Nie tylko kapliczki ochronią przed dodatkowymi kosztami

28 kwietnia wejdzie w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz prawa budowlanego (DzU z 2022 r., poz. 2206). Wprowadzi ona nowe wymagania wobec osób, które zechcą posiadaną nieruchomość sprzedać, wynająć, a nawet przeprowadzić poważny remont, wpływający na jej efektywność energetyczną.

Chodzi o obowiązek sporządzenia świadectwa energetycznego. Koszt takiego certyfikatu to ok. 500–1500 zł, a z wydatkiem muszą się liczyć także właściciele pojedynczych mieszkań, gdyż dokument trzeba będzie przedstawić najemcy lub nabywcy lokalu podczas podpisywania z nim umowy (co rejent odnotuje w akcie notarialnym). Za niedopełnienie formalności grozić będzie grzywna do 5 tys. zł.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Już za miesiąc duże zmiany w świadectwach charakterystyki energetycznej

Ministerstwo Rozwoju podkreśla, że sporządzanie świadectw charakterystyki energetycznej nie jest wcale nowym wymogiem, ale w związku z wchodzącą w życie od 28 kwietnia nowelizacją przepisów pojawiło się wokół tego tematu wiele pytań i wątpliwości.

Ustawowe wyjątki

Ustawa przewiduje wyjątki. Zgodnie z jej art. 3 świadectwa nie trzeba przygotowywać m.in. dla obiektów o charakterze religijnym i miejsc kultu oraz zabytków.

– W ich przypadku, w razie sporządzania aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub zawierania umowy najmu budynków, nie będzie trzeba dołączyć świadectwa charakterystyki energetycznej lub jego kopii – wyjaśnia Michał Kijewski, partner w kancelarii Graś i Wspólnicy.

A jak dodaje dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik kancelarii Derc Pałka, stanowisko to potwierdziło Ministerstwo Rozwoju i Technologii w swojej opinii z 20 lutego.

Nieprecyzyjne przepisy

Okazuje się jednak, że przepisy pozostawiają spore pole do interpretacji. Na początku marca media obiegły komentarze sugerujące, że sposobem na ominięcie wymogów może być powieszenie na ścianie budynku kapliczki lub postawienie „świętej figury” – i skorzystanie z wyłączenia przewidzianego dla miejsc kultu.

Według rozmówców „Rzeczpospolitej” równie nieoczywiste są wnioski po analizie wyłączenia dotyczącego zabytków.

Istnieją ich dwa rodzaje. Jedne podlegają ścisłej ochronie konserwatorskiej i są wpisane do rejestru zabytków na mocy decyzji administracyjnej, a drugie widnieją w gminnych i wojewódzkich ewidencjach. Różnią się zakresem ochrony, ale też tym, że pierwsze stają się zabytkami za wiedzą właścicieli, a drugie niekoniecznie.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Uwaga na próby naciągania na audyt energetyczny

Właściciele nieruchomości od 28 kwietnia 2023 r. będą musieli uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej. Ale trzeba uważać, komu zleca się usługę.

Tych drugich jest też zdecydowanie więcej, a rzesza lokatorów przedwojennych, niekiedy zaniedbanych budynków zapewne nawet nie ma pojęcia, że mieszka w „zabytku”.

Ustawa, co zgodnie przyznaje wielu interpretatorów prawa, nie określa, które obiekty ponad wszelką wątpliwość nie potrzebują paszportu energetycznego. Regulacje jedynie odsyłają do ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (tekst jedn. DzU z 2022 r., poz. 840).

Ewidencja też chroni

– To prawda, że przepis nie jest precyzyjny – mówi dr hab. Katarzyna Zalasińska, prawniczka, dyrektorka Narodowego Instytutu Dziedzictwa. Mimo to w jej ocenie jego wykładnia dla osób zaznajomionych z ustawą o ochronie zabytków prowadzi do jasnych wniosków.

– Nie ulega wątpliwości, mając na uwadze treść art. 7 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, że zwolnienie obejmuje budynki wpisane do rejestru zabytków – wskazuje ekspertka. Dodając, że w jej ocenie podobnie rzecz się ma z obiektami wpisanymi do gminnych ewidencji, które w doktrynie prawa ochrony zabytków kwalifikowane są jako nienazwane formy ochrony.

– Bez wątpienia zwolnienie z posiadania świadectwa dotyczy budynków objętych tzw. wpisami indywidualnymi. Nie powinno zaś przysługiwać budynkom, które są jedynie zlokalizowane na obszarze objętym ochroną (tzw. wpis obszarowy) – zastrzega jednak Katarzyna Zalasińska.

W samej Warszawie 11,5 tys. obiektów objętych jest ochroną na podstawie wpisu do gminnej ewidencji zabytków. Nieruchomości te zajmują 17,2 proc. całkowitej powierzchni miasta. Z kolei w Zakopanem na 1272 obiekty objęte ochroną (a zatem zwolnione z konieczności sporządzenia świadectwa energetycznego), tylko 158 wpisano do rejestru zabytków. Reszta chroniona jest ewidencją.