Zastrzeżenie zadatku ma, z perspektywy dewelopera, zwiększyć prawdopodobieństwo zawarcia umowy ostatecznej. Ale może działać też w drugą stronę. Pokazuje to sprawa, którą zajmuje się Sąd Okręgowy w Gdańsku. Nakazał deweloperowi zwrot podwójnego zadatku. Udzielił też zabezpieczenia poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości dewelopera. Sprawa jest w toku.
– Pytanie, czy deweloperzy wiedzą, jakie konsekwencje, oprócz zwrotu podwójnego zadatku czy też zatrzymania pojedynczego, taki zapis ze sobą niesie – mówi radca prawna Izabela Turczyńska-Buszan, partnerka w kancelarii Buszan Orłowski.
Z przepisów wynika, że jeśli deweloper opóźnia się z realizacją inwestycji, a zadatek był zastrzeżony w umowie, to nabywca ma prawo skorzystać z możliwości przewidzianej w art. 29 ust. 3 ustawy deweloperskiej i przed zrealizowaniem prawa odstąpienia udzielić deweloperowi określonego tam 120-dniowego terminu na zawarcie umowy ostatecznej. Może też odstąpić od umowy niemal „od ręki” na podstawie art. 394 kodeksu cywilnego, bez konieczności wyznaczania deweloperowi tego terminu.
Jak wyjaśnia Izabela Turczyńska-Buszan, normy prawne wynikające z ustawy deweloperskiej mają charakter semiimperatywny. Możliwe jest zatem wprowadzenie w umowie deweloperskiej postanowień korzystniejszych dla nabywcy. Jej zdaniem zastrzeżony w umowie, za obopólną zgodą stron, zadatek wyłącza obowiązek stosowania przepisów ustawy deweloperskiej w zakresie konieczności wezwania dewelopera i udzielenia mu 120-dniowego terminu na zawarcie umowy ostatecznej. Jest to możliwe, bo art. 394 k.c. zawiera korzystniejsze zapisy dla nabywcy. – Nabywca może więc, bez wyznaczania deweloperowi dodatkowego terminu, w sytuacji, gdy ten nie wykonuje zobowiązania z powodu okoliczności, za które ponosi wyłączną odpowiedzialność, odstąpić od umowy i żądać zapłaty podwójnego zadatku – wyjaśnia mecenas.
