Krzysztof Kukucki, wiceminister rozwoju i technologii: 100 tys. mieszkań na tani wynajem

Zanim zaczniemy rozmowę o strategicznych sprawach, chcieliśmy zapytać o specustawę mieszkaniową uchwaloną wiosną ub.r. Deregulacja miała uwolnić grunty pod budowę nawet 30 tys. lokali w miejscu starych biurowców i galerii handlowych. Problem w tym, że na jedno „specmieszkanie” musi powstać aż półtora miejsca parkingowego. Branża apelowała, by przywrócić samorządom prawo ustalania wskaźnika. Była polityczna zgoda na taki ruch, ale ruszyła kampania wyborcza i Sejm przestał pracować. Czy uda się wprowadzić taką korektę?

W tej sprawie nie ma wątpliwości. Przepis będzie zmieniony. Odpowiednie regulacje zaproponujemy już w najbliższym czasie.

Podaż mieszkań jest dramatycznie mała. Żeby mogło ich więcej powstawać, potrzebne są działki. Czy ziemia rezerwowana pod wygaszony program „Mieszkanie+” zostanie uwolniona? Co z gruntami Skarbu Państwa? Zarówno KO, jak i Trzecia Droga szły do wyborów z hasłami wypuszczenia tych działek na rynek.

Duża część gruntów Skarbu Państwa jest w zarządzie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa i Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN). Nadzór nad tymi podmiotami pozostaje we właściwości odpowiednio ministra rolnictwa i rozwoju wsi oraz ministra funduszy i polityki regionalnej. Dlatego pytanie powinno być skierowane do nich. Nie przeceniałbym jednak możliwości tego banku ziemi, gdyż nie wszystkie grunty nadają się pod zabudowę mieszkaniową.

W Ministerstwie Rozwoju pracujemy równolegle nad kilkoma rozwiązaniami dotyczącymi mieszkalnictwa. Chcemy wspierać samorządy w budowie mieszkań na tani wynajem, chcemy też uwolnić potencjał SIM-ów (czyli także dawnych TBS-ów) i spółdzielni mieszkaniowych. To podmioty, które bardzo często dysponują gruntami, które można sensownie zagospodarować Na terenach, które w miejscowych planach gmin są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, można by wybudować ponad 50 mln mieszkań.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Zakup czy wynajem. Rata kredytu niższa niż czynsz

Większym rodzinom bardziej niż wynajem mieszkania będzie się opłacał zakup na supertani kredyt – wynika z analiz Expandera i Rentier.io.

Mieszkania na wynajem to jeden ze sposobów wspierania mieszkalnictwa. W wyborczym programie Lewicy była mowa o 300 tys. takich lokali. Szanując odwagę w pokazywaniu konkretów, nie sposób nie odnieść się do programu „Mieszkanie+”, który założenia miał ambitne, ale okazał się klapą. W jaki sposób ten zasób tanich mieszkań na wynajem zbudować? Czy ma to robić państwo jako superdeweloper, czy chodzi tylko o wsparcie samorządów?

300 tys. mieszkań na tani wynajem to była realna propozycja, ale przy założeniu, że Lewica będzie miała samodzielny wpływ na kształtowanie polityki mieszkaniowej w naszym kraju. Mówiliśmy o nakładach rzędu 20 mld zł rocznie na realizację takiego programu. Ale działamy w koalicji i w tych realiach oceniam, że w tej kadencji możemy wspierać budowę ok. 100 tys. mieszkań na tani wynajem, czyli ponad 20 tys. rocznie. Cel jest ambitny, ale to ok. 10 proc. wszystkich mieszkań oddawanych w naszym kraju. Na tle Europy taki wynik byłby bardzo przyzwoity.

