Nadciąga epsilon w wycenach

Dotychczas o wycenach nieruchomości decydowały cykle koniunkturalne, jednak epoka znaczona sinusoidą przejdzie wkrótce do historii wraz z coraz większym znaczeniem polityki dekarbonizacji. Dlatego sinusoida w krytycznym momencie zamieni się w trzy linie, stąd epsilon w tytule raportu przygotowanego przez ekspertów Catella Residential Investment Management. Firma zarządza aktywami na Starym Kontynencie o wartości 7,5 mld euro.

Czas na nowy paradygmat

Górną linię będą stanowić wyceny zielonych nieruchomości spełniających wszelkie wymagania w zakresie dekarbonizacji i energooszczędności. Dolną linię – nieruchomości brązowe, stracone z punktu widzenia norm. Można się spodziewać, że te dwa bieguny będą się coraz mocniej oddalać.

Środkową linię będą tworzyć wyceny takich nieruchomości, które dzięki modernizacji będą mogły się zbliżyć do zielonego ideału. Jednak w pewnych przypadkach nakłady na modernizację będą w stanie jedynie zachować wartość, a nie ją zwiększyć.

– Jesteśmy przekonani, że jesteśmy u progu przemian, ponieważ rynki finansowe zaczynają rozumieć, że dojdzie do powiększania się luki między wyceną brązowych nieruchomości a zielonych, spełniających wymogi dekarbonizacji oraz zapewniających użytkownikom najwyższy dobrostan – skomentował Xavier Jongen, dyrektor zarządzający Catella Residential Investment Management. – To nowy paradygmat. Zakończona niedawno epoka ekstremalnie niskich stóp procentowych i taniego pieniądza jeszcze długo nie wróci, za to kwestie dotyczące zmian klimatycznych będą coraz istotniejsze i będą coraz mocniej wpływać na zachowania i decyzje inwestorów, także z rynku nieruchomości – dodał.

Nowy paradygmat wymusi zmianę zachowań inwestorów.

– Musimy pożegnać się z postrzeganiem przynoszących dochód z najmu portfeli nieruchomości mieszkaniowych jako niemal obligacji. To będą aktywa bardziej z segmentu value-add (obarczone wyższym ryzykiem inwestycyjnym, obliczone nie tyle na czerpanie wpływów z czynszów, ile na skorzystanie z potencjalnego wzrostu wartości – red.) czy wręcz oportunistyczne (podwyższone ryzyko i konieczność „popracowania" nad obiektem, ale dzięki temu duży potencjalny zwrot – red.). – powiedział Xavier Jongen.

Benjamin Rüther, szef zarządzania funduszami w Catella Residential Investment Management, powiedział, że mimo rosnących stóp procentowych i inflacji rynek mieszkaniowy w Europie powinien pozostać silny z powodu niskiej podaży wobec zapotrzebowania. Na razie rynek transakcji jest zamrożony, bo potencjalni sprzedający i kupujący mają mocno rozbieżne oczekiwania co do wartości aktywów.

Dekarbonizacja istniejących zasobów mieszkaniowych w Europie będzie wymagać gigantycznych nakładów. To równocześnie wielka okazja biznesowa dla konsultantów ds. energetyki czy firm budowlanych. Dla zarządzających inwestycjami w nieruchomości to również będzie okazja – do wydobywania wartości przez modernizację, zmianę sposobu użytkowania czy dogęszczanie. Sprzyjać będą mocne fundamenty rynków mieszkaniowych.

Młodzi nie kierują się PKB

Kwestię wpływu czynników ESG (ang. Environmental, Social and Corporate Governance – środowisko, odpowiedzialność społeczna i ład korporacyjny) na rynek nieruchomości wzięli niedawno na tapet eksperci firmy JLL. Z analiz wynika, że dla większości osób z pokolenia generacji Z i milenialsów troska o klimat jest ważniejsza niż wzrost gospodarczy. Z kolei 78 proc. ankietowanych inwestorów zadeklarowało, że ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi to jednocześnie ryzyko finansowe.

– Aż 76 proc. inwestorów zgadza się ze stwierdzeniem, że wartość aktywów w sektorze nieruchomości o kryteriach opartych na ESG znacznie wzrośnie w ciągu najbliższych trzech lat. Z perspektywy inwestora lub właściciela, ale również najemcy nieruchomości, emisyjność budynku może być kryterium oceny jego jakości i wartości. W otoczeniu dynamicznych zmian wpływ każdego z czynników będzie przekładał się na wycenę poszczególnych aktywów oraz ich docelową cenę transakcyjną w przypadku sprzedaży – powiedział Jakub Frejlich, dyrektor w JLL Poland.

Jak podkreślili eksperci, ESG nie jest tylko chwilowym trendem, ale nowym paradygmatem na stałe zmieniającym kryteria postrzegania długoterminowych perspektyw i szans rozwoju.