Polski rynek nieruchomości nie musi być inny od UE

Prawo regulujące rynek nieruchomości jest chyba najmocniej obecne w tej chwili w przestrzeni publicznej. A najsilniej chyba prawo mieszkaniowe.

Obecny kształt tych regulacji jest wypadkową szeregu czynników, przede wszystkim podejścia legislatora opartego na przekonaniu, że każdy Polak musi mieć własne mieszkanie. Wieloletnia tendencja na świecie zmierza w innym kierunku. Regulacje idące w stronę taniego kredytu dla osób młodych niestety nie będą stanowiły jedynej słusznej odpowiedzi na liczne wyzwania związane z tym zjawiskiem.

Nie da się jednak uciekać od tematu mieszkaniowego, ponieważ wpisuje się w niego strategia rozwoju PRS (Private Rented Sector).

Sektor PRS w naszym kraju nadal znajduje się w początkowej fazie rozwoju – według dostępnych danych za ubiegły rok aktywa na wynajem dostępne na rynku stanowiły poniżej 1 proc. zasobów mieszkaniowych na wynajem, oscylując wokół 10 tys. jednostek. Najbardziej nasyconym rynkiem jest naturalnie Warszawa – tutaj znajduje się blisko połowa oferowanych aktywów PRS.

PRS to promil inwestycji. Pytanie, czy realnie można coś zrobić, żeby to zmienić.

Nie porównujemy się do Wielkiej Brytanii czy Niemiec, gdzie ten biznes działa od kilkudziesięciu lat. Nawet jeżeli założylibyśmy w przyszłości wzrost do np. 15 proc., to mówimy o ogromnej przestrzeni dla tego biznesu, który może w niezakłócony sposób funkcjonować obok innych form mieszkaniowych. Jeżeli ma to być produkt inwestycyjny, to inwestor także musi wiedzieć, że ma możliwość uzyskania zwrotu z tej inwestycji. Aby to było możliwe, prawo musi być elastyczne i stabilne. Właściwym kierunkiem rozwoju była niewątpliwie pierwsza koncepcja REIT (Real Estate Investment Trust).

Wszystko zmierza do tego, że nie chcemy być krajem przyjaznym inwestorom.

My po prostu czasem utrudniamy to, co powinno być pewne, przewidywalne i relatywnie proste. Do 2015 r. Polska była liderem regionu, krajem pierwszego wyboru w Europie Środkowo-Wschodniej i jednym z pierwszych w Europie. Wówczas musieliśmy inwestorom tłumaczyć, że mamy do czynienia z polityką, a sytuacja ekonomiczna Polski jest bardzo dobra. W końcu przez 20 lat to właśnie Polska i Australia co roku odnotowywały wzrost PKB, a rozpędzone koło gospodarki wydawało się odporne na politykę, która nie ma szans go zawrócić.

I skończyły się pieniądze?

Zasoby pieniędzy, lecz również cierpliwości są wyczerpywalne. Tendencja wzrostowa nie mogła trwać w nieskończoność. 2020 rok przyniósł nam pandemię, a 2022 wojnę – czarne łabędzie, których nikt nie mógł przewidzieć.

I inwestorzy spakowali kartoniki i wrócili do siebie?

Nie. To są poważne, międzynarodowe fundusze, które są aktywne w Polsce od wielu lat. Najlepiej widać to po krajobrazie Warszawy. Są jednak pewne obawy. Byłam niedawno w Cannes na corocznych targach real estate i rozmawiałam z inwestorami zagranicznymi.

I co mówią?

Że jest trudniej i coraz więcej wyzwań. Kiedyś wyróżnialiśmy się na plus względem całej Europy Środkowo-Wschodniej, a także inwestorzy realizowali wyższe zyski niż w krajach Europy Zachodniej. Dziś tego zjawiska już nie ma. Warunki, na których inwestorzy mogliby inwestować, są zbliżone do tego, co mają do dyspozycji w całym regionie i bardziej stabilnych gospodarkach Europy. Inne kraje są dalej od wojny i mają lepszą sytuację gospodarczą, stabilne prawo, nasza przewaga konkurencyjna ulega zatarciu. W tym roku na pewno będziemy mieli do czynienia z dużym napływem do Europy inwestorów z USA, Kanady czy Singapuru, ale niestety możemy nie ujrzeć ich w Polsce.

Czy to znaczy, że inwestorzy, którzy są w Polsce, też nas opuszczą?

Ci, którzy są w Polsce, dużo lepiej rozumieją sytuację, mogą wstrzymać projekty i poczekać na rozwój wypadków. Niektórzy wyprzedają swoje portfolio i wychodzą z Polski, na razie jednak nie ma ich zbyt wielu. Zwykle związani są z funduszami, które są właścicielami nieruchomości, więc jest to naturalny proces realizacji zysku z inwestycji. Pytanie, czy jeżeli jest to naturalna tendencja, to pieniądze ze sprzedaży aktywów zostają w Polsce, czy jadą w siną dal. W normalnie funkcjonującej gospodarce zostają i są tu inwestowane.

Zawsze i wszędzie znajdą się inwestorzy, którzy chcieliby kupić tzw. distressed assets.