Chcę podkreślić, że nie planujemy powoływać żadnego państwowego superdewelopera. Chcemy wykorzystać potencjał i doświadczenie samorządów w realizacji tego typu inwestycji. Samorządy w ciągu 30 lat, a szczególnie po wejściu do Unii Europejskiej, stały się fachowcami – i w prowadzeniu inwestycji, i w wykorzystaniu środków unijnych. Poza tym zainteresowanie samorządów budową mieszkań na tani wynajem rośnie z roku na rok. Dlatego realizację tych celów chcemy opierać na samorządach, pomagając im głównie finansowo.

Mówił pan o TBS-ach, o spółdzielniach. Programem aktywizacji samorządów przy finansowym wsparciu państwa miały być Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM). Czy ten model będzie kontynuowany? Zarządza nim KZN, który podlega resortowi funduszy…

Muszę sprostować na początku kwestię SIM-ów, gdyż w przestrzeni publicznej odbierane są one jako coś nowego. Faktycznie społeczne inicjatywy mieszkaniowe to nowa nazwa dla funkcjonujących od 1995 roku towarzystw budownictwa mieszkaniowego. Społeczne inicjatywy mieszkaniowe to nie jest żaden nowy program mieszkaniowy, ani model funkcjonowania tych spółek. Nowym rozwiązaniem, które wprowadzono w 2021 r. była możliwość powstawania SIM-ów z udziałem Skarbu Państwa. Skarb Pastwa obejmuje udziały w spółce za wnoszony grunt pod budowę mieszkań. Działania w imieniu Skarbu Państwa w tym obszarze prowadzi Krajowy Zasób Nieruchomości.

Aktualnie nadzór nad KZN prowadzi Minister Funduszy i Polityki Regionalnej. W naszej kompetencji pozostają społeczne inicjatywy mieszkaniowe, których rozwój nadal będziemy wspierać. Dla nich jest oferta preferencyjnych kredytów na budowę mieszkań, które udostępnia Bank Gospodarstwa Krajowego przy wsparciu budżetu państwa (budżet państwa dopłaca do oprocentowania kredytów). Gminy mogą również aktywnie współdziałać z SIM-ami – w ramach programu bezzwrotnego finansowego wsparcia budownictwa, mogą pozyskać w grant z przeznaczeniem na inwestycję SIM. W 2021 roku wprowadzono też, jako rozwiązanie tymczasowe, Rządowy Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, z którego mogły korzystać gminy. W założeniach miało to być rozwiązanie na trudny czas COVID-u, w którym gminy niechętnie rozpoczynały nowe inwestycje mieszkaniowe albo miały problem z domknięciem finansowym już prowadzonych budów. Aktualnie środki tego funduszu są na wyczerpaniu, zarządza nimi MFiPR.

Można się spotkać z opiniami, że samorządy nie mają pieniędzy nie tyle na budowę, co na utrzymywanie tego komunalnego zasobu.

To mit, z którym sam się mierzyłem, pracując w samorządzie. W ostatnim czasie samorządy zmieniły podejście do polityki mieszkaniowej – być może także dlatego, że temat mieszkań stał się jednym z głównych w dyskusji publicznej. Dziś gminy nie ograniczają się już tylko do budowy mieszkań socjalnych albo stawiania baraków dla najuboższych, jak to było jeszcze kilkanaście lat temu. Samorządy coraz częściej traktują politykę mieszkaniową jako tę, która uzupełnia strategię rozwojową małych ojczyzn. Ja, oczywiście, zawsze będę się chwalił Włocławkiem, bo to jest moje miasto. Ale są przykłady także innych samorządów. Na przykład Pleszew wprowadził ideę 15-minutowego miasta. Ten samorząd odnotował przyrost liczby mieszkańców, co w naszym kraju jest raczej rzadkością, szczególnie w małych miejscowościach. Polityka mieszkaniowa stała się elementem szerszej strategii rozwoju gmin, powiatów, województwa. Dlatego zmienia się podejście do budowy mieszkań na tani wynajem.

