Bardzo dobry kwartał z fatalną końcówką

- Koronawirus, COVID-19, pandemia - nowe w naszych słownikach określenia odmieniane na wszelkie możliwe sposoby wpłynęły nie tylko na organizację naszego życia codziennego, ale i całą gospodarkę. W I kwartale 2020 r. na rynku mieszkaniowym nie zauważymy jednak znaczących zmian w trendach, które byłyby następstwem pojawienia się globalnego wirusa - komentuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. Firma publikuje raport opracowanym z portalem RynekPierwotny.pl i Gold Finance na temat sytuacji na rynku mieszkań.

Odkładane decyzje

- To, że następstwa obecnej sytuacji się pojawią, możemy być pewni. W naszym raporcie Metrohouse i Gold Finance, który przygotowujemy przy współudziale portalu RynekPierwotny.pl, nie znajdziemy spektakularnych danych, które pokazałyby, w jaki sposób rynek zareagował na pojawienie się wirusa. Na to jest jeszcze zbyt wcześnie - zastrzega Marcin Jańczuk. - Są jednak dwa elementy, które sprawiają, że raport jest naznaczony obecną sytuacją. Pierwszy to indeks popytu, który jest pochodną zgłaszanego zainteresowania klientów ofertą rynku wtórnego. Podczas, gdy w końcówce 2019 r. wyniósł 120 pkt, a na początku 2020 r. ponad 140 pkt., w marcu spadł do poziomu 77 pkt. Nie jest to jednak zaskakujące. Druga połowa marca to apogeum paniki wywołanej pojawieniem się wirusa i potrzeba zapewnienia najbliższym bezpieczeństwa. Poszukiwanie nowego lokum zeszło na dalszy plan - podkreśla autor raportu. - Drugi symptom znajdujemy w części poświęconej kredytom hipotecznym. Banki bardzo szybko zareagowały na zmiany na rynku i momentalnie wycofały oferty promocyjne, podwyższając marże produktów, chcąc w ten sposób znacząco obniżyć akcję kredytową. Dodatkowym obostrzeniem było podwyższenie wkładu własnego w niektórych z banków oferujących dotychczas finansowanie 90 proc. ceny zakupu. Dziś wiele z instytucji oferuje już możliwość finansowania przy wymaganym minimum 20-procentowym wkładzie kredytobiorcy - dodaje.

Zmieniają się też zasady scoringu przyszłych klientów banków. - Niezbyt mile widziane są osoby prowadzące działalność gospodarczą i przedstawiciele branż, które w istotny sposób ucierpiały w obliczu masowej kwarantanny - mówi ekspert Metrohouse.

Tu taniej, tam drożej

- Transakcje używanych mieszkań w pierwszym kwartale 2020 r. pokazały, że silny wzrost cen z ostatnich kilkunastu miesięcy ulega stopniowemu osłabieniu. Spośród analizowanych przez Metrohouse pięciu największych rynków w trzech miastach pojawiły się niewielkie, ale warte odnotowania spadki nieprzekraczające 1 proc. - wskazuje Jańczuk. - Niższe ceny odnotowujemy w Gdańsku, gdzie za mkw. płaciliśmy 7753 zł, w Krakowie (8069 zł) i w Warszawie (9944 zł). W stolicy nie doczekaliśmy się jak na razie przekroczenia magicznej granicy 10 tys, zł za mkw. Wśród miast, w których kontynuowane były wzrosty cen są Wrocław (o 3,2 proc.) i Poznań (3,4 proc.). Najbardziej jednak widoczne wzrosty widać w Łodzi, gdzie średnia cena mkw. zbliża się do 5 tys. zł.

W większości analizowanych miast można było wynegocjować więcej niż w poprzednich kwartałach. Zwykle było to ok. 3 proc. ostatniej ceny ofertowej, ale w Poznaniu negocjacje dochodziły nawet do 5 proc. - Również w trakcie ekspozycji oferty na rynku sprzedający obniżali pierwotnie założone ceny ofertowe. Przedłużająca się sprzedaż powodowała obniżki cen o 2-3 proc. - czytamy w raporcie. - W IV kw. 2019 r. odsetek nabywców deklarujących zakup inwestycyjny wynosił 31 proc.

