Stawiamy na oryginalne koncepty, unikamy „sieciówek”

Przewidywany od lat zmierzch tradycyjnych galerii handlowych chyba już nadszedł. Nie słychać ani o otwarciach nowych obiektów, ani planach ich budowy. Widzi pani miejsca w Polsce, gdzie takie centra mogłyby jeszcze powstać?

W dużych miastach miejsca na nowe, regularne galerie handlowe już nie ma. Rynek jest nimi nasycony. Bardzo dobrze obrazuje to historia naszej warszawskiej inwestycji Towarowa 22. Pierwotny projekt opracowany przez światowej sławy biuro architektoniczne zakładał budowę galerii handlowej o powierzchni ponad 100 tys. mkw. Jednak ostatnie lata, szczególnie czas pandemii, przyniosły wiele zmian na rynku nieruchomości, także w podejściu do projektów handlowych.

Miasta mają dziś zupełnie inne potrzeby niż jeszcze pięć lat temu. Koncepcja inwestycji przy Towarowej musiała się więc zmienić. Zamiast wielkiej galerii powstaje wielofunkcyjny kompleks, który odpowie na dzisiejsze potrzeby miasta, który będzie odporny na zawirowania w przyszłości, na zmiany klimatu. Sama zieleń zajmie tam dwa hektary. Wprowadzimy retencję wody.

Oczywiście, nie jest tak, że ludzie zrezygnowali z zakupów w galeriach handlowych. Cały czas je tam robią, ale zwracają coraz większą uwagę na jakość obiektu, jego otoczenie, ofertę gastronomiczną i rekreacyjną.

Jak dużo powierzchni handlowych i usługowych będzie w Towarowej 22?

Towarowa to wielki projekt miastotwórczy. Projekt destination, w którym miksujemy różne funkcje. Są tam biura, są mieszkania – na wynajem i na sprzedaż, jest też bardzo duża część komercyjna, którą zaplanowaliśmy na parterach budynków. W historycznym Domu Słowa Polskiego widzimy zaś funkcję artystyczną, wystawienniczą. Chcemy, by w tej przestrzeni odbywały się koncerty, różnego rodzaju wystawy – np. fotograficzne. Bardzo nam zależy na obecności kultury w tej inwestycji.

Pierwszy budynek, Office House, będzie gotowy w 2025 r.

Na parterze tego budynku biurowego zaplanowaliśmy powierzchnie komercyjne. Jeden z takich lokali, znajdujący się na narożniku ul. Wroniej, to lokal dwukondygnacyjny. Chcemy, by ulica Wronia była wyróżnikiem całego projektu. Będzie to ulica handlowa, butikowa.

Jakich najemców widzą państwo w Towarowej 22?

Trwają rozmowy m.in. z operatorami gastronomicznymi. To bardzo doświadczone, uznane podmioty. Kuchnia będzie na najwyższym poziomie. Pojawią się klimatyczne kawiarnie, showroomy, punkty spożywcze. Koncepty restauracyjne zaplanowaliśmy od strony zielonego parku. Rozmawiamy także o funkcjach usługowych. Jesteśmy na etapie negocjacji umów. Myślę, że za jakieś dwa miesiące będziemy się mogli pochwalić pierwszymi kontraktami.

Stawiamy przede wszystkim na oryginalne koncepty, unikamy „sieciówek”. Chcemy, by było to coś innego, niepowtarzalnego. Te pierwsze koncepty będą gotowe już pod koniec przyszłego roku.

Mieszkania, biura, handel, rozrywka. Miasto 15-minutowe?

Zdecydowanie. Chcemy, by wszystko, co potrzebne, było na wyciągnięcie ręki, by każdy znalazł tę najważniejszą dla siebie ofertę.

Wróćmy jeszcze do tradycyjnych centrów handlowych. Echo ma dwie galerie – na warszawskich Młocinach i w Katowicach. Są plany ich sprzedaży?

Jesteśmy właścicielem galerii Libero w Katowicach, która powstała pięć lat temu. Na pewno myślimy o sprzedaży, ponieważ tak wygląda nasz model biznesowy. Z kolei warszawska galeria Młociny to nasza wspólna inwestycja z EPP. Jesteśmy właścicielem mniejszościowym z 30 proc. udziałów. Docelowo jednak będziemy myśleli o ich sprzedaży.

Czy obroty w galeriach wróciły do poziomu sprzed pandemii?

Obie nasze galerie są młode, dopiero się rozwijają. Centra te na pewno osiągają coraz to lepsze obroty. Tendencję wzrostową widzimy zresztą nie tylko pod względem obrotów, ale i odwiedzalności. Galeria Młociny i Libero Katowice są prawie w całości wynajęte. W III kwartale 2023 r. odnotowały wzrost zarówno obrotów (12 i 16 proc. r./r., odpowiednio), jak i odwiedzalności (6 i 9 proc. r./r.).

Centra handlowej starszej generacji nie zawsze są w stanie dotrzymać kroku nowym obiektom. Część z nich czekają wyburzenia. Dużo ich będzie?

