Ład przestrzenny mamy na papierze

Jak ocenia pani pierwsze zapowiedzi programu „Kredyt na start”, następcy zakończonego „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”?

Bez wątpienia nowy program mieszkaniowy, dzięki nowym zasadom, które zostały mu nadane, może trafić do szerszej liczby odbiorców. Wydaje się to dość kluczowe i z tego względu jesteśmy zadowoleni, że polityka mieszkaniowa prowadzona przez państwo zostaje podtrzymana. Szczególnie w tym momencie, kiedy polska gospodarka nie jest w stanie najlepszego rozwoju, mamy dużą inflację, taki program wspierający nabywców pierwszych mieszkań jest kluczowy. W ostatnich 15 latach mieliśmy programy „Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych” – i ta formuła właśnie trochę wraca, sięga do tych programów, budując pewne ograniczenia co do ceny za mkw. mieszkania czy też oceniając przychody przyszłych nabywców. Wsparcie dla tych, którzy rzeczywiście go potrzebują, będzie lepiej skierowane.

„Bk” jest krytykowany za to, że skupił się na wspieraniu popytu i nie zadbano o podaż, przez co m.in. wzrosły ceny. Teraz komentarze są podobne, że skutek będzie taki sam...

Zwiększenie podaży jest kwestią kluczową, jednak żeby odpowiedzialny przedsiębiorca zwiększył inwestycje, to wynika z pewnej długofalowości jego otoczenia. Najważniejsza jest zapowiedź rządu, że program mieszkaniowy będzie kontynuowany. Będzie dostępna większa pula kredytów i w dłuższym czasie, co pozwala deweloperom uruchamiać nowe inwestycje.

Tylko podaż może wpływać na regulację ceny, jednak chciałabym zwrócić jeszcze uwagę na powszechnie panującą inflację, która dotyczy wszystkich branż – w naszym przypadku pracowników budowlanych, projektantów, producentów różnych materiałów. To wykreowało wzrost cen mieszkań. Mamy do tego niestabilny rynek, jeśli chodzi o politykę mieszkaniową, przepisy związane z planowaniem przestrzennym, warunkami technicznymi – i to wszystko powoduje, że nowe inwestycje są uruchamiane w ograniczonym zakresie.

W ostatnich latach podaż w największych sześciu miastach często odpowiadała dwuletniemu obrotowi – wyprzedaż dostępnej oferty potrwałaby osiem kwartałów – i to charakteryzuje zdrowy rynek, bo tyle mniej więcej trwa przygotowanie i budowa inwestycji deweloperskiej – pomijając zakup gruntu. W tej chwili czas wyprzedaży to zaledwie trzy, cztery kwartały.

Kolejny czynnik ograniczający możliwość zwiekszania podaży to niska dostępność gruntów pod budowę.

Pierwsze zapowiedzi w kwestii polityki mieszkaniowej nowego rządu dotyczą wsparcia kredytów i zakupu pierwszych lokali. W programie Lewicy była za to mowa o rozwoju rynku mieszkań na tani wynajem. Na razie mamy rozdźwięk w „patchworkowym” resorcie, przedstawiciel Lewicy wskazany na wiceministra ds. budownictwa wciąż nie dostał teki. Jaka tu powinna być rola państwa?

Prawdę mówiąc, jednym z podstawowych obowiązków państwa jest zapewnienie obywatelom dachu nad głową, tymczasem w Polsce mamy bardzo skrajną sytuację, mieszkań na wynajem jest bardzo niewiele.

Kierunek budowania mieszkań na wynajem jest bardzo słuszny. Miasta powinny mieć w zasobach komunalnych pulę mieszkań na wynajem dla rzeczywiście potrzebujących, i tylko na taki okres. Można np. zastosować kryterium podatku dochodowego, co roku kontrolować PIT, by stwierdzić, czy sytuacja materialna kwalifikuje do dalszego wsparcia, czy lokal powinien zostać przekazany komuś bardziej potrzebującemu. U nas myślenie o społecznym budownictwie mieszkaniowym na wynajem powoduje, że mieszkania są budowane przy dużym zaangażowaniu finansowym i organizacyjnym samorządów, ale jest to zasób mało mobilny, który nie pozwala na taką płynną regulację użytkowników i kierowanie wsparcia do osób naprawdę najbardziej potrzebujących.

Generalnie należałoby trochę „odczarować” budowę mieszkań na wynajem – w pewnym momencie mówiło się, że takich lokali będzie za dużo, że one zdominują rynek, że będzie regulacja czynszów, że zaczynają się tym zajmować duże podmioty zagraniczne. To wszystko wzbudziło duże obawy. Jak policzyliśmy, mieszkań na wynajem skupionych w rękach inwestorów zagranicznych jest raptem 1–2 proc. – jest to więc mikroskala. Trudno też mówić o chęci szybkiego zrealizowania zysku z inwestycji w portfel mieszkań na wynajem, bo tego rodzaju inwestorzy są bardzo długoterminowi, to często kapitał funduszy emerytalnych. To inni gracze niż fundusze kupujące biurowce, którym zależy na szybkim obrocie kapitałem.