Zasady zakończenia najmu

Kodeksowe przepisy o najmie przewidują wygaśnięcie umowy najmu w następstwie jej wypowiedzenia przez wynajmującego bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 672 k.c.) oraz z zachowaniem tych terminów (art. 673 k.c.), przy czym w drugim przypadku uprawnienie to służy zarówno wynajmującemu, jak i najemcy (wyrok SN z 14 maja 1999 r., sygn. I CKN 28/98).

Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 672 k.c.). Dotyczy to zarówno umów zawartych na czas oznaczony, jak i nieoznaczony.

Możliwe terminy

Zgodnie z art. 673 k.c., jeżeli strony w umowie nie oznaczyły czasu trwania najmu, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w sytuacji ich braku z zachowaniem terminów ustawowych (§ 1). Gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy płatny jest miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód, a gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód (§ 2). Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (§ 3).

Czytaj także: Ryzykowne wypowiedzenie umowy najmu mailem

Artykuł 673 § 3 k.c. został wprowadzony nowelą do kodeksu cywilnego ustawą z 21 czerwca 2001 r. (DzU nr 71, poz. 733) w celu usunięcia wątpliwości odnośnie do możliwości wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony. Pozwala on zarówno wynajmującemu, jak i najemcy wypowiedzieć terminową umowę najmu, ale tylko wówczas, gdy w takiej umowie określi się wypadki wypowiedzenia. W orzecznictwie dostrzeżono, że kwestią wątpliwą stało się rozumienie słowa „wypadek", który według art. 673 § 3 k.c. ma określać umowa, żeby wypowiedzenie najmu przed terminem było prawnie skuteczne. Przyjęto, że słowo to nie musi być rozumiane dosłownie, czyli jako zdarzenie wyraźnie wymienione, będące przyczyną wypowiedzenia. Jego rozumienie rozszerzono na ogólną klauzulę zawartą w umowie najmu, to znaczy, że może chodzić o „ważne powody", które się dopiero ujawnią w trakcie obowiązywania umowy terminowej. W orzecznictwie wskazano, że nie ma powodu, aby ograniczać wolę stron ponad to, co przewiduje art. 3531 k.c. i przepis szczególny, jakim jest art. 673 § 3 k.c. w takim ułożeniu ich stosunku umownego, który jest dla nich korzystny i nie sprzeciwia się istocie terminowej umowy najmu. Ujęte w umowie zastrzeżenie możliwości dla strony wypowiedzenia umowy terminowej najmu przed nadejściem terminu, jest wskazaniem faktu, jakim jest przewidziana umownie data złożenia odpowiedniego oświadczenia przez uprawnionego, będąca wypadkiem wskazanym w art. 673 § 3 k.c. Ponadto jeśli uprawniony wykazuje rzeczywiste i budzące aprobatę powody, z których powstaniem łączy skorzystanie z prawa do wypowiedzenia terminowej umowy najmu przed nadejściem tego terminu (np. budowa nowej siedziby, zbędność najmowanych lokali), z odpowiednim wyprzedzeniem, to nie ma powodu, aby odmawiać temu skuteczności na tle powołanego przepisu, a z kolei uznawać spełnienie jego przesłanek w razie ogólnego stwierdzenia w umowie, że jest to możliwe „z ważnych przyczyn", ale i tak wiadomych dopiero przy wypowiadaniu umowy (wyrok SN z 21 stycznia 2015 r., sygn. IV CSK 208/14 oraz powołane w jego uzasadnieniu orzeczenia).

Swoboda w wypowiedzeniu

Argumentem za dopuszczalnością swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony nie może być powoływanie się na swobodę umów, gdyż z art. 3531 k.c. wyraźnie wynika, że swoboda ta ma granice. Należy także zauważyć, że to, iż strony godzą się z góry na konkretne postanowienie w umowie, nie zawsze jest wystarczającym argumentem, który przesądza o skuteczności takiego postanowienia. Zastrzeżenie w umowie zawartej na czas oznaczony, swobodnego jej wypowiedzenia byłoby zbliżone do tego, że strona może umyślnie nie wykonać zobowiązania bez ponoszenia odpowiedzialności odszkodowawczej. Takie postanowienie umowy jest nieważne (art. 473 § 2 k.c.). Należy podkreślić, że w art. 673 § 3 k.c. ustawodawca przewidział jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w przypadku określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne. Przepis ten trzeba rozumieć jako zakaz wypowiadania takich umów w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiona tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Postanowienie, które zezwala na rozwiązywanie w drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale także z przepisem ustawy (uchwała siedmiu sędziów SN z 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 74/07).