Czytaj więcej

Budownictwo

Czego chce branża nieruchomości od przyszłego rządu

Nie wiadomo, jakie programy dla nieruchomości przyjmie nowy rząd. Branża radzi, żeby po prostu budować więcej mieszkań. Do tego potrzebne są jednak ziemia, proste procedury i stabilne prawo.

Czy ten zasób ma być wyłącznie na wynajem? Dotychczas mieliśmy model, w którym część najemców mogła dojść do własności mieszkań, co było krytykowane, bo nie po to samorządy mają budować lokale, żeby się ich pozbywać.

Jeśli w realizację inwestycji angażujemy publiczne pieniądze, to w moim przekonaniu zasób powinien pozostać publiczny, w tym przypadku – samorządowy. Mieszkania mają być przeznaczone na wynajem. Jeszcze raz powtórzę – na tani wynajem.

Z jednego z raportów, który ostatnio czytałem, wynika, że stawka najmu komercyjnego to średnio 70 zł za mkw. mieszkania. Dla porównania – w budynku komunalnym we Włocławku to 11,95 zł za mkw. plus zaliczka na ciepło. Budowane przez samorządy mieszkania na wynajem, oczywiście ze wsparciem państwa, dają więc realny wybór. I o to właśnie chodzi – żeby Polacy mieli wybór. Dziś w dużej części są skazani albo na kredyty hipoteczne (chyba że mają bardzo bogatych rodziców, którzy im te mieszkania kupią), albo na drogi wynajem komercyjny. My dajemy wybór: albo kredyt, albo tani wynajem. Pieniądze, które ktoś przeznaczyłby na zaciągnięcie kredytu, może wydać na samorealizację, na rozwój, na hobby, podróże albo po prostu na dzieci. To jest taki miks, nad którym pracujemy w ministerstwach. Myślę, że bardzo atrakcyjny, ale też innowacyjny w stosunku do polityk, które były realizowane w ostatnich latach.

Czy do rozpoczęcia budowy zasobu mieszkań potrzebne są jeszcze jakieś działania legislacyjne, czy to jest już tylko kwestia pieniędzy?

Jeżeli chodzi o kwestie legislacyjne, to one są niezbędne, bo w ustawie budżetowej mamy zapisane górne limity wydatków na dofinansowanie budowy mieszkań na wynajem, więc to jest na pewno do zweryfikowania. Teraz pojawił się zupełnie nowy postulat, zgłoszony przez ministra nauki, nad którym też trzeba popracować. Chodzi o dofinansowywanie budowy bądź remontów akademików. To bardzo ważne, by udostępnić studentom tanie mieszkania. Pamiętamy ostatnie protesty studentów w Poznaniu, którzy nie zgadzali się na likwidację akademika. Miejsc w domach studenckich brakuje. Większość studentów jest zmuszonych do wynajmu mieszkania.

Czytaj więcej

Budownictwo

Zaczyna brakować mieszkań, a ceny biją rekordy. Bańka to czy nie?

Drożyna opanowała rynek mieszkań. Ceny szaleją podkręcane tanimi kredytami. Podbija je też kurcząca się podaż. Ale jeśli dopłaty wyschną, a stopy procentowe wzrosną, będzie hamowanie.

Z jednej strony tani wynajem, z drugiej – tani albo nawet supertani, bo nawet darmowy, kredyt hipoteczny. Jaki ostatecznie kształt przyjmie ogłoszony w styczniu program „Kredyt mieszkaniowy #naStart”?

Liderem tego rozwiązania jest minister Krzysztof Hetman. Do tej pory przedstawiliśmy założenia, aby nad nimi pracować, aby oddać głos ekspertom. Wstępne konsultacje trwają. Do tej pory było tak, że ktoś wychodził, mówił, jaki ma pomysł, pokazywał program, i ten program nie podlegał dyskusjom. Był nie do zmiany. Uchwalamy i jedziemy. Koniec kropka. Teraz jest inaczej. Założenia programu ewoluują. Celem nadrzędnym jest to, by była to pomoc kierowana do bardzo konkretnych gospodarstw domowych. Nie chcemy wspierać bogatych, których stać na kupno mieszkania bez wsparcia. Program ma być adresowany do osób posiadających zdolność kredytową, ale nieuzyskujących bardzo wysokich dochodów. Ma też wspierać demografię. Działamy w ramach koalicji, nie zamykamy się na swoje pomysły, prowadzimy konsultacje.

