Dokładne brzmienie słów użytych przez ustawodawcę także nie jest jasne. Co bowiem znaczy sformułowanie „wygasają wzajemne zobowiązania stron"? Można śmiało przypuszczać, że znajdą się osoby, które ten fragment zinterpretują jako wygaśnięcie umowy oraz tacy, których zdaniem oznacza to jedynie wstrzymanie konieczności spełniania świadczenia. Ta druga interpretacja wydaje się bardziej logiczna, gdyż dalsza część przepisu wskazuje na konieczność przedłużenia umowy przez najemcę korzystającego z dobrodziejstwa zwolnienia z obowiązku płacenia czynszu na okres równy obowiązywaniu zakazu oraz następujące po nim sześć miesięcy. Nie można wszak przedłużyć czegoś, co wygasło i już nie istnieje. Stąd wniosek, że sama umowa przez cały czas jednak obowiązuje.
Kiedy już poradzimy sobie z interpretacją, przyjdzie nam zmierzyć się z kolejnymi problemami. W miarę postępowania procesu „odmrażania" gospodarki rząd postanowił zezwolić na wznowienie pracy przez przedsiębiorców w galeriach handlowych. W dalszym ciągu obowiązują pewne ograniczenia, ale jednak – co do zasady galerie są już otwarte od 4 maja br. Najemca powinien więc postąpić zgodnie z art. 15ze ust. 2, czyli złożyć wynajmującemu w terminie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu (tj. do 4 sierpnia), bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach o okres równy obowiązywaniu zakazu przedłużony o sześć miesięcy. W praktyce oznacza to, że w zamian za nieco ponad miesiąc „wakacji czynszowych" najemca musi związać się umową na kolejne sześć miesięcy, za które będzie musiał płacić czynsz w ustalonej wcześniej wysokości!
Powstaje więc pytanie dlaczego właśnie o 6 miesięcy, a nie np. o 3 lub 10 lub 12 miesięcy?
Można dojść do wniosku, że ustawodawca – mimo dobrych intencji – przewidywał, że okres zakazu handlu w dużych obiektach handlowych będzie dłuższy. Prawdopodobnie na tej podstawie autorzy ustawy uznali, że sześć miesięcy to optymalny okres, który dając wynajmującemu gwarancję otrzymywania kolejnych opłat, zrównoważy straty poniesione w czasie „wakacji czynszowych". Jednakże w obecnej sytuacji powyższa regulacja okazuje się pułapką. Przecież mimo znoszenia zakazów konsumenci w dalszym ciągu obawiają się chodzenia do dużych obiektów handlowych, do których przed epidemią licznie się udawali. Utrudnienia w postaci konieczności korzystania z maseczek i innych środków ochronnych skutecznie zniechęcają ludzi do odwiedzania galerii handlowych. Z tego powodu najemcy, którzy odczują znaczny spadek przychodów, nadal będą zobowiązani do zapłaty całości ustalonego wcześniej czynszu i związania się umową najmu na dodatkowe sześć miesięcy. Trudno jest jednak założyć, czy w ciągu tych sześciu miesięcy ich przychody osiągną wysokość sprzed epidemii, pozwalającą na opłacalne prowadzenie biznesu.
Wprowadzone w pośpiechu przepisy zapędziły najemców w galeriach handlowych w tzw. kozi róg. W obecnej sytuacji wielu przedsiębiorców stoi przed dylematem, czy zaryzykować przedłużenie umowy najmu na kolejne sześć miesięcy. Jeśli ruch w dużych obiektach handlowych nie wróci szybko do normy, poniosą oni niepowetowane straty, które oznaczają koniec ich biznesu. Z drugiej strony alternatywa w postaci nieskorzystania z prawa do przedłużenia umowy i zapłacenia czynszu za okres obowiązywania zakazu również nie wydaje się zbyt atrakcyjna. Pozostaje jeszcze możliwość dogadania się z wynajmującym i odpowiednie zmniejszenie czynszu. Oczywiście wymaga to zgody drugiej strony umowy, która również przechodzi przez problemy finansowe, ale w obecnej sytuacji może nie mieć innego wyboru i zgodzi się na zmniejszenie czynszu za okres w trakcie i po pandemii. Kolejną możliwością – usilnie zalecaną – jest zabieganie u ustawodawcy o zmianę przepisów. Skoro w ramach tarczy antykryzysowej ustawodawca zdecydował się ingerować tak dalece w umowy cywilnoprawne, to nic nie stoi na przeszkodzie, by teraz wprowadził nowe przepisy, tym razem zmniejszające czynsz najmu, np. proporcjonalnie do spadku przychodów w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku. Bez odpowiedniej i szybkiej odpowiedzi na problem ze strony ustawodawcy sytuacja galerii i ich najemców może przynieść wiele niepożądanych skutków gospodarczych. Ostatecznie to ustawodawca „namieszał" wyznaczając sześciomiesięczny okres przedłużania umów, więc niech teraz to odkręci.
Dariusz Okolski jest adwokatem i radcą prawnym, a Jan Górak pracownikiem Okolski&Partnerzy kancelaria radcowska
