Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest korzystniejsze dla potencjalnego nabywcy

Publikacja: 19.09.2012 03:00

wzór umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu

wzór umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu

Foto: Rzeczpospolita

Często przed zawarciem ostatecznej umowy strony podpisują umowę przedwstępną, aby mieć czas np. na uzyskanie kredytu hipotecznego. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a więc precyzować, o jaką nieruchomość chodzi, określać jej cenę, itp.

Termin nieobowiązkowo

W umowie przedwstępnej jednym z ważniejszych postanowień – choć nieobowiązkowym – jest termin, w którym ma być zawarta umowa przyrzeczona. Nie zawsze jest on określony precyzyjnie (konkretna data), niekiedy w ogóle strony nie wyznaczają z góry określonego terminu na zawarcie umowy finalnej.

W tym ostatnim przypadku – zgodnie z art. 389 § 2 kodeksu cywilnego – umowa przyrzeczona powinna być zawarta w terminie wyznaczonym przez uprawnionego do żądania jej zawarcia (z reguły są to obie strony, bo nawzajem się zobowiązują do przeniesienia własności). Jeśli każda z nich wyznaczy inny termin, to wiąże je wcześniej wyznaczony, choćby nawet faktycznie przypadał później.

Przykład

Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży kawalerki. Nie wyznaczyły w niej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Sprzedający po kilku miesiącach poinformował drugą stronę, że chce zawrzeć umowę finalną w terminie do 31 grudnia 2012 r.

Kupujący odpowiedział, że chce tego dokonać szybciej – do 30 września 2012 r. Strony w tym przypadku wiąże termin grudniowy, bo oświadczenie o jego wyborze zostało złożone wcześniej.

Kwestia wyznaczenia terminu jest istotna dla możliwości zawarcia umowy finalnej. Jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczona data zawarcia umowy przyrzeczonej (choćby późniejsza niż rok od zawarcia umowy przedwstępnej), to nie można już żądać wykonania umowy przyrzeczonej.

W jakiej formie

Strony mają często dylemat, czy umowę przedwstępną zawierać w formie aktu notarialnego, czy też wystarczy zwykła forma pisemna. Pomoże go rozstrzygnąć art. 390 k.c.

Zgodnie z nim – gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (zwłaszcza w stosunku do formy oraz istotnych postanowień), to uprawniony może dochodzić zawarcia umowy finalnej od drugiej strony. Oznacza to, że umowa w formie aktu notarialnego jest korzystniejsza dla potencjalnego nabywcy, lepiej zabezpiecza jego interesy.

Przykład

Młode małżeństwo

chciało nabyć mieszkanie 2-pokojowe.

Podpisano zwykłą umowę przedwstępną i dość szybko bank przyznał mu kredyt. Jednak właścicielka mieszkania oświadczyła – zwracając dwukrotność wpłaconego małżeństwu niewielkiego zadatku – że się rozmyśliła.

Ponieważ małżonkowie zawarli jedynie umowę w zwykłej formie, a nie aktem notarialnym, to nie mogą się domagać zawarcia umowy przyrzeczonej (w praktyce wymóc jej zawarcie na drodze sądowej). Mogliby jedynie dochodzić naprawienia poniesionych szkód, czyli np. zwrot opłat uiszczonych w banku związanych z wnioskiem kredytowym.

Przedawnienie roszczeń

Należy pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej (w tym o zwrot zaliczki) przedawniają się znacznie szybciej niż w innych przypadkach, bo już z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Gdy sprawa trafiła do sadu, a ten oddalił żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, to przedawnienie roszczeń nastąpi po upływie roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej można też wpisać do księgi wieczystej. Art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. DzU z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.) umożliwia wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, z tym że nie zabezpiecza ono interesu potencjalnego nabywcy bezterminowo.

Roszczenie może być bowiem po upływie roku od dokonania wpisu wykreślone –  na  wniosek właściciela – jeżeli do tego czasu nie złożono w sądzie wniosku o wpis prawa własności, którego dotyczy roszczenie (czyli w praktyce w sytuacjach, gdy ostatecznie nie doszło pomiędzy stronami do zawarcia transakcji).

Często przed zawarciem ostatecznej umowy strony podpisują umowę przedwstępną, aby mieć czas np. na uzyskanie kredytu hipotecznego. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a więc precyzować, o jaką nieruchomość chodzi, określać jej cenę, itp.

Termin nieobowiązkowo

Pozostało 93% artykułu
Podatki
Skarbówka zażądała 240 tys. zł podatku od odwołanej darowizny. Jest wyrok NSA
Prawo w Polsce
Jest apel do premiera Tuska o usunięcie "pomnika rządów populistycznej władzy"
Edukacja i wychowanie
Ferie zimowe 2025 później niż zazwyczaj. Oto terminy dla wszystkich województw
Praca, Emerytury i renty
Ile trzeba zarabiać, żeby na konto trafiło 5000 zł
Materiał Promocyjny
Klimat a portfele: Czy koszty transformacji zniechęcą Europejczyków?
Prawo karne
Rząd zmniejsza liczbę więźniów. Będzie 20 tys. wakatów w celach