REIT-y to stabilizacja i rozwój rynku

Jednym z gorętszych tematów, jeśli chodzi o nieruchomości komercyjne, jest wznowienie prac nad wprowadzeniem do polskiego prawa REIT-ów. Próby trwają od lat – po co właściwie są tego rodzaju spółki polskiemu rynkowi?

Polska jest dużym regionalnym rynkiem nieruchomości, gdzie co roku inwestuje się kilka miliardów euro, ale charakteryzuje go dość niespotykana cecha: ogromna większość, bo mówimy tutaj o ponad 90 proc. zainwestowanego kapitału pochodzi z zagranicy. Oznacza to, że w odróżnieniu od rozsądnie funkcjonujących rynków mamy duży deficyt lokalnego kapitału, co przekłada się na to, że jesteśmy podatniejsi na globalne trendy i brakuje stabilnej bazy, która, w większości krajów jest bardzo istotnym elementem.

REIT-y mogą być rozwiązaniem, które pozwoli zmobilizować polski kapitał, czyli kapitał osób, które oszczędzają pieniądze czy to na emeryturę, czy na zabezpieczenie dzieci, czy po prostu w celu uzyskania dodatkowego przychodu. Jednak żeby to REIT-y zafunkcjonowały w Polsce, muszą być skonstruowane w taki sposób, żeby dawały oszczędzającym pewną preferencję, która skłoni ich do tego, żeby przekierować właśnie w ten instrument swoje oszczędności. Te bardzo często leżą na lokatach bankowych: mówimy o 1,7 bln zł oszczędności osób fizycznych i przedsiębiorstw, więc gdyby nawet jej ułamek został zainwestowany w polski rynek nieruchomości, dałoby mu to dodatkową płynność i było kołem zamachowym.

Nawet z tego, co teraz pan mówi, można odnieść wrażenie, że REIT-y to instrument głównie dla inwestorów indywidualnych, ale to nie jest tak...

Oczywiście, w REIT-y mogą inwestować inne fundusze inwestycyjne, to może być przedmiotem inwestycji dla funduszy emerytalnych, PPK. W zasadzie wszelkie formy związane z inwestowaniem pasywnym idealnie pasują. To, co odróżnia REIT-y od typowej formy inwestowania na giełdzie, to fakt, że filozofią tych spółek jest regularna wypłata dywidend na poziomie 80–90 proc. zysków. Na rynku amerykańskim, który jest rynkiem, gdzie REIT-y powstały, mamy do czynienia z podmiotami, które wypłacają dywidendy regularnie od kilkudziesięciu lat. Celem jest więc nie nastawianie się na zmianę wartości akcji, tylko uzyskiwanie stabilnej i powtarzalnej w długim horyzoncie dywidendy rzędu 5–7 proc. rocznie.

W co REIT-y powinny inwestować? Ostatnie lata to bardzo duże zamieszanie na rynku nieruchomości komercyjnych. W biurach mamy pracę hybrydową, zasiada pan w zarządzie Polskiej Rady Centrów Handlowych, które też swoje przeszły.

Powinny inwestować w każdą klasę nieruchomości, które przynoszą stały przychód. Nie powinny istnieć odgórne limity, REIT-y powinny same być w stanie stworzyć swoje strategie inwestycyjne, oczywiście powinny je transparentnie komunikować.

Wszystkie segmenty rynku nieruchomości są poddane cyklom i trendom. W ostatnich latach bardzo poszukiwanym spośród aktywów w Polsce były obiekty logistyczno-przemysłowe i tu dalej widzimy zdecydowanie duży potencjał dzięki globalnym trendom polegającym na relokacji do Polski fabryk czy centrów rozwoju, czy centrów usług, by skrócić łańcuchy dostaw.

W retailu widzimy dynamiczny rozwój parków handlowych. w mniejszych miastach. Nie budujemy już ogromnych centrów handlowych, raczej mniejsze formaty, ale na znacznie większą skalę. Tworzą się zróżnicowane geograficznie portfele nieruchomości, które służą lokalnym społecznościom do robienia regularnych zakupów, których nie zastąpi handel w sieci i które w perspektywie długoterminowej będą generowały stały strumień przychodów z najmu.

Mamy też mieszkania na wynajem, temat kontrowersyjny. Znów pojawiają się obawy, że kapitał instytucjonalny zdemoluje nam rynek indywidualnych właścicieli lokali na wynajem albo wręcz rynek sprzedaży – bo fundusze będą hurtowo kupować u deweloperów...

W Polsce mamy dobrze ponad 1 mln mieszkań na wynajem w rękach indywidualnych właścicieli i zaledwie kilkanaście tysięcy posiadanych przez profesjonalne podmioty. To faktycznie przestrzeń do działania także dla REIT-ów. Jest dużo obaw, które jednak można i należy próbować rozbroić. Jak widzimy, jak rozwija się rynek PRS w ostatnich latach, mieszkania na wynajem wcale nie zastąpiły sprzedaży lokali odbiorcom indywidualnym. Przeciwnie, ostatni rok i program „Bezpieczny kredyt” znów skoncentrowały uwagę deweloperów na budowanie na sprzedaż Kowalskim, a nie na potrzeby rynku PRS.