Ceny nowych mieszkań w dużych miastach lekko w dół. Sprzedaż w górę

- Ceny nowych mieszkań w największych miastach — czyli tam, gdzie jest drogo i gdzie w 2023 roku lokale dynamicznie drożały — spadły po raz pierwszy od 2022 roku – wskazują analitycy portalu Tabelaofert.pl. – Nieznacznie zdrożały mieszkania na mniejszych i tańszych rynkach.

Spośród 15 monitorowanych przez portal Tabelaofert.pl miast ceny nowych lokali spadły w siedmiu. Jak tłumaczą autorzy barometru, spadki średnich cen to efekt przede wszystkim wprowadzania do oferty tańszych mieszkań. Wzrosty są spowodowane dosypywaniem do oferty mieszkań droższych.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rynek mieszkań spowolnił. Ceny zaczęły spadać

W czerwcu w porównaniu z majem spadki cen mieszkań odnotowano w 10 z 17 badanych miast – wynika z raportu Expandera i Rentier.io.

- Realne ceny są niższe dzięki powszechnej polityce rabatowej. Średnia zniżka to 5 proc. – wynika z analiz serwisu. Jego eksperci zaznaczają, że widać też regularne, a nie tylko promocyjne obniżki cen.

- Średnie ceny mogłyby być jeszcze niższe. Ceny małych mieszkań (zwłaszcza kawalerek) są średnio o 27 proc. wyższe od średniej całej oferty, co wynika z konieczności budowy miejsc parkingowych – wyjaśniają. A to podbija przeciętne ceny ofertowe nieruchomości.

Ożywienie jest nadal widoczne na rynku mieszkań wakacyjnych. Ceny takich lokali wzrosły o 1 proc.

Nowe osiedla w tańszych lokalizacjach

Spadki średniej ceny mkw. nowych mieszkań odnotowano w Warszawie (-0,4 proc.), Krakowie (-1,7 proc.), Wrocławiu (-1,2 proc.), Gdańsku (-1,9 proc.), Poznaniu (-2,3 proc.), Katowicach (-0,6 proc.) i w Szczecinie (-0,4 proc.). - We wszystkich tych miastach, poza Szczecinem, spadki wynikały z wprowadzenia do sprzedaży projektów w tańszych lokalizacjach, natomiast w Szczecinie deweloperzy po prostu obniżyli ceny ofertowe – tłumaczą twórcy barometru.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Oferta nowych mieszkań urosła, ale kupujących jest mniej

Na sześciu głównych rynkach deweloperzy oferują 51,5 tys. mieszkań. Pod koniec września 2023 r. mieli w ofercie ponad 37 tys. lokali – podaje REDNET Property Group.

Największy wzrost średniej ceny odnotowano w Kielcach (+4,6 proc.), gdzie wprowadzono do sprzedaży luksusowy projekt oraz w Rzeszowie (+2,3 proc.), gdzie wzrost średniej ceny mkw. wynika z tego, że sprzedały się tańsze mieszkania. - Analogiczna jest w innych miastach; w Białymstoku (+1,7 proc.), Radomiu (+1,1 proc.), w Lublinie (+0,6 proc.), gdzie cenę podniosła nowa oferta, a w Bydgoszczy (+0,7 proc.) - podobnie jak w Rzeszowie - wzrost średniej ceny mkw. nowych mieszkań wynika z tego, że sprzedały się tańsze mieszkania. Tymczasem w Łodzi - która jest najtańszym dużym miastem - podniesione zostały ceny ofertowe, co spowodowało wzrost średniej ceny mkw. (+1,2 proc.). Podobnie ceny ofertowe mieszkań wzrosły w Toruniu (+1,4 proc.).

Foto: Mat.prasowe

Stabilnie jest w miejscowościach wchodzących w skład aglomeracji największych miast. Wzrosły ceny w aglomeracji wrocławskiej (+1,4 proc.) i śląskiej (+0,5 proc.), nieznacznie spadły w trójmiejskiej (-0,3 proc.) i poznańskiej (-0,3 proc.), a w warszawskiej (+0,1 proc.) i krakowskiej (-0,03 proc.) pozostały niemal bez zmian. - Ogólny wniosek jest zatem następujący: tam, gdzie było drożej, cena mkw. spadła. Natomiast tam, gdzie generalnie było taniej, cena mkw. minimalnie wzrosła lub się nie zmieniła – mówią eksperci.

Foto: Mat.prasowe

- Widać wyraźnie, że tam, gdzie mieszkania są droższe i wzrost cen w 2023 roku był najwyższy, ceny spadają, choć głównie przez nową, tańszą podaż. Natomiast tam, gdzie cena była niższa, na obniżki nie ma co liczyć - analizuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl. - To naturalny proces wyrównywania bardzo szerokich widełek cenowych na rynku, który dalej będziemy obserwować. Sprzyja mu praca zdalna i hybrydowa, która stała się stałym elementem funkcjonowania wielu firm.

Odroczony efekt „Bezpiecznego kredyt 2 proc.”

