Biura rosną w regionach. Najwyższe stawki w Krakowie

Tylko w III kwartale polski rynek biur powiększył się o 120 tys. mkw., z czego nowa podaż w Krakowie to 24 tys. mkw.  - Od początku roku na głównych rynkach regionalnych w Polsce oddano do użytku łącznie 236 tys. mkw. – wskazuje firma doradcza JLL. Z jej prognoz wynika, że do końca roku rynek ten może wzrosnąć o kolejne 50 tys. mkw.

Drogie wykończenie

Jak podaje JLL, czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe na sześciu głównych rynkach regionalnych w ciągu kwartału utrzymały się na stabilnym poziomie. Najwyższe stawki najmu JLL niezmiennie notuje w Krakowie (15 -17 euro za mkw. biura miesięcznie). We Wrocławiu czynsze wynoszą 14,50-16 euro za mkw. miesięcznie, a w Poznaniu – 14 -16 euro.

Coraz droższa jest też aranżacja powierzchni biurowych. Dlatego też, jak zaznaczają eksperci JLL, najemcy coraz częściej decydują się na dłuższe umowy. – A to przekłada się na elastyczność właścicieli biur w zakresie pakietów zachęt – wskazują analitycy JLL. Dodają, że w Krakowie poziom pustostanów w III kwartale wyniósł 18,7 proc.

- Współczynnik powierzchni niewynajętej w Krakowie jest wysoki, lecz większość zlokalizowana jest w starszych budynkach poza centrum – mówi Dorota Gruchała, ekspertka JLL. – Decydujące się na zmianę biura firmy skupiają się na poprawie jakości powierzchni, co prowadzi do stopniowego zmniejszania się współczynnika pustostanów w nowych budynkach kosztem starszych nieruchomości. Przewidujemy, że większość wolnej powierzchni w najlepszych budynkach klasy A w centrum Krakowa zostanie wchłonięta przez rynek w 2024 roku.

Dorota Gruchała prognozuje, że czynsze za biura w najlepszych biurowcach w ciągu następnych dwóch lat mogą wzrosnąć nawet o kilkanaście procent, co jest podyktowane m.in. rosnącymi cenami wykończenia powierzchni.  Spadki czynszów mogą objąć biura w starszych budynkach klasy B i tych poza centrum miasta.

Dominują renegocjacje

JLL wskazuje, że na popularności zyskują renegocjacje umów. Wynika to m.in. z bardzo wysokich kosztów aranżacji nowej powierzchni w stanie surowym. - Najemcy często rewidują obecne i przyszłe zapotrzebowanie na biura, co przejawia się w poszukiwaniu zmniejszonych modułów lub utrzymania dotychczasowych powierzchni, nawet przy założeniu intensywnych planów rozwoju firm – tłumaczą analitycy. - Ma to potwierdzenie w rosnącym wskaźniku pustostanów, który do końca III kwartału 2023 r. osiągnął poziom 17,3 proc. (wobec 15,3 proc. na koniec 2022 r.). Według JLL wskaźnik pustostanów na ośmiu kluczowych rynkach biurowych zbliży się pod koniec tego roku do 18 proc.

- Warto podkreślić, że podane wskaźniki nie obejmują ofert podnajmu, a na koniec III kw. oferta ta obejmowała niemal 170 tys. mkw., z czego ok. 63 tys. mkw. dotyczyło wyłącznie Krakowa – wskazują analitycy JLL. - Dla porównania firmy w Warszawie oferują niewiele więcej powierzchni na podnajem niż w Krakowie.

- Potwierdza to fakt, że najemcy z sektora usług dla biznesu (SSC/BPO), którzy są głównymi najemcami biur w regionach, stosują pracę hybrydową z większą liczbą dni pracy w domu niż w biurze – wskazuje Mateusz Polkowski z JLL. – W wielu korporacjach będzie się to jednak zmieniać. Strategie firm zakładają przyciągnięcie pracowników do biur – zaznacza.

Zauważa, że w nowo ukończonych budynkach z lat 2020-2023 odsetek niewynajętej powierzchni jest relatywnie wysoki – na koniec września było to średnio 27 proc. - Na obniżenie współczynnika pustostanów w regionach oraz na zaabsorbowanie dostępnej powierzchni musimy jednak poczekać nawet dwa-dwa i pół roku – zauważa Mateusz Polkowski. - Oczywiście są rynki, na których sytuacja wygląda trochę lepiej. Chodzi o Trójmiasto i Poznań.