W orzecznictwie wskazano również, że uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy od ważnych przyczyn powoduje, że istotnego znaczenia nabiera ocena, czy przyczyna ma charakter kwalifikowany; czy jest to przyczyna poważna. Zawęża to krąg przypadków, w których możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Natomiast ostateczna ocena „ważności" przyczyny należy do sądu, który dokonuje jej w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu wypowiadającego, nie może zatem być mowy o swobodnym prawie wypowiedzenia umowy. Niewątpliwie zaletą przesłanki „ważnych przyczyn" jest jej elastyczność, pozwalająca na uwzględnienie interesów obu stron, co jest istotne w stosunkach gospodarczych. Oceny ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony przed upływem określonego terminu należy dokonywać z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z kontrahentem ma charakter stabilny. Ubocznie należy wskazać, że przedwczesne zakończenie stosunku prawnego o charakterze ciągłym przewiduje wyraźnie niektóre przepisy prawa cywilnego. Przykładem jest regulacja z art. 11 ust. 10 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn. DzU z 2020 r., poz. 611), zgodnie z którym w razie wystąpienia ważnych przyczyn, innych niż określone w jego ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku (uchwała SN z 21 listopada 2006 r., sygn. III CZP 92/06).

W judykaturze przyjęto też, że brak jest podstaw, żeby art. 673 k.c. stosować do innych umów nazwanych lub umów nienazwanych, a możliwość stosowania regulacji w nim zawartej może być oparta tylko na analogii. Jednak w takiej sytuacji należy ze szczególną ostrożnością dopuszczać odpowiednie stosowanie tego przepisu, mając na względzie naturę określonego zobowiązania oraz wolę stron umowy, która jest jego źródłem. Rozważając zakres zastosowania regulacji zawartej w art. 673 k.c., zwrócono także uwagę, że rozwiązywanie określonych umów najmu może być ściśle uregulowane w przepisach szczególnych. W takim przypadku wymieniony przepis w ogóle nie znajduje zastosowania (uchwała siedmiu sędziów SN z 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 74/07).

W artykule 682 k.c. zostało przyznane wynajmującemu uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu w sytuacji, gdy wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. Wtedy najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Uprawnienie to prowadzi do całkowitego anulowania stosunku prawnego między stronami umowy najmu. Jego celem jest ochrona kluczowych dóbr osobistych najemcy oraz osób z nim związanych, jednocześnie jego wykonanie godzi w interesy majątkowe wynajmującego, który traci dochody z tytułu czynszu. Powstanie i sposób wykonania tego uprawnienia muszą być ustalane z odniesieniem się do okoliczności konkretnej sprawy. W ich kontekście w szczególności należy oceniać istnienie po stronie najemcy obowiązku wezwania do usunięcia wady.

Wady lokalu

Na gruncie art. 682 k.c. z założenia wykluczona jest sytuacja, w której przewidziane w nim uprawnienie mogłoby zostać wykonane przed podjęciem starań, które by zmierzały do usunięcia źródła zagrożenia dla zdrowia osób zajmujących lokal. Dlatego też, w przypadku stwierdzenia wad lokalu najemca powinien poinformować o tym wynajmującego i wezwać go do usunięcia tej wady. Wówczas prawo do wypowiedzenia stosunku najmu powstanie dopiero wtedy, gdy wynajmujący nie usunie wady, mimo istnienia takiej możliwości. W orzecznictwie wskazano, że wystarczającym sposobem ochrony przez najemcę interesu swojego lub swoich pracowników będzie wtedy opuszczenie lokalu do czasu usunięcia wady, a szkoda poniesiona z tego tytułu będzie mogła zostać przez niego zrekompensowana w ramach kontraktowej odpowiedzialności wynajmującego. Natomiast jednocześnie będzie możliwe utrzymanie łączącego strony stosunku prawnego. Należy podkreślić, że wyjątkiem od tej zasady są sytuacje, w których wada ma charakter nieusuwalny lub jej usunięcie byłoby nieopłacalne ekonomicznie (np. wymagając rozebrania i ponownego wzniesienia budynku). Wtedy wzywanie do przywrócenia odpowiednich warunków w lokalu byłoby bezcelowe, a w rezultacie wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić niezwłocznie. Jednak ustalenie tego, czy przypadek taki występuje, powinno zawsze nastąpić z odniesieniem się do konkretnych okoliczności faktycznych, w tym przede wszystkim do charakteru wady oraz po rozważeniu interesów stron (wyrok SN z 9 października 2013 r., sygn. V CSK 467/12 oraz powołane w jego uzasadnieniu orzeczenia).