nie ma straty, bo i tak się zdarza, szczególnie w początkowych kwartałach. Choć technologie budowlane poszły naprzód i start inwestycji nie jest już tak uzależniony od pory roku, to jednak zazwyczaj gros wyniku rocznego deweloperzy notują w II półroczu.

Czytaj więcej

Budownictwo

Liczba mieszkań kurczy się 11 miesiąc z rzędu. Na ceny wpływają emocje

Mimo wysokiego popytu deweloperzy są bardzo ostrożni z uruchamianiem nowych projektów. Najtańsze mieszkania znikają z rynku w mgnieniu oka. W efekcie nierównowagi ceny lokali rosną, co firmom jest na rękę.