Rządowy kredyt 2% nakręca ceny mieszkań do rekordowych poziomów

– Życzyłbym sobie, żeby banki szybciej rozpatrywały złożone wnioski w sprawie uzyskania „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” oraz by liczba dostępnych mieszkań była adekwatna do popytu – mówił niedawno minister rozwoju Waldemar Buda. Rynek jednak życzeń polityków nie chce spełniać, tylko realizuje oczywisty scenariusz: popyt się rozpędza, nakręcany dotowanym „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” i łagodniejszymi kryteriami zdolności kredytowej. I zderza się z niską podażą mieszkań.

O takim ryzyku już w lutym mówili uczestnicy Spotkania Liderów Branży Nieruchomości. Aż 80 proc. ekonomistów z panelu „Rzeczpospolitej” uznaje zaś, że polityka państwa powinna wspierać podaż lokali, a nie stymulować popyt poprzez ułatwienia kredytowe. A 60 proc. uważa, że programy pomagające nabyć pierwsze mieszkanie wspierają wzrost cen nieruchomości.

Nierównowaga na rynku mieszkań pcha ceny w górę

O rozchwianiu rynku dobitnie mówią najnowsze dane Otodom Analytics, które publikujemy jako pierwsi: w sierpniu w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy podpisali z klientami 5,7 tys. umów, trzeci miesiąc z rzędu notując wzrost sprzedaży mieszkań. Cały czas na wysokim poziomie utrzymują się też rezerwacje lokali (od początku roku to 2,4–2,7 tys. miesięcznie). A pomimo tego przebudzenia popytu firmy od miesięcy wprowadzają do oferty mniej mieszkań, niż sprzedają. Sierpień przyniósł wręcz załamanie aktywności inwestycyjnej: deweloperzy wprowadzili na rynek zaledwie 2,8 tys. lokali wobec po 4 tys. w czerwcu i lipcu.

Czytaj więcej

Planowanie Wydatków

Bezpieczny kredyt 2% to kula u nogi na lata. Mocne obwarowania

Z kredytem 2% wiążemy się na 10 lat. Co to naprawdę oznacza? W tym czasie nie można sprzedać skredytowanego mieszkania, ani go wynająć, prowadzić w nim działalności gospodarczej czy nabyć inne mieszkanie bądź dom.

W ciągu ośmiu miesięcy deweloperzy sprzedali 36,6 tys. mieszkań, o 37 proc. więcej niż w ub.r., osłabionym kryzysem na rynku kredytów hipotecznych. Jednak do oferty wprowadzili tylko 24,4 tys. lokali, o jedną trzecią mniej niż rok wcześniej (około 20 proc., korygując czerwiec 2022 r., gdzie eksplozja podaży była wymuszona, wynikała z wchodzących od lipca zmian w przepisach). Oferta lokali na koniec sierpnia br. skurczyła się do 37,8 tys. wobec blisko 49 tys. rok wcześniej.

Gdyby deweloperzy całkowicie zaniechali uruchamiania inwestycji, przy obecnym tempie transakcji oferta wyprzedałaby się w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście w dwa kwartały. O zrównoważonym rynku można mówić, gdy jest to cztery–sześć kwartałów. Bliżej tej dolnej granicy są mniejsze aglomeracje: Poznań, Łódź i Katowice.

Nierównowaga pcha w górę ceny lokali. W ciągu ostatnich sześciu miesięcy mieszkania podrożały od 4,5 proc. w Katowicach, przez 8 proc. w Warszawie, do 16,7 proc. w Krakowie. Na wszystkich siedmiu rynkach ceny ofertowe badane przez Otodom ustanawiały nowe szczyty: w stolicy to już 15,2 tys. zł za mkw., w Trójmieście i Krakowie – 14,2 tys. zł. W skali roku wzrost cen sięgnął od 12 proc. w Poznaniu i Łodzi po 22 proc. w Krakowie.

Szturm 20-latków po kredyt 2%

– Jakkolwiek oceniać „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, jego siła jest niezaprzeczalna. Aktywowała odłożony w czasie popyt z ub.r., ale też przyspieszyła zakupy tych nabywców, którzy jeszcze kilka lat temu o tym pewnie by nie myśleli. Dziś w duchu „żal nie skorzystać” wnioski o rządowe dofinansowanie zakupu składają 20-latkowie z minimalną historią zatrudnienia – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom Analytics. – Spadek liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w sierpniu wynika głównie z niepewności deweloperów co do trwałości ożywienia popytu pod wpływem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – ocenia.

Czytaj więcej

Banki

Ile naprawdę kosztuje „Bezpieczny kredyt 2 proc.”?

Realna cena kredytów z programu „Pierwsze mieszkanie” jest na pewno wyższa niż 2 proc. Jednak to wciąż atrakcyjny produkt w stosunku do rynkowej oferty.

Katarzyna Kuniewicz podkreśla, że sierpniowe dane warto rozpatrywać w rozbiciu na aglomeracje. Deweloperzy krakowscy i wrocławscy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań niż w lipcu. W Poznaniu, Łodzi i Katowicach oferta jest na tyle wysoka wobec sprzedaży, że miesięczne wahnięcie nie powinno mieć istotnego wpływu na dostępność. Z kolei w Warszawie oferta zmalała do historycznie najniższych poziomów.