Kiedy zobaczymy projekt ustawy?

Wstępne konsultacje trwają, także te dotyczące mieszkań społecznych. Chcemy te wszystkie elementy, o których dziś rozmawiamy, przedstawić równocześnie, jako jeden spójny program kierowany do różnych grup. Tych, którzy chcą kupić mieszkanie, i tych, którzy chcą je wynająć.

Program ma szanse wejść w życie w drugiej połowie roku?

Takie są plany. Myślę, że jest duża szansa, że tak będzie.

Mieszkania w Polsce są traktowane także jako instrument lokowania kapitału. Od lat trwa dyskusja, czy to dobrze dla rynku. Wprowadzono podatek od „hurtowych” zakupów, rozważano podatek od pustostanów. Polacy nie mają jednak za dużo innych możliwości lokowania pieniędzy w bezpieczny ich zdaniem sposób. Jak pan się na to zapatruje?

Dostrzegam różnicę między osobami, które mają możliwość zakupu drugiego mieszkania, a tymi, które są flipperami – dawniej nazwalibyśmy to dosadniej – i które kupują hurtowo mieszkania, żeby je odsprzedać. Ostatnio media obiegła wieść, że zachodni fundusz inwestycyjny wykupuje cały blok. Mamy też doniesienia, że np. w Krakowie jest 60 tys. mieszkań, które stoją puste i nikomu nie służą.

Problem jest złożony. Nie ma jednego lekarstwa. W przypadku inwestycji Kowalskiego szczególnie ortodoksyjny bym nie był. Bardziej rygorystyczni powinniśmy być w stosunku do flipperów i funduszy inwestycyjnych, które traktują mieszkania jako lokatę. Lokale, które stoją puste, powinniśmy skierować na rynek. Pracujemy nad stosownymi rozwiązaniami.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Gorączka na rynku najmu mieszkań zaczęła spadać

Właściciele oferują lokale taniej niż w szczycie sezonu. Czynsze za wynajmowane mieszkania są niższe od raty kredytu hipotecznego od ok. 300 zł w Częstochowie do ponad 1,3 tys. zł w Warszawie. Średnia rentowność najmu: 5,5 proc. netto.

Przywołał pan transakcję inwestora PRS. Musimy jednak odróżnić fundusze, które kupują mieszkania „pod” spekulacyjny wzrost cen, od firm budujących zasób na wynajem długoterminowy. Budynki PRS nie stoją puste, mają prawie 100-proc. obłożenie. Jakie jest pana podejście do inwestorów instytucjonalnych?

Jestem ostrożny, jeśli chodzi o tego typu inwestycje. Cały czas mam w głowie sytuację z Berlina, gdzie jeden fundusz inwestycyjny miał w swoim portfelu chyba 100 tys. mieszkań. Tak wielki gracz może zniekształcać rynek, wpływając na stawki. A my chcemy, żeby mieszkania były dla Polaków dostępne. Dlatego powtarzam: kluczowe są samorządowe mieszkania na wynajem.

Co jakiś czas wraca temat podatku katastralnego jako instrumentu mającego zniechęcić do inwestycyjnego zakupu mieszkań czy też wprowadzenia jakiejś formy podatku obejmującego ludzi, czy instytucje, które mają więcej lokali.

Na wprowadzenie takiego podatku nie ma zgody. Przeciwna jest Nowa Lewica, podobnie jak pozostali koalicjanci. To zamyka temat.