Na pewno będziemy świadkami niejednej rozbiórki. Są obiekty źle skomercjalizowane od samego początku. A rynek handlowy jest szalenie wymagający. Pojawienie się kolejnej galerii może zmienić układ sił na lokalnym rynku. Tak było np. w Łodzi, gdzie jedno centrum handlowe nie było w stanie wytrzymać konkurencji, gdy pojawił się kolejny obiekt.

Jak już wspomniałam, miasta są już przesycone powierzchnią handlową. Galerie zaczynają się kanibalizować. Dlatego nasza firma zrezygnowała z planów inwestycji w obiekty wielkopowierzchniowe, np. w Poznaniu czy Warszawie. Możliwości komercjalizacji obiektów handlowych są przecież ograniczone. Są marki, które będą się pojawiać w kilku galeriach w mieście, ale są i takie, które wejdą tylko do jednej, bo nie będzie miejsca na dwa butiki tej samej firmy w jednej miejscowości.

Niewynajęte lokale w galeriach nie robią na klientach dobrego wrażenia.

To żadna sztuka mieć duży obiekt handlowy. Sztuką jest mieć duży obiekt, ale skomercjalizowany. Kolejne puste lokale budzą w klientach obawy, że galeria ma jakiś problem. Ludzie często unikają takich miejsc. Dlatego nie sądzę, by powstawały kolejne duże centra handlowe. Z pewnością jednak będziemy świadkami remodellingu. Galerie dostosowują się do rynku, do nowych potrzeb klientów.

Na handlową mapę Warszawy po latach nieobecności wrócił np. Fort Wola, prezentując się w nowoczesnej odsłonie.

Tak. I takich przykładów będzie więcej.

Powiedziała pani, że przyszłością są inwestycje wielofunkcyjne, jak Towarowa 22 czy Browary Warszawskie. Czy Echo Investment ma w planach podobne kompleksy w innych miastach?

Jak najbardziej. W Łodzi od kilku lat realizujemy Fuzję – inwestycję dwa razy większą niż Browary Warszawskie. Na niemal dziewięciu hektarach mamy tam 22 budynki, z czego 15 to obiekty historyczne.

Łódzki rynek jest, oczywiście, inny niż warszawski. Dlatego inne jest nasze podejście do Fuzji. Nasza pierwsza koncepcja nie do końca uwzględniała np. food hall, teraz zaś trwają rozmowy na temat takiego konceptu, podobnie jak konceptu eventowego.

Inwestycję podzieliliśmy na część północną i południową. Na razie oddaliśmy część południową: cztery budynki mieszkalne i dwa budynki biurowe. Trwają prace budowlane od strony ul. Tymienieckiego, czyli w północnej części kompleksu. Rewitalizację przechodzą tu dwa historyczne budynki, które zyskają funkcję mieszkaniową. Jeden z obiektów zostanie całkowicie odrestaurowany, a w jego wnętrzach powstanie 171 klasycznych loftów. W drugim zrewitalizowane zostaną zewnętrzne historyczne mury, w których otoczeniu pojawi się nowy budynek oferujący 160 mieszkań loftowych.

Wkrótce zostaną otwarte lokale gastronomiczne i retailowe. Najpierw podjęliśmy decyzję, że otworzymy je, kiedy w Fuzji zamieszka i zacznie pracować odpowiednia liczba osób. Mamy jednak możliwość ściągnięcia ludzi z całego łódzkiego rynku. Dlatego w maju tego roku otwieramy pierwsze koncepty gastronomiczne w wolno stojących budynkach w centralnym punkcie tego projektu przy ogólnodostępnym placu – tzw. Ogrodach Anny, z piękną, secesyjną i zabytkową elektrownią. Będą to wyjątkowe miejsca, np. Deseo. To debiut tej cukierni i kawiarni w Łodzi. Pojawi się też kuchnia włoska znanych restauratorów, którzy mają restauracje nie tylko w Warszawie. Zresztą większość konceptów gastronomicznych w Fuzji to będą premiery w Łodzi. To nie jest łatwy projekt, ale jesteśmy przekonani, że jest wyjątkowy.

Wraca temat handlu w niedzielę. Według pani powinien być przywrócony?

Gastronomia w niedzielę jest otwarta, więc ten problem nie dotyczy naszych inwestycji typu destination. A sklepy w galeriach? Są argumenty za i przeciw ich otwieraniu w niedziele. Ludzie dziś bardzo dużo pracują. Często brakuje im tego jednego dnia na zakupy. Ale z drugiej strony widać, że jesteśmy w stanie tak sobie zaplanować tydzień, by nie musieć tracić czasu na bieganie po sklepach w niedzielę. Mamy więcej czasu dla siebie, dla rodziny.

Nie można jednak zapominać, że handel w niedzielę to także kwestia obrotów. Czy ten obrót, który był planowany na niedziele, jest osiągany w pozostałe dni? Myślę, że nie w 100 proc. Trzeba więc znaleźć złoty środek.