Kosmiczne pierwsze marże

Dziesięć spółek deweloperskich z rynku kapitałowego, które opublikowały sprawozdania finansowe, w I kwartale br. wypracowało średnią marżę brutto ze sprzedaży 32 proc., o 2,6 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Rentowność netto wyniosła 11,6 proc., o 1 pkt proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Żniwa po boomie

Chociaż technologie budowlane poszły naprzód i start inwestycji nie jest już tak uzależniony od pory roku, to jednak I kwartał roku jest pod wpływem sezonowości. Zazwyczaj gros wyniku rocznego deweloperzy notują w dwóch ostatnich kwartałach – wtedy kończy się najwięcej inwestycji i lokale są przekazywane nabywcom – a to jest podstawą zaksięgowania sprzedaży. Sama sprzedaż w polskich realiach odbywa się często na etapie dziury w ziemi.

Zatem, biorąc pod uwagę cykl budowlany, to, co tworzy przychody w raportach spółek za I kwartał br., jest pochodną transakcji zawieranych głównie na początku 2021 r. Patrząc na dane z szerokiego rynku, pierwsze dwa kwartały tegoż roku były najlepsze w historii branży. Sprzedaż wręcz eksplodowała po trzech chudszych kwartałach będących pod wpływem pandemii, napędzana najtańszymi w historii kredytami oraz poszukiwaniem bezpiecznej przystani dla oszczędności w realiach rozkręcającej się inflacji. Wysokiemu popytowi towarzyszyła niższa liczba wprowadzeń i spadek oferty, co – obok rosnących kosztów wykonawstwa – przełożyło się na wzrost cen. Ówczesne relacje mówią wręcz o skłonności deweloperów do wprowadzania mieszkań na rynek mniejszymi partiami, by elastyczniej reagować na sytuację. Przy silnym popycie rynek te podwyżki akceptował.

Nie powinny więc dziwić bardzo wysokie pierwsze marże, które – w uproszczeniu – wynikają z różnicy między ceną sprzedaży a podstawowymi kosztami: budowy i zakupu ziemi. W poprzednich latach rentowność powyżej 30 proc. była zarezerwowana dla wąskiego grona, w tym sezonie osiągnęło ją siedem na dziesięć przedsiębiorstw, przy tym dwóm kolejnym zabrakło mniej niż 0,5 pkt proc.

Pod względem marży brutto ze sprzedaży zaksięgowanej w I kwartale br. stawkę otwiera budujący w siedmiu aglomeracjach Atal. Kontrolowana przez rodzinę Juroszków firma uzyskała średnią rentowność aż 39,1 proc., o 6,4 pkt proc. wyższą niż rok wcześniej.

Drugie miejsce zajęło budujące we Wrocławiu i Krakowie Lokum, księgując rentowność 37,5 proc., o 3,2 pkt proc. więcej niż w I kwartale zeszłego roku. Ta spółka specjalizuje się w projektach o podwyższonym standardzie.

Trzecia lokata przypadła JHM Development z marżą 34,5 proc., o 10,8 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Spółka należy do giełdowej Grupy Mirbud i działa także poza aglomeracjami.

Należy wspomnieć o wrocławskim Archicomie, który znokautował marżą 45,7 proc. Deweloper jest co prawda wciąż oddzielnie notowany na giełdzie, ale wchodzi w skład Grupy Echo, dlatego nie uwzględniliśmy go w wyliczaniu średniej. Spółka matka wypracowała gorszy wynik, dlatego Grupa Echo pokazała rentowność 33 proc.

Teraźniejsze koszty

Rentowność netto firm nie wygląda już tak okazale, jak rozpalające wyobraźnię pierwsze marże. Po pierwsze, ten poziom wyniku uwzględnia wszelkie inne koszty – w tym funkcjonowania spółki i finansowania. Poza tym, o ile marża brutto ze sprzedaży to historia, o tyle rentowność netto kształtowana jest przez bieżące otoczenie. Obecnie wyzwaniem są wysokie koszty długu obligacyjnego i kredytowego – w efekcie wzrostu stóp procentowych. Stopa referencyjna w I kwartale br. wynosiła 6,75 proc. w skali roku, wobec poniżej 1,75–3,5 proc. w I kwartale 2022 r.

Dodajmy, że z uwagi na wspomnianą sezonowość wynikającą z harmonogramów budów, część firm w I kwartale przekazuje klientom na tyle mało mieszkań, że przychody nie kompensują kosztów stałych i finansowych, co oznacza stratę netto. Wyniki deweloperów najwłaściwiej rozpatrywać jest więc w ujęciu całorocznym.

Pod względem marży netto w I kwartale br. błysnął Atal, który zanotował bardzo wysoki wynik 28,6 proc. Kolejna była Develia z rentownością 24 proc., a na trzecim miejscu Dom Development z marżą 19,3 proc.