Na kupca trzeba czekać dłużej

Z danych SonarHome z końca stycznia br. wynika, że średni czas ekspozycji mieszkań na rynku w dziesięciu miastach wynosi 89 dni. Lokale najdłużej były w ofercie w Gdyni – 102 dni, najkrócej w Warszawie – 76 dni.

– Rekordowo krótki średni czas ekspozycji ofert odnotowaliśmy w listopadzie 2023 roku. Wyniósł on wtedy 85 dni – wskazuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome. – Najdłużej, 97 dni, mieszkania czekały w Lublinie, najkrócej – znów w Warszawie – 71 dni.

Stan po „Bezpiecznym kredycie 2 proc.”

Pamiętajmy, że w drugiej połowie ubiegłego roku rynek nieruchomości był rozgrzany do czerwoności. Gorączkę podniósł program dopłat „Bezpieczny kredyt 2 proc.” Pod koniec roku jego beneficjenci spieszyli się z transakcjami, obawiając się, że nowy rząd program wygasi. I tak się stało w styczniu.

Porównując czas sprzedaży mieszkań rok do roku (odniesieniem jest więc okres, kiedy nie było systemu dopłat), statystyki są lepsze.

– Na przełomie roku czas oczekiwania na klienta na stołecznym rynku wyniósł 69 dni. W porównaniu z analogicznym okresem sprzed roku był krótszy o 20 dni – podaje Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse. – Taki czas sprzedaży można uznać za satysfakcjonujący, zwłaszcza że często przekracza on 100 dni. W innych największych miastach średnia wynosi 89 dni – to o dziewięć dni mniej niż przed rokiem.

Marcin Jańczuk zaznacza, że dane te w dużej mierze dotyczą transakcji zawartych na kredyty z dofinansowaniem. – Może się okazać, że transakcje zamykane w kolejnych tygodniach ukażą zupełnie nowy obraz rynku, gdzie średnia będzie znacznie inna niż ta dziś podawana – wyjaśnia ekspert Metrohouse.

Jańczuk zauważa, że rynek jest zawieszony pomiędzy kończącymi się dopłatami do kredytów a oczekiwaniem na kolejne. – Sprzedający muszą się więc przygotować, że czas ekspozycji oferty na rynku może się wydłużać – potwierdza ekspert Metrohouse. – Na razie jednak nie widać, aby wizja dłuższego oczekiwania miała odzwierciedlenie w topniejących cenach.

Także Anton Bubiel pytany, jak ten dłuższy czas przekłada się na ceny, ocenia, że na razie „rynek jest nastawiony optymistycznie”. Powołując się na dane Rentier.io, wskazuje, że ceny ofertowe mieszkań w nowych, dodanych w styczniu tego roku ogłoszeniach, w ciągu miesiąca (w porównaniu z grudniem) wzrosły średnio o 1 proc.

– W kilku miejscowościach odnotowaliśmy spadki. W Częstochowie o 3 proc., w Toruniu o 2,2 proc., w Bydgoszczy o 1,1 proc., a w Sosnowcu o 0,4 proc. – wskazuje Anton Bubiel. – Reszta analizowanych miast jest na plusie – podkreśla. Najbardziej, o 5,2 proc., poszły w górę ceny mieszkań w Radomiu. W Gdańsku lokale zdrożały o 3,9 proc., w Gdyni – o 3,7 proc.

Nastroje sprzedających

– Ceny nie są jednak jedynym wskaźnikiem odzwierciedlającym stan rynku. W szczególności te ofertowe odzwierciedlają przede wszystkim nastroje sprzedających, którzy są optymistycznie nastawieni, licząc, że sprzedadzą mieszkania po cenach nieco wyższych niż w końcówce „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – mówi Anton Bubiel. – Inne wskaźniki sugerują jednak, że może nie być już tak łatwo jak w poprzednich miesiącach – zauważa.

Prezes zwraca uwagę na przyrost ofert mieszkań. – Tych nowych (ok. 45,7 tys.), dodano w styczniu o niemal 22 proc. więcej niż w grudniu – podaje. Podobnej wielkości pule nowych ofert trafiały na rynek już wcześniej – np. w październiku 2023 r. 42,3 tys., w listopadzie – 44,7 tys.

– Nie było to odczuwalne, jeśli tylko znikały równie szybko – zaznacza Anton Bubiel. – Teraz jest inaczej, ponieważ powiększa się również saldo wszystkich aktywnych ofert. W lutym wszystkich aktywnych i unikatowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań (po usunięciu duplikatów) naliczyliśmy na portalach prawie 112 tys., co jest porównywalne z majem 2023 roku – zwraca uwagę.

Czy sprzedający nie spuszczą jednak z tonu? Nie wiadomo, kiedy supertanie kredyty popłyną na rynek. Część właścicieli mieszkań może nie wytrzymać napięcia.

– Bez nowego stymulanta popytowego czeka nas raczej mocne wyhamowanie rynku, być może nawet spadki – nie wyklucza Anton Bubiel. – Dziś wiele osób, nawet jeśli ma zdolność kredytową „na rynkowych zasadach”, to po doświadczeniach z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” woli poczekać na kolejny program, niż kupić mieszkanie w przerwie między programami bez dopłat od państwa.

Prezes Rentier.io zwraca uwagę, że uczestnikiem nowego programu dopłat (biorąc pod uwagę pierwsze zapowiedzi rządu) będą mogli być nie tylko nabywcy pierwszych mieszkań. Kolejną nieruchomość mogłyby kupić największe gospodarstwa domowe.

– Teoretycznie, potencjalnym beneficjentem mógłby być więc każdy – mówi Bubiel. – W sprawie programu trwają konsultacje społeczne. Rząd słucha interesariuszy. Jednocześnie rząd wydaje się mieć pilniejsze sprawy do załatwienia, dlatego niewykluczone, że nie będzie się spieszył z wprowadzeniem programu w życie, szczególnie że niebawem wybory samorządowe, a tuż po nich wybory europejskie. Szczegóły dotyczące przyszłego programu zaczną się pewnie pojawiać przy okazji tych drugich – zastanawia się.

Duża niepewność

Anton Bubiel zakłada, że wyczekiwanie rynku potrwa trzy, cztery miesiące. – W tym czasie nie spodziewam się mocnych reakcji rynku. Druga połowa roku zależy od tego czy, kiedy i jaki kształt programu zostanie ogłoszony – mówi.