W I kw. 2020 r. widoczny jest wzrost zakupów mieszkań na wynajem do 39 proc. - Przedmiotem analizy jest rynek wtórny, w przypadku nowych mieszkań szacujemy, że odsetek może być jeszcze wyższy. Przedmiotem takich zakupów w skali całego kraju są lokale o średniej powierzchni 46 mkw., za które średnio płacimy 318 tys. zł - mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. - Największą grupę nabywców stanowią osoby pomiędzy 30 a 40 rokiem życia (40 proc.), kupują oni też statystycznie najdroższe mieszkania - średnia wynosi 357 tys. zł. Coraz bardziej aktywna jest także grupa pomiędzy 50 a 60 rokiem życia.

Wahania na rynku pierwotnym

Pierwszy kwartał na rynku pierwotnym można podzielić na dwa okresy. - W pierwszej połowie kwartału było widoczne rekordowe zainteresowanie nowymi mieszkaniami. Wynikało ono między innymi z faktu, że okres Świąt Bożego Narodzenia i Nowego Roku nie sprzyjał sprawdzaniu oferty deweloperów. Druga połowa ubiegłego kwartału przyniosła natomiast spadek zainteresowania mieszkaniami (zarówno nowymi, jak i używanymi). Przyczyną tej zmiany była oczywiście epidemia koronawirusa - mówi Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl . - Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że największe wzrosty dotyczyły trzech wiodących rynków deweloperskich. W Warszawie, w porównaniu do IV kw. 2019 r. średnie ceny nowych mieszkań wzrosły o 6,7 proc. (do 10 418 zł/mkw.), w Krakowie o 6,2 proc. (do 9 207 zł/mkw.), a we Wrocławiu o 4,5 proc. (do 8 455 zł/mkw.) Na tych rynkach rozkład cen nowych mieszkań mocno przesunął się w stronę droższych ofert.

Pod koniec I kw. 2020 r. mieszkania deweloperskie z ceną ofertową ponad 10 000 zł stanowiły już 43 proc. stołecznej oferty. Analogiczny wynik dla Krakowa, Wrocławia i Gdańska wynosił odpowiednio: 24 proc., 23 proc. oraz 27 proc. Trzeba również dodać, że warszawskie i krakowskie ceny ofertowe po raz pierwszy przekroczyły symboliczną barierę 10 tys. zł za mkw. i 9 tys. zł za mkw.

- Dokładniejsze dane portalu RynekPierwotny.pl pozwalają na wyjaśnienie, dlaczego średnia ofertowa cena 1 mkw. nowych mieszkań wzrosła we wszystkich analizowanych metropoliach - tłumaczy Andrzej Prajsnar. - Od stycznia do marca 2020 r. odsetek lokali z ceną ponad 10 tys. zł za mkw. najszybciej rósł w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Taka sytuacja tłumaczy spore wzrosty średniej ofertowej ceny 1 mkw. widoczne na trzech wiodących rynkach.

Trudniej o kredyt

Według szacunków Barometru Metrohouse i Gold Finance wartość kredytów hipotecznych zaciągniętych w tym okresie może przekroczyć nawet 17 mld zł, więc będzie to wynik o prawie 4 mld zł lepszy niż w analogicznym okresie 2019 r. - Jednak idyllę na rynku kredytowym zachwiała pandemia. Przez jej pojawienie się jesteśmy w zupełnie innej rzeczywistości niż było to jeszcze parę tygodni temu. W ofercie kredytów hipotecznych zmieniło się wszystko: marże, polityka kredytowa, kontakt z klientami a do tego doszły obniżki stóp procentowych - mówi cytowany w raporcie Andrzej Łukaszewski, ekspert Gold Finance. - Można było się spodziewać, że banki w obliczu kryzysu będą zachowywać się bardziej ostrożnie i tak też zrobiły. W pierwszej kolejności zaczęły ograniczać akcję kredytową poprzez podwyższanie marż kredytów i odejście od ofert promocyjnych.

Potem część banków wprowadziła wymóg większego wkładu własnego, żeby ograniczyć ryzyko korekty cen na rynku nieruchomości, a co za tym idzie niewystarczające zabezpieczenie dla banku w stosunku do udzielonego kredytu. Kolejnym etapem była zmiana polityki kredytowej poprzez wykluczenie dochodów z działalności gospodarczej i wytypowanie branż podwyższonego ryzyka, które najbardziej ucierpią na aktualnej sytuacji. -