Coraz mniej niedrogich mieszkań w ofercie

W ogólnopolskiej ofercie deweloperów najwięcej mieszkań – 21 proc., ma cenę od 12 do 15 tys. zł za mkw. – podaje RynekPierwotny.pl. – Można znaleźć lokale o połowę tańsze, ale ich odsetek jest niewielki. W ofercie przeważają mieszkania w dużych miastach, gdzie ceny są bardzo wysokie – wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kurcząca się podaż mieszkań

– Ofertę z najtańszych mieszkań praktycznie wyczyścił „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – przypomina Marek Wielgo. Np. w Trójmieście, gdzie średnia cena mkw. nowych lokali wzrosła w ub.r. najbardziej, oferta mieszkań z ceną poniżej 9 tys. zł skurczyła się z 24 do 7 proc., a odsetek tych wycenianych na ponad 15 tys. zł za mkw. zwiększył się z 17 do 42 proc. Wielgo zwraca uwagę, że liderem tegorocznych podwyżek jest Łódź, gdzie w ciągu dwóch miesięcy lokale podrożały o 5 proc., średnio do ponad 11 tys. zł za mkw. Do oferty trafiło sporo drogich mieszkań, wyprzedawały się najtańsze. – Oferta lokali z ceną poniżej 9 tys. zł za mkw. skurczyła się do 24 proc., a odsetek tych wycenianych na ponad 12 tys. zł za mkw. zwiększył się do 26 proc. – wskazuje Marek Wielgo (porównując koniec ub.r. z lutym br.). Duże zmiany w strukturze cen odnotowano w tym roku także w Warszawie i Krakowie. – Ze stołecznej oferty praktycznie zniknęły lokale wyceniane na mniej niż 9 tys. zł za mkw. Z 29 do 33 proc. wzrósł odsetek lokali oferowanych po 12–15 tys. zł za mkw. – podaje ekspert. W Krakowie już 53 proc. mieszkań kosztuje więcej niż 15 tys. zł za mkw. Dwa miesiące wcześniej tak drogich lokali było 48 proc. – W Krakowie powinien głośno zabrzmieć sygnał SOS z powodu dramatycznie kurczącej się oferty. Z naszych danych wynika, że pod koniec ub.r. było ich aż o 45 proc. mniej niż 12 miesięcy wcześniej – podkreśla Wielgo. – To właśnie kurcząca się podaż była główną przyczyną lawinowo rosnącej średniej ceny mieszkań. Nie dość, że deweloperzy podnieśli ceny, to w sytuacji gdy po kredyty sięgało coraz więcej osób, z oferty w pierwszej kolejności znikały najtańsze. Średnią cenę mkw. podnosiły te, które w niej zostały – tłumaczy analityk.

W lutym br. w krakowskiej ofercie było ponad 4,8 tys. mieszkań – o 38 proc. mniej niż w lutym ub.r. W Warszawie w lutym br. czekało na klientów 11,2 tys. lokali (o 14 proc. mniej r./r.), we Wrocławiu – ponad 5,1 tys. (29 proc. mniej), a w Trójmieście – ok. 5,2 tys. (19 proc. mniej). Oferta wzrosła m.in. w Łodzi – o 41 proc., do ponad 7,8 tys. lokali.

Mieszkania dla zamożniejszych

Jakie mieszkania trafią teraz do oferty? Deweloperzy będą budować dla beneficjentów planowego programu „Na start”? Agnieszka Mikulska, ekspertka firmy doradczej CBRE, ocenia, że dziś najbardziej brakuje kompaktowych dwu- i trzypokojowych mieszkań o podstawowym lub podwyższonym standardzie, w dobrze skomunikowanych miejscach. – W najbliższych miesiącach deweloperzy będą się starali dostarczać takie właśnie lokale – przewiduje. – Do oferty będą trafiać np. kolejne etapy wieloetapowych osiedli. Wiele zależy od banku ziemi, jakim dysponuje deweloper, od jego strategii. Najwięksi zapowiadają na ten rok także projekty luksusowe – np. lofty czy atrakcyjne lokale w miejscowościach wypoczynkowych.

Ekspertka CBRE zaznacza, że po zakończeniu „Bk 2 proc.” w otoczeniu wciąż wysokich stóp procentowych istotną grupą klientów pozostają gotówkowicze. Z zakupem nie wstrzymują się także klienci, którzy nie będą mogli skorzystać z programu dopłat.

Aleksandra Gawrońska, ekspertka firmy doradczej JLL, dopowiada, że deweloperzy dostosowują ofertę do różnych grup klientów. – Oczywiście, ważną grupą będą w tym roku nabywcy czekający na kredyty z dopłatą – mówi. – Prace nad projektem trwają. Przedłużająca się niepewność co do zasad i terminu uruchomienia „kredytów za zero” sprzyja wprowadzaniu inwestycji adresowanych do zamożniejszych osób, nieliczących na subsydiowane kredyty – podkreśla Gawrońska. Dodaje, że w ofercie będą się pojawiać także „tanie pewniaki”.

– To osiedla, w których większość mieszkań, z bardzo wysokim prawdopodobieństwem (w ocenie deweloperów) będzie się mieścić w warunkach planowanych subsydiowanych kredytów – wyjaśnia ekspertka JLL. – Sytuacja może się znacznie zmienić po ustaleniu warunków nowego programu. Wtedy podaż tańszych projektów zapewne wyraźnie wzrośnie – prognozuje.

Trzeba też pamiętać, na co zwraca uwagę Marek Wielgo, o odbudowywaniu się popytu na zwykłe kredyty. Biuro Informacji Kredytowej podaje, że w lutym do banków trafiło 26,7 tys. wniosków o taki kredyt – o 18 proc. więcej niż w styczniu. – Świadczy to o poprawie dostępności kredytów. Liczę, że w tej sytuacji deweloperzy zaczną uzupełniać ofertę mieszkaniami dla tej grupy potencjalnych klientów – mówi Marek Wielgo.

Mieszkania tańsze nie będą. – Wysokie koszty budowy i wysokie ceny działek, trudności deweloperów ze zwiększeniem oferty powodują, że nadal mamy presję na wzrost cen – mówi Agnieszka Mikulska. – Wzrosty powinny być jednak mniejsze niż w ub.r. Na kształtowanie się wskaźnika średniej ceny może mieć wpływ zwiększenie udziału w ofercie relatywnie tańszych mieszkań, ale tego efektu zapewne nie zobaczymy jeszcze w statystykach w najbliższym czasie. Ze względu na niewielką bieżącą ofertę wprowadzane do sprzedaży tańsze lokale będą szybko znikać z rynku.