Jak mówią analitycy, obecny spadek cen to efekt działania wygaszonego w styczniu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. - W II połowie 2023 rynku, gdy szalał niezrównoważony popyt, wielu deweloperów zdecydowało się na uruchomienie nowych inwestycji. Trafiły na rynek już po zakończeniu „Bk 2 proc.” , powodując skokowy wzrost podaży, co wyhamowało wzrost cen.

- Podobny efekt może mieć program „Na start”. Deweloperzy, świadomi wsparcia kredytowego dla ludzi, którzy normalnie nie byliby w stanie kupić mieszkania, będą uruchamiać nowe projekty, a to zatrzyma wzrost cen i ustabilizuje rozchwiany rynek - prognozuje Robert Chojnacki.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Budowanie osiedli może być droższe

Większa odległość bloku od granicy działki, place zabaw przy budynkach. W życie wchodzą nowe zasady budowania osiedli.

Rabaty i promocje deweloperów

Dział badań i analiz portalu Tabelaofert.pl zbadał także politykę rabatową ponad 150 firm deweloperskich. - Ponad połowa (52 proc.) stosuje rabaty i promocje, a najpopularniejszą jest obniżka ceny mieszkania – wskazują analitycy. - Spośród firm, które oferują promocje lub rabaty, aż 70 proc. akcji promocyjnych to po prostu obniżka, jej średni poziom to 5 proc. Wśród 30 proc. pozostałych akcji promocyjnych najpopularniejszą promocją jest darmowy garaż. A jego regularna cena to minimum 35 tys. zł, więc taka promocja jest dla klientów bardzo atrakcyjna.

Foto: Mat.prasowe

Analitycy podkreślają, że po kilku miesiącach spadków sprzedaż nowych mieszkań (dzięki powszechnym rabatom oraz niższym cenom mieszkań trafiających do oferty) istotnie wzrosła (+10,1 proc.).

Foto: Mat.prasowe

Jak mówi Robert Chojnacki, najbardziej aktywni są dziś klienci, którzy wiedzą, że promocje nie będą trwać wiecznie. - Nowe warunki techniczne spowodują, że w 2025 roku trudno będzie oczekiwać spadku cen lokali w ramach nowej podaży, której dodatkowo będzie po prostu mniej. Kolejnym czynnikiem będzie też ustawa schronowa. Klienci reagują więc na promocje i starają się kupić mieszkanie teraz, kiedy jest duży wybór i są możliwości negocjacji.

Nominalnie najdroższym miastem jest Warszawa, gdzie średnia cena mkw. nowych mieszkań wynosi 16,8 tys. zł za mkw. W Krakowie jest to ponad 15,5 tys. mkw., w Gdańsku - niespełna 14,7 tys. zł za mkw. Najtaniej jest w Radomiu – średnio 8,6 tys. zł za mkw. W Białystoku to ponad 8,9 tys. zł za mkw., w Bydgoszczy – niemal 9,9 tys. zł za mkw.

Foto: Mat.prasowe

Bardzo drogie kawalerki

Według najnowszych danych portalu Tabelaofert.pl najdroższe są kawalerki.  - Cena mkw. kawalerki w 15 analizowanych miastach jest wyższa o ok. 27 – 30 proc. od średniej ceny mkw. w danej inwestycji oraz o 35-40 proc. od cen lokali trzypokojowych lub większych. Teoretycznie przy tak wysokich cenach deweloperzy powinni budować przeważnie kawalerki. Tak się nie dzieje — oferta kawalerek stanowi jedynie 11,9 proc. całej oferty deweloperskiej – wskazują analitycy portalu.

Dlaczego jest ich tak mało? - Deweloperom, pomimo wysokich cen, nie opłaca się kawalerek budować, co wynika z dość prostego rachunku ekonomicznego. Dla lokalu o powierzchni 30 mkw. trzeba wybudować dodatkowe 30 mkw. garażu (12,5 mkw. to samo miejsce, reszta to powierzchnia dojazdu przypadająca na to miejsce), a budowa kondygnacji podziemnej to najdroższy element budynku – tłumaczą eksperci. - Gdyby zamiast obowiązku budowy miejsca garażowego dla każdej kawalerki wprowadzić obowiązek budowy takiego miejsca tylko dla 50 proc. takich mieszkań w budynku, po dwóch latach mielibyśmy spadek ceny kawalerek o ok. 25 proc. i spadek cen pozostałych lokali o kolejne kilka procent – ponieważ nie cały koszt tego miejsca garażowego dolicza się do kawalerki — część rozkłada się na pozostałe lokale.

Według danych REDNET 24, firmy specjalizującej się z sprzedaży mieszkań dla deweloperów, tylko 20 proc. kawalerek zostało sprzedanych z miejscem garażowym lub postojowym.

Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży w REDNET 24 mówi wprost, że klient, jeżeli nie musi, nie kupuje miejsca garażowego. - Kawalerki w większości kupowane są na wynajem dla singli, a tacy najemcy w dużych miastach zazwyczaj nie potrzebują miejsca garażowego, ponieważ nie korzystają z samochodu. To paradoks, że chcemy zachęcać ludzi do transportu publicznego, a każemy deweloperom budować miejsca garażowe za 180 tys. zł – podkreśla Jacek